İçindekiler
Kentsel Dönüşüm Nedir?
6306 Sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’a göre kentsel dönüşüm; kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların yeniden yapılmasını öngörmektedir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın internet sitesinde yer alan tanıma göre bu kanun, “Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir” amacını taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hangisi Daha Doğru?
Mayıs 2024 tarihinde güncellenen 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği’nde; salt çoğunluğun sağlanmasıyla, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerinin, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme ofisleri tarafından yapılacak değerlemenin ardından, henüz yapı yıkılmadan satışa çıkarılabileceği belirtilmiştir.
Burada ilk satın alma hakkı arsa payına ortak olan komşuların olmakla birlikte, ikincil hak müteahhidin ve devletindir. Mevcut durumda bağımsız bölümde tapu şerhi, borç – alacak vb. olması durumu değiştirmez, engellemez.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karar Alınırken Önce Hangi İşlem Yapılmalı?
Kentsel dönüşüm kararı aldıktan sonra; müteahhit mi, mimarlık bürosu mu yoksa avukat mı daha önce seçilmelidir? Maalesef binasını kentsel dönüşüme sokacak kat malikleri öncelikle müteahhit bulmak için yola çıkmaktadır. Bu eylem oldukça yanlıştır.
Müteahhitlerden, henüz ortada olmayan projeleri için metrekare birim fiyatı üzerinden anahtar teslim teklifler toplanmaktadır. Ayrıca, malikler birbirleri ile anlaşmazlığa düşmekte, güvensizlikler yaşanmaktadır. Yıllarca dostlukla, iyi komşuluklarla oturulan apartmanlarda bir anda düşmanlıklar oluşmaktadır.
Burada her müteahhit getiren malik, kendi menfaatine çalışıyormuş algısı yaratmaktadır. Bunun önüne geçecek, hem de süreci en sağlıklı şekilde ilerletecek en önemli formül; sürece, büro tescil belgeli serbest mimarlık bürosunu seçerek başlamanızdır.
İmar planı, plan notları ve yürürlükte olan yönetmeliklere göre hazırlanmış mimari avan proje, mimarlık ofisi tarafından kat maliklerine sunulmaktadır. Sunulan projede mutabık kalınmasıyla, ilgili ilçe belediyesinden projeye ilişkin görüş alınabilmektedir.
Mimarlık ofisince hazırlanacak projenin bedeli kat maliklerince ödenmektedir. Müteahhitle anlaşma sağlandığı vakit; şayet maliklerin para ödeyerek müteahhitlik hizmeti aldıkları bir inşa süreci olacaksa, müteahhide proje bedeli ödenmemektedir.
Ayrıca, mimar / mühendislik ofisleri ile kat malikleri kendileri sözleşme imzalamaları durumunda; aynı ofislerden kontrolörlük hizmeti de satın almaları hâlinde, inşaat sürecinde uygulamaları mimar ve mühendisler kendi adlarına denetlemektedir.
Mimari tasarımınız hazırlandıktan sonra, mimari proje üzerinden müteahhitlik teklifleri alınmaktadır. Buna paralel olarak avukatlık ofisi seçimi yapılmaktadır. Gerek mimarlık / mühendislik bürolarıyla, gerekse müteahhitle yapacağınız sözleşmelerin hukuki dilini, en iyi anlaşacağınız hukuk bürosu belirleyecektir.
Maalesef birçok müteahhidin yaptığı sözleşme tip sözleşme olmakta; ilgili binada uygulanmayacak detayları kapsamakta, uygulanacak detayları içermemekte ve sözleşme ekinde doğru mimari proje yer almamaktadır.
Arsa Tapulu Binada Daire Sahibi Kentsel Dönüşüme Girebilir Mi?
Mayıs 2024’te yayınlanan Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği’nde; arsa tapulu binaların da riskli bina sürecini geçirebileceği ve Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan faydalanabileceği belirtilmektedir.
Aynı Parselde Birden Çok Bina Varsa Her Birinin Riskli Olması Mı Gerekiyor?
Aynı parselde birden çok yapı olması durumunda, bunlardan bazıları riskli, bazıları değil ise; riskli binalar kendi paylarına düşen inşaat haklarıyla yıkılıp yeniden yapılabilmektedir. Hatta parsel ifraz işlemine olanak veriyorsa, talep edilmesi hâlinde riskli binalar, sağlam binalardan parsel olarak da ayrılabilmektedir.
