İçindekiler
Sıradan vatandaş için piyasa uygulamasını ve ticari örfü öğrenmek yeterli olabilir, ancak özellikle emlakçılar, hukukçular ve hatta muhasebeciler için emlak ticaretinin hukuki zeminini öğrenmek zaruri bir ihtiyaçtır. Nitekim, emlakçıların icra ettikleri meslek faaliyeti büyük ölçüde ikna ve pazarlama kabiliyetine dayanır. Bir emlakçının müşterisini ikna edebilmesi için sadece gayrimenkulün fiziksel ve konumsal niteliklerinden bahsetmesi yeterli olmaz. İyi bir emlakçıdan son kararın verilmesine yardımcı olması ve işlemlerin hukuken geçerli bir şekilde gerçekleştirilmesine rehberlik etmesi beklenir.
Ülkemizde insanların gayrimenkulleri bir yatırım alanı olarak gördükleri malum. Bu nedenle, gayrimenkul piyasası hemen hemen herkesin az ya da çok ilgilendiği bir konudur. Herkesin ilgilendiği bir alan olma özelliğinden dolayı hukuk bilincinin gelişmesini sağlamaya elverişlidir. Gayrimenkul alanı, aynı zamanda en fazla davanın görüldüğü alanlardan biridir. Gayrimenkul hukuku en geniş ve detaylı branşlar arasındadır. Tüm bu özelliklerine rağmen emlak komisyon sözleşmesi gibi gayrimenkul piyasasının göbeğinde yer alan bir konu yeterince işlenmemekte, konuşulmamakta ve hak ettiği ölçüde ilgi görmemektedir. Öyle ki, emlakçı vasıtasıyla bir gayrimenkulün satılması ya da kiralanması söz konusu olduğunda ortaya çıkması gereken akdi ilişki ağının çerçevesi çizilmemiş ve konunun günlük hayatta bir muamma olarak kalmasına göz yumulmuştur.
Birazdan okuyacağınız ve belki de hayretle karşılayacağınız bilgiler, emlakçı vasıtasıyla bir gayrimenkulün satılması ya da kiralanmasının teorik temellere dayalı hukuki izahını yapmaktadır. Bu hukuki izah, doğru bir şekilde yapılmadığı ve ayakları yere basan bir akdi ilişki şeması kurgulanmadığı sürece, emlakçı vasıtasıyla bir gayrimenkulün satılması ya da kiralanması işlemlerinin doğru bir şekilde muhasebeleştirilmesi mümkün olmayacaktır.
Yeri gelmişken bir hususu daha ifade etmek gerekir: Bir işlemin vergisel açıdan doğru ya da faydalı olması ile hukuken geçerli olması birbirinden farklı konulardır. Çünkü, bir sözleşmenin geçerliliği büyük ölçüde Medeni Kanun ile Borçlar Kanunu hükümlerine dayanarak hükme bağlanmakta; buna karşın bir sözleşmeye konu işlemin vergi boyutu vergi mevzuatına göre hükme bağlanmaktadır. Hukukçu olmayanlara çok ilginç hatta saçma görünebilir ama vergi mevzuatı açısından uygun kabul edilen bir işlem borçlar hukuku açısından geçersiz olabilir. Tersinin olması da mümkündür. Çünkü, hukuk sistemimizde devlet – birey ilişkisi ile birey – birey ilişkisi farklı düzenlenmektedir. Devlet – birey ilişkisinde eşitlik yoktur; oysa birey – birey ilişkilerinde eşitlik esastır. Neticede, herhangi bir hukuki olayın hangi bağlamda ele alındığına bağlı olarak farklı hükümlerin ortaya çıkması, sistemimizin bir gereğidir. Bu sistem, Kıta Avrupası Hukuk Sistemi olarak adlandırılmaktadır.
Emlak İlan Süreci Nasıl Gerçekleşir?
Öncelikle emlakçının ilk olarak kiminle anlaştığına bakalım. Emlakçı, ilk etapta gayrimenkulünü satmak ya da kiraya vermek isteyen kişiyle yani malikle anlaşır. Böylece malikin mülkiyetinde yer alan satılık ya da kiralık gayrimenkul, emlakçının portföyüne girmiş olur. Bu aşamada, emlakçı gayrimenkulün satılık ya da kiralık olduğunu ilan etmeyi üstlenir; malik ise emlak satışı karşılığı komisyon bedeli ödemeyi üstlenir. Dolayısıyla, emlakçı bir ilanı duyurma faaliyeti icra ederek satış ya da kiralama imkânı oluşturmaya çalışır. Burada bir duyurma faaliyeti söz konusu olduğu için emlak komisyon sözleşmesi “tellallık sözleşmesi” niteliğindedir. Fakat eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda “tellallık sözleşmesi” başlığı kullanılmış iken; yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 520 ila 525. maddelerinde bu, “simsarlık sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmektedir. Simsarlık diye tabir edilmesinin nedeni, aracılık faaliyeti yürütülmesinden ileri gelmektedir. Gerçekten, bir emlakçı bir yandan duyurma diğer yandan aracılık faaliyeti icra eder.
Konumuz olmamakla birlikte, emlakçıların “simsar” ifadesinden pek hazzetmediklerini de belirtmekte fayda var. Bununla birlikte, emlak komisyon sözleşmesinin, bir simsarlık sözleşmesi olduğunu ve “Simsarlık Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 520 ila 525. maddelerindeki hükümlere tabi olduğunu bilmek her emlakçının görevidir.
Mülk Sahibi, Emlak Komisyon Bedelini Ödemek Zorunda mı?
Şimdi asıl konumuza dönecek olursak, prensip olarak emlakçı, gayrimenkulün satılık ya da kiralık olduğunu ilan etmeyi; malik ise komisyon bedeli ödemeyi üstlenir. Fakat, malikin bir komisyon ödememesi de kararlaştırılabilir. Yani, emlakçı malikten herhangi bir bedel talep etmeksizin gayrimenkulü portföyünde ilan etmeyi ve pazarlamayı üstlenebilir. Böyle bir durumda, emlak komisyon bedelini alıcının / kiracının ödemesi kararlaştırılır. Ancak, burada pek de küçük sayılamayacak bir hukuki problem ortaya çıkar: Henüz ortada bir alıcı / kiracı bulunmamaktadır. Daha da önemlisi, alıcı / kiracı ile emlakçı arasında akdedilmiş bir sözleşme bulunmamaktadır. Emlakçının satım / kiralama gerçekleştiğinde de alıcı / kiracı ile bir sözleşmesi bulunmadığı için ondan emlak komisyon bedeli ödemesini talep etmesi hukuken mümkün değildir.
Emlakçı, Hukuken Komisyon Talep Hakkını Nasıl Kazanır?
Kira sözleşmesinde ya da satım sözleşmesinde emlak komisyon bedelinin alıcı / kiracı tarafından ödeneceği yazar. Gayrimenkul satım sözleşmesinde böyle bir ibare genellikle bulunmaz, çünkü gayrimenkul satış akdi tapu dairesindeki akit odasında memur tarafından hazırlanan matbu satış sözleşmesi imzalanarak gerçekleştirilir. Kira sözleşmesine gelince, evet kira sözleşmesinde kiracının emlak komisyon bedelini ödemekle yükümlü olduğu belirtilebilir. Fakat, gene de emlakçı bu bedeli kiracıdan isteyemez. Çünkü, kiracı ile emlakçı arasında bir sözleşme bulunmamaktadır. Hukuken, bunu talep etme yetkisi malike aittir.
Peki, emlakçının kiracıdan / alıcıdan komisyon bedelini hukuken talep etmesini mümkün hâle getirecek bir yol yok mu? Var. Şöyle ki, eğer emlakçı kiracı adayı ya da alıcı adayı ile bir emlak komisyon sözleşmesi imzalarsa ve bu emlak komisyon sözleşmesinde komisyon bedelinin alıcı / kiracı tarafından ödeneceği düzenlenirse, emlakçı hukuken talep hakkını kazanmış olur.
Emlak Satış Komisyonu Yüzde Kaçtır?
Gelelim, emlak komisyon bedelinin miktarına. Emlak komisyon bedelinin miktarı ne olmalıdır? Emlak komisyon bedeli, taşınmaz satışlarında gerçek satış bedelinin yüzde dördünden ve taşınmaz kiralarında kiralanın bir aylık kira bedelinden fazla olamaz. Bu hüküm Taşınmaz Yetkilendirme Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Gerçi, Yönetmelik ile sınırlama getirildiği için bu sınırlamanın geçersiz olduğunu ileri süren hukuki görüşler bulunmaktadır. Fakat, şimdilik bu tartışmaya girmeksizin Yönetmelik sınırlamasının hukuken muteber bir sınırlama olduğunu kabul edelim.
Emlak komisyon sözleşmesinde tüm komisyon bedelinin alıcı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığında, sınırlama yüzde iki mi yoksa yüzde dört mü olur? Sanılanın aksine, sınırlama yine yüzde dört olur. Yani, alıcının gerçek satış bedelinin yüzde dördünü emlak komisyon bedeli olarak ödemesi kararlaştırılabilir. Ancak böyle bir kararlaştırma sözleşme metninde mevcut değilse, o zaman alıcıdan en fazla yüzde iki tutarında emlak komisyon bedeli ödemesi talep edilebilir. Çünkü, aksi kararlaştırılmadıkça komisyon bedeli eşit oranda alıcı ve satıcı tarafından ödenir.
Tek Sözleşmede Üç İmza Problemi
Uygulamada görülen bir diğer durum ise, “Taşınmaz Yetkilendirme Sözleşmesi”, “Yer Gösterme Belgesi ve Akdi” veya “Emlak Komisyon Sözleşmesi” gibi çeşitli adlar altında yapılan tek bir sözleşme metnine hem emlakçı hem malik hem de alıcı / kiracı tarafından imza atılmasıdır. Bu hâlde, emlakçı talep hakkına sahip olur ve alıcı / kiracı tarafından emlak komisyon bedelinin ödenmesini talep edebilir, ödenmezse onları dava edebilir.
Talep ve dava hakkında sorun olmamakla birlikte konunun anlaşılması yine sorunludur. Tek sözleşme metnine hem emlakçının hem malikin hem de alıcının imza atması durumunda hukuken iki farklı sözleşme akdedilmiş olur. Kulağa tuhaf geldiğinin farkında olmakla birlikte, tek bir sözleşme metninin hukuken iki farklı sözleşme ilişkisi doğuracağını vurgulamak gerekir. Şöyle ki, birincisi emlakçı ile malik arasında akdedilmiş olan sözleşmedir; ikinci ise, emlakçı ile alıcı arasında akdedilmiş olan sözleşmedir. Bunların aynı sayfada yer alıyor olması, ortada iki sözleşme olduğu gerçeğini değiştirmez.
Komisyon Bedelsiz Yapılan Aracılık, Simsarlık Sözleşmesine Dahil mi?
Değinilmesi gereken bir noktada daha var ki; emlakçının malikten hiçbir ücret talep etmeksizin akdettiği sözleşmenin hukuki niteliğinin “simsarlık (tellallık) sözleşmesi” olmadığı, aksine bir “vekalet sözleşmesi” olduğu görüşüdür. Gerçekten ilan ve aracılık, komisyon bedeli karşılığı yapılmıyorsa, bu sözleşmeyi “simsarlık sözleşmesi” olarak nitelendirmek güçtür. Diğer yandan, simsarlık sözleşmelerine de hüküm bulunmayan hâllerde vekalet sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır. Bu nedenle, her olayda uygulamayı etkileyecek sonuçlar doğurmayabilir ama vekalet sözleşmesi hükümlerinin bazen ciddi farklılıklar meydana getirme potansiyeli de bulunmaktadır.
Bir sözleşmeye hangi kanun ve hangi maddelerin uygulanacağını tespit edebilmek için o sözleşmenin hukuki niteliğine bakılır. Eğer bir sözleşme;
- Mülkiyetin karşı tarafa geçirilmesine mukabil bir bedel alınmasına yönelikse bu bir satış sözleşmesidir.
- Mülkiyet karşı tarafa geçmiyor fakat kullanılmak üzere verilip bedel alınıyorsa bu bir kira sözleşmesidir.
- Kullanım karşı tarafa bırakılmakla beraber bir ücret alınmıyorsa bu bir ödünç sözleşmesidir.
Bazen taraflar belli bir sözleşmeyi yaparken öyle maddeler koyar ki, bu maddeler sözleşmenin hukuki niteliğinin değişmesine yol açar. Söz gelimi, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşa edilen binadaki dairelerin satışı ve pazarlaması için ortaklaşa çalışılıp elde edilen kazancın arsa sahibi ile müteahhit arasında bölüşüleceği kararlaştırılırsa, artık bu sözleşme bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmaktan çıkar ve bir “adi ortaklık sözleşmesi” niteliği kazanır. Dolayısıyla, sözleşmeye uygulanacak kurallarda değişir. Bu sözleşmeye artık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 620 – 645 hükümleri uygulanır.
Emlakçılar, yapacakları sözleşmelerde bazen portföy kazanmak, bazen hatır, bazen de müşteri kazanmak için bedelsiz iş yapmayı kararlaştırabilirler. Bu hâlde, müşteri ile emlakçı arasında akdedilen sözleşmenin bir simsarlık sözleşmesi olmaktan çıkması ve bir vekalet sözleşmesine dönüşmesi kuvvetle muhtemeldir. Tabi ki, bu konuda kesin bir yargı beyan edebilmek için elimizde somut bir sözleşme metni bulunmalıdır. O yüzden, emlakçıların hangi durumlarda ilişkilerinin bir vekalet akdine dönüşeceği hususunda farkındalık sahibi olması gerekir.
Emlakçıların Sözleşmelere Bakış Açısı Nasıl Olmalı?
Her mesleğin, ekonomik sistemin işleyişine dair genel kabulleri ve temel idrakleri vardır. Bunlar birkaç cümle ile ifade edilebilecek bilgiler olsa da meslek içerisinde tam olarak idrak edilmeleri uzun yıllara ve tecrübelere dayanır. Bu temel idrakler ve genel bilgiler mesleği icra edenler için hayati öneme sahiptir, çünkü bir mesleği icra edenler ancak o mesleğin temel idraklerini kavradıkları ölçüde mesleğin erbabı olurlar.
Emlakçılık mesleğinin de ekonomik sisteme dair genel yargıları ve temel kabulleri vardır. Fakat sözleşmelere dair temel bir idrak ve genel bir bakış açısı henüz kazanılamamıştır. Peki, günlük meslek hayatının bir eylemi olarak sözleşme veya akitleşme meselesine emlakçılar nasıl bakmalıdır, bu konuda temel bakış açısı nasıl olmalıdır? Bu konuda temel bir kavrayış ve genel bir bakış açısı ortaya koymak mümkün, hatta elzemdir.
Bir bina inşa ederken altyapı tesislerine ihtiyaç duyulur. Binanın, elektrik şebekesine bağlanması, su hatlarına bağlanması ve doğalgaz borularına entegre edilmesi gerekir. Sadece binanın temelinin bu ana hatlara bağlanması da yeterli olmaz; bina içindeki her bir dairenin bu hizmetlerden yararlanabilmesini sağlayacak şekilde donatılması gerekir. Tıpkı bunun gibi bir ticari ilişkinin de hukuki sisteme entegre edilmesi, temel yasalara dayanması ve taraflar arasında makul bir akdi denge kurması gerekir. Bunlar olmazsa, tıpkı bir bina da altyapı tesisleri olmadığında çıkacak sorunlara benzer sorunlar çıkar.
Bir ülkede alt yapı tesislerinin olması yeterli değildir. İnsanların bu sisteme dahil olması ve bu sistemin işleyiş kurallarına uyması gerekir. Örneğin, bir elektrik şebekesi olsa bile insanların çoğu kaçak elektrik kullanırsa, hiçbir zaman sistem güvenliği ve sürdürülebilirliği sağlanamaz. O hâlde, hukuk sistemin sağlıklı işleyebilmesi için de insanların hukuk sistemini önemsemesi, ticari ilişkilerini hukuk sistemine uyumlu yasal alt yapılar üzerine bina etmesi gerekir.
Eğer ticari ilişkilerimizin su gibi akıp gitmesini istiyorsak, işlerimizi hukuk sistemine uygun yasal zeminler üzerine inşa etmeli ve yürütmeliyiz, aksi hâlde tıkanmalar yaşamak kaçınılmazdır. Sadece, kendimiz hukuki zemin üzerine iş yapma alışkanlığı edinmekle de yetinmemeli, etrafımızdaki insanları da bu konuda yönlendirmeli ve bilinçlendirmeliyiz. Bugün yaşadığımız sorunların büyük bir kısmı, sağlam bir sisteme sahip olamayışımızdan kaynaklanıyor. Piyasadaki konumları itibariyle emlakçıların, ülkemizdeki sistem bilincinin gelişmesine büyük katkılar sağlayabilmeleri mümkündür.
Sonuç olarak, emlakçıların iş ve işlemlerini hukuki zeminde yerine getirebilmesi ve hukuken talep hakkına sahip olabilmesi için akdi ilişkilerini ayakları yere basan bir şekilde tanzim etmeleri gerekir. Bunun içinde emlakçı – müşteri – malik üçgeninde gerçekleşen akdi ilişki ağının doğru bir şekilde anlaşılması ve nitelendirilmesi gerekmektedir.
