İçindekiler
Türkiye’de arsa değerlemesinde yapılaşma hakkının kapsamını belirledikleri için imar planları ve plan notları, taşınmazın piyasa değerini doğrudan etkiler. Değerleme uzmanlarının, özellikle plan notlarını teknik yönden analiz etmeden bir arsanın gerçek değerini ortaya koymaları mümkün değildir. Çünkü çoğu zaman plan notları, imar paftasında görülen yapılaşma haklarını sınırlandıran, koşullara bağlayan veya bazen artıran hükümlerdir.
Arsalarda değerin oluşabilmesi için öncelikle imar planının yürürlükte olması gerekir. Uygulama imar planı kesinleşmeden, askı sürecinde veya dava aşamasında iken, yapılaşma teknik olarak kullanılabilir değildir. Dolayısıyla arsa değerinin kesinleşmemiş yapılaşma koşullarına göre takdir edilmesi de uygun değildir. Ancak raporda özellikle bu planların kullanılarak değer takdirinde bulunulduğu belirtilmişse, değer takdiri yapılabilir. Bu durumda takdir edilen değere “pazar değeri” demek hatalı olacağından “yatırım değeri”, “koşula bağlı bilgi amaçlı değer” veya raporun içeriğine göre “makul değer” ifadeleri teknik açıdan daha uygun olacaktır.
Plan paftasında çoğu zaman emsal (KAKS), yapı nizamı, yükseklik, çekme mesafeleri gibi yapılaşma koşulları gösterilir. Bazen ise paftada sadece yapılaşmaya ilişkin bir alan adı (örneğin K1 konut) verilir ve bu alana ilişkin yapılaşma hükümleri doğrudan plan notlarında gösterilir. Ancak bu değerleri tek başına kullanmak yanıltıcı olabilir. Zira aynı yapılaşma koşullarına sahip olduğu görülen iki parselin, plan notlarından dolayı ortaya çıkan farklar nedeniyle değeri çok farklı olabilir. Bu nedenle, plan notları imar planlarının ayrılmaz parçası olarak değerlendirilmeli ve değerlemede mutlaka hesaba katılmalıdır.
Plan notunda proje geliştirmeye esas hüküm bulunmuyorsa bir üst plan notlarına bakılır. Yine bulunmuyorsa, varsa bölge veya büyükşehir plan notlarından yararlanılır. Yine bulunamamışsa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri esas alınmalıdır.
Plan Notlarının Değer Üzerindeki Somut Etkileri
Tevhit Şartları
Plan notları bazı adalarda parsel birleştirme (tevhit) şartı getirebilir. “Minimum parsel büyüklüğü 1.000 metrekaredir” gibi bir not, imar hakkının kullanılabilmesi için birden fazla parselin birleşmesini zorunlu kılar. Bu durumda tek başına kalan parseller yapılaşma hakkını kaybeder. Dolayısıyla bu tür parsellerin değeri, imar hakkı kullanılamadığı için düşer. Değerleme uzmanı, bu tür bir kısıt varsa arsanın bağımsız olarak inşaata uygun olmadığını belirterek, yapılaşabilen parsellere göre daha düşük bir pazar değeri takdir etmelidir. Bu düşüş yapılırken bölgenin yapılaşma hızı, yatırım riski, yatırım süresi ve parsel özelindeki durumlar göz önünde bulundurulmalıdır. Bunun yanı sıra, plan notlarında tevhit sonrası emsal artışlarına, yükseklik artışlarına veya varsa sınırlandırmalara mutlaka dikkat edilmelidir.
Çekme Mesafeleri ve Parsel Şekli
Plan notlarında, genel yönetmelikten daha katı çekme mesafeleri öngörülebilir. Örneğin ön bahçe 10 metre, yan bahçeler 5 metre gibi zorlayıcı mesafeler, özellikle küçük veya dar parsellerde kullanılabilir inşaat alanını ciddi şekilde sınırlar. Dolayısıyla bölgede minimum parsel büyüklüğü şartı bulunmasa da genel yönetmeliklerde belirtilen minimum boyutlarda bir bina üretilemeyebilir. Bu durum, arsanın inşaat potansiyelini azaltarak dolaylı yoldan değerini düşürür. Bunun yanında, büyük parsellerde bloklu proje geliştirmeler yapılırken bloklar arası mesafe de plan notlarında özellikle belirtilebilir. Bu durum doğrudan blokların boyutlarını etkileyecektir.
Kat Adedi Sınırlaması ve Serbest Yükseklikler
Bazı plan notlarında yükseklik serbest bırakılırken, kat sayısı sınırlandırılmış olabilir. Örneğin emsal 2.00 olsa dahi, sadece 4 kat izin verilmişse her katta 500 metrekare emsal kullanılması gerekebilir. Parselin boyutlarına göre bu kullanım mimari olarak her zaman mümkün olmayabilir. Bu gibi kısıtlamalar arsanın geliştirilebilirliğini azaltır. Bunun yanında bazı plan notlarında zemin katların tamamının otopark olması hâlinde ilave kat kazanımları, belirli parsel büyüklüğüne ulaşan veya ada bazlı yapılan tevhitlerde ilave kat avantajları gibi hususlar da plan notlarında yer almaktadır.
Fonksiyonel ve Duruma Bağlı Kısıtlamalar
Lejantta ticaret alanı olarak görülen bir parselin kullanımı plan notu ile “otel, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi olarak kullanılamaz” şeklinde sınırlandırılabilir. Bu gibi hükümler, arsanın en etkin ve en verimli kullanım senaryolarını doğrudan kısıtladığından fonksiyona bağlı değer kaybı yaratabilir. Bunun yanı sıra özellikle çarpık yapılaşma görülen bölgelerde veya 6302 sayılı Kanun ile riskli yapı ilan edilmiş parsellerde yapılaşma bu durumlara özgü olarak artırılabilir.
Emsale Dahil Olmayan Alanlar
Bazı plan notlarında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri haricinde, ilave emsal dışı alan tanımlanabilir. Örneğin kot farkından dolayı açığa çıkan bodrum katlar, son kat ile bağlantılı çatı arası hacimleri ve hatta bazı belediyelerde kapalı çıkmalar emsale dahil edilmeyebilir. Bu durum fiilen inşaat alanını, dolayısıyla satılabilir alanı, dolayısıyla arsanın gelir üretme potansiyelini doğrudan etkiler. Bunun yanında açık çıkmalar her ne kadar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile belirli sınırlandırmalar altında emsal dışı tutulabiliyorsa da plan notlarında açık çıkmalara yönelik hükümleri (cephenin üçte biri kadar olması, en fazla 1 metre konsol boyu olması vb.) bu kullanımı kısıtlayabilir.
İmar Planı ve Plan Notlarının Arsa Değerlemesine Etkisine Örnekler
1000 metrekare alanlı bir parsel için imar planında lejant gösterimi TAKS: 0,25 ve en çok 5 kat şeklindedir. Bu parselin plan notlarında olabilecek ilave hükümlere göre satılabilir alan ve değer değişikliği aynı parsel şekli ve konumu için aşağıdaki gibi oluşmaktadır:
- 0,25 TAKS ve 5 kat için satılabilir alan 100 birim olarak hesaplandığında bulunan arsa değeri 100 puandır.
- Bu imar şartına plan notlarında yer alan ve parsel büyüklüğüne göre belirlenen bir emsal koşulu, örneğin 1,25 KAKS eklendiğinde satılabilir alan 67 birime düşerken, arsa değeri 74 puana düşmektedir.
- KAKS sonrası açık ve kapalı çıkmaların emsale dahil olmadığına dair plan notu eklendiğinde satılabilir alan 79 birime yükselirken, arsa değeri de 88 puana yükselmektedir.
- Açık ve kapalı çıkmaların emsale dahil olduğu ancak eğimden dolayı açığa çıkan 1 bodrum kat ve çatı katın emsale dahil olmadığı senaryoda ise satılabilir alan 86 birim olarak hesaplanmakta olup arsa değeri 91 puan olarak gerçekleşmektedir.
Görüleceği üzere imar planında simge ile gösterilen yapılaşma koşulları, plan notlarıyla birlikte satılabilir alanda %20 – %30 bandında, arsa değerinde ise %10 – %25 bandında değişiklik meydana getirebilmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm işlemlerinde hak kaybının yaşanmaması için bu plan notlarının dikkatle ve doğru bir şekilde analize entegresi elzemdir.
Plan notları, arsanın görünürdeki imar hakkını fiilen daraltabilecek, genişletebilecek veya koşullara bağlayabilecek hükümler içerdiğinden, değerleme uzmanları için hayati öneme sahiptir. Yalnızca emsal, lejant ve kat adedi gibi verileri esas alan değerleme çalışmaları, ciddi hatalar doğurabilir.
Plan notları, özellikle küçük parsellerde, düzenleme ortaklık payı yüksek alanlarda veya özel fonksiyon içeren bölgelerde değer üzerinde çok belirleyici olabilir. Bu nedenle her arsa değerlemesinde, plan notları detaylı şekilde incelenmeli; yapılaşma izni hangi koşullara bağlıysa bu net olarak tanımlanmalı ve varsa potansiyel sınırlamalar ile genişletmeler doğrudan değere yansıtılmalıdır. Özellikle belediyelerde plan değişikliği veya revizyon sürecinde olan parsellerde plan notlarının geçici veya kalıcı etkileri teknik olarak analiz edilmelidir. Aksi takdirde, arsanın geliştirme potansiyeli yanlış yorumlanarak değerleme raporları piyasa gerçekliğinden uzak sonuçlar üretebilir.
