İçindekiler
Arsa ve arazi yatırımında öncelikler konulu yazımızın devamı niteliğindeki bu metinde, bir şehir plancısının gözünden konut seçiminde dikkat edilmesi gerekenleri aktarıyoruz. Çünkü akılcı yatırım yalnızca rakamlara bakmak değildir; aynı zamanda kentin ruhunu, iklimini, sosyal yapısını ve planlama mantığını okuyabilmektir.
Konut, yatırımcılar için çoğu zaman fiyat, lokasyon ve metrekareden ibaret bir denklem gibi görünür. Oysa şehir plancısı için konut, bir mahallenin nefesini, kullanım biçimlerini ve hatta mikro iklimini etkileyen en önemli unsurdur. Bu nedenle konut yatırımında kârlılık kadar kentsel aklın da hesaba katılması gerekir.
Yakın zamanda okuduğum İbn Haldun’un 1375’te kaleme aldığı Mukaddime adlı eserindeki tespitlerini çok çarpıcı buldum. İbn Haldun’a göre şehir, iklimin, coğrafyanın, üretimin, ahlakın ve toplumsal dayanışmanın bir bileşimi. Coğrafyanın insan karakterini şekillendirmesi ve insanlar aracılığıyla şehirlerin kaderinin belirlenmesi bugün hala kent bilimlerinin temel kabullerinden biridir. Bugünün metropollerinde bu döngünün yansımalarını net biçimde görüyoruz: Nüfus arttıkça altyapı zorlanır, dayanışma gevşer, yaşam kalitesi düşer ve tüm bunlar mülk değerlerine yansır. Dolayısıyla konut yatırımı yalnızca bugüne değil, kentin gelecekte nasıl evrileceğine de bakmayı gerektirir.
Planı Okumadan Yatırım Yapılmaz
Mesleğim boyunca sayısız plan inceledim, birçok yatırımcıyla çalıştım. Gözlemlerim net: Çoğu yatırımcı, konut seçiminde yalnızca metrekare fiyatı ve lokasyona odaklanıyor. Oysa bir kentin hangi yönde büyüdüğünü, hangi bölgelerin hangi işlevleri üstleneceğini planlar belirler.
İbn Haldun’un “medeniyet, refah, şehrin toplumsal gelişme döngüsü” anlamına gelen umran kavramsallaştırmasına aracılık edenlerden biri imar planıdır. Bir planda yapılacak küçük bir yoğunluk artışı bile birkaç yıl içinde mahallenin karakterini değiştirebilir; artan trafik, otopark baskısı, yeşil alan eksikliği derken bugün değerli görünen yerler hızla cazibesini yitirebilir. Bugün sakin olan bir bölge yarın yeni ulaşım aksları, ticaret fonksiyonları veya konut yoğunluklarıyla bambaşka bir çehreye bürünebilir.
Ulaşım Çeşitliliği: Coğrafya – Toplum Etkileşiminin Modern Versiyonu
İbn Haldun’un coğrafyanın insan davranışını belirlediği yönündeki tespiti, şehircilikte bugün “erişilebilirlik” kavramıyla karşılık bulur. Ulaşım zorlaştıkça insanlar daha asabi hâle gelmekte, çekilmez hâle gelen trafik çekilmez hâle gelen insan davranışlarına sebebiyet vermektedir. Bir alanın metro, tramvay, otobüs, yaya ve bisiklet ağlarıyla kurduğu ilişki; oradaki insanların ritmini, sosyalleşme tarzını ve ekonomik faaliyetlerini belirler.
Ulaşım çeşitliliğinin güçlü olduğu mahallelerde toplumsal dayanışma daha kalıcı, mülk değeri daha istikrarlıdır. Günümüzde sıkça konuşulan “15 Dakika Şehri” modeli de aslında İbn Haldun’un coğrafya – insan ilişkisine dair yaklaşımının çağdaş bir yansımasıdır.
İklim, Güneş, Rüzgar: İbn Haldun’un İklim Teorisi ile Mikro İklim Tasarımının Buluşması
İbn Haldun, iklimin insanın fizyolojisini, mizacını ve çalışma ritmini şekillendirdiğini söyler. Aşırı sıcak iklimlerde yaşayan toplumların duygusal ve hızlı tepkiler veren bir yapıda olduğunu; soğuk bölgelerde ise hayat mücadelesinin insanları daha dayanıklı, disiplinli ve tutarlı kıldığını anlatır. Büyük uygarlıkların ılıman iklimlerde doğmasını da bu dengeye bağlar.
Bu tespitlerin şehircilikteki modern karşılığı, mikro iklim tasarımıdır. Bir konutun; aldığı güneş, rüzgar yönleri, topoğrafyası, yönlenmesi, enerji maliyetlerinden yaşam kalitesine kadar birçok unsuru belirler. İklime uyumsuz tasarlanmış bir yapı, tıpkı Haldun’un sözünü ettiği dengesiz toplumlar gibi kırılgan hâle gelir. Bugün “iklim tasarımı mekanı biçimlendirir” ilkesi mimarlığın temel referanslarından biridir.
Altyapı, Sosyal Donatılar ve Mahalle Dokusu: İbn Haldun’un “Asabiyet” Kavramının Şehirdeki Yansıması
Yatırımcıların sıklıkla gözden kaçırdığı bir diğer başlık altyapıdır. Hızla artan yapılaşma, çoğu bölgede altyapı kapasitesini aşabilir. Kanalizasyon, yağmur suyu drenajı, enerji hatları, hatta acil toplanma alanları plan dışı yoğunluklardan etkilenir; kârlı görünen bir yatırım birkaç yıl sonra altyapı sorunları nedeniyle değer kaybı yaşayabilir.
Sosyal donatılar da aynı derecede önemlidir. Bir mahallenin parkları, okulları, pazarları, sağlık birimleri ve kamusal alanları o yerin sosyalleşme kapasitesini belirler. Mülkün uzun vadeli değerini bina değil, mahalle bütünlüğü belirler. Bu noktada İbn Haldun’un “asabiyet” yani toplumsal dayanışma kavramı önem kazanır. Bugün bunun karşılığı; mahalle kültürü, güven duygusu, ortak yaşam disiplinidir. Asabiyeti güçlü mahalleler, tıpkı ılıman iklimlerde gelişen dengeli toplumlar gibi istikrarlıdır. Sosyal dokusu zayıf olan mahallelerde ise en iyi lokasyon bile değerini uzun süre koruyamaz.
Kentin değişmeyen gerçeği şudur: Çevre insanı şekillendirir, insan toplumu, toplum da mahallenin kaderini belirler.
Konut Yatırımında Hukuki ve Teknik Gerçeklik: İbn Haldun’un “Düzen ve Uyum” İlkesinin Modern Yansıması
İbn Haldun toplumların çöküşünü düzenin bozulmasına bağlar. Şehircilikte bu düzenin karşılığı hukuki ve teknik bütünlüktür. İskânı olmayan yapıda düzen eksiktir. Kat mülkiyeti kurulmamışsa hukuki tamamlanmışlık sağlanmamıştır. Tapudaki ipotekler, hacizler ve şerhler mülkün geleceğini belirsiz kılar. Proje ile fiili durum arasındaki fark, yapının kendi iç düzenini bozar. Tıpkı devlet düzeni bozulduğunda toplumun çözülmesi gibi, bir binanın hukuki – teknik düzeni bozulduğunda da mülkün değeri çöker.
Değer Üreten Kentler: Sürdürülebilirliğin İbn Haldun’la Kesiştiği Yer
İbn Haldun en güçlü uygarlıkların dengeli iklimlerde doğduğunu söyler. Bunun şehircilikteki karşılığı sürdürülebilirliktir: Enerji verimli yapılar, ulaşılabilir sosyal alanlar, güçlü altyapı, sağlam zeminler, dengeli yoğunluk, yaşanabilir mahalle kültürü… Bunlar yalnızca çevreci kavramlar değil; bir mülkün uzun vadeli değerinin hakiki belirleyicileridir.
Son Söz: Şehri Okuyabilen Yatırımı da Doğru Yapar
İbn Haldun’un dediği gibi insan çevresinin ürünüdür; şehir de insanın. Konutun değeri de bu karşılıklı ilişkinin kalitesinden doğar. Bu nedenle iyi bir yatırım, yalnızca metrekaresi doğru yapı değil; iklimle uyumlu, hukuken sağlam, sosyal açıdan güçlü ve kentsel bağlamına uygun yapıdır.
Haritaya bakmak kolaydır ama haritanın mantığını okumak, gerçek yatırımcının işidir.
