Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri

Kendilerine özgü piyasaları olan akaryakıt istasyonları için hazırlanan değerleme raporlarında farklı değerleme metotları kullanılmaktadır.

Ahu Minareci Küçükağa Ahu Minareci Küçükağa
11 Ekim 2022
Etiketler: Değerleme, Sektör, Yatırım
Okuma Süresi:5 dakika
A A
Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Akaryakıt İstasyonlarını Diğer Mülklerden Ayıran Yönleri
  • Akaryakıt İstasyonlarının Değerleme Raporlarında Kullanılan 3 Metot
  • Karşılaştırmalı Emsal Analizi Yaklaşımı
  • Gelir Yaklaşımı

Akaryakıt istasyonları, gayrimenkul türü olarak kendilerine özgü sektörleri ve piyasaları olan mülklerdir. Dolayısıyla bahse konu mülklerin değerlerinin de bu özgünlük çerçevesinde belirlenmesi gerekmektedir.

Akaryakıt İstasyonlarını Diğer Mülklerden Ayıran Yönleri

Akaryakıt istasyonları, şu özellikleri ile diğer mülklerden ayrılmaktadır:

İlginizi Çekebilir

Gayrimenkul Değerleme Raporu Dayanıklılık Bilgisi Verir mi?

Deprem Korkusu Toprak Yatırımına Yöneltti

  • Dinamik ve değişken gelir getiren mülklerdir,
  • Sektörel risklerin ve kur bazlı dalgalanmaların tesiri altındadırlar,
  • Konuma bağlı değer artışları çok geniş bir alanı kapsamaktadır. Zira akaryakıt istasyonları, farklı bir il sınırları içerisinde yapılmış büyük ölçekli yatırımlardan bile doğrudan etkilenebilmektedirler,
  • Yan gelir potansiyeli çok yüksek olan mülklerdir,
  • Mahalli ölçeğinde veya hükûmet bazında alınan politik ve ekonomik kararlardan doğrudan etkilenmektedirler,
  • Ulaştırma ve altyapı kararlarından, doğrudan ve en çok etkilenen mülklerdir.

Akaryakıt istasyonlarına yönelik hazırlanacak değerleme raporlarında bu unsurların değere ve potansiyele olan etkisinin araştırılması, ardından elde edilen sonuçların doğru yorumlanması gerekmektedir.

Akaryakıt İstasyonlarının Değerleme Raporlarında Kullanılan 3 Metot

Akaryakıt istasyonları için hazırlanan değerleme raporlarında aşağıda belirtilen 3 farklı değerleme metodu kullanılmaktadır:

  1. Karşılaştırmalı Emsal Analizi Yaklaşımı
  2. Gelir Yaklaşımı
  3. Maliyet Yaklaşımı

Karşılaştırmalı Emsal Analizi Yaklaşımı

Bu yaklaşımda tesisin kurulu olduğu arazinin değeri, çevrede satılmış veya satışa sunulmuş emsallerin analiziyle tespit edilmektedir.

Bahsi geçen analizde tesis arazisinin; konumu, yapılaşma şartları, yola cephe durumu, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) mesafesi, topoğrafik yapısı, efektif yapılaşabilir alanı gibi birçok etkeni dikkate alınarak emsallerde şerefiyelendirme yapılmaktadır. Ardından bu şerefiyelendirme sonucu elde edilen değerler belirli güven oranları çerçevesinde ayrıştırılmakta ve arazinin değeri tespit edilmektedir.

Tesisin tamamına yönelik emsal araştırmalarında ise rapora konu taşınmaza emsal olabilecek, satılmış veya satışa sunulmuş akaryakıt istasyonları incelenmektedir. Bu emsallerin konumu, üzerindeki yapıların alanı, tesis yaşı, bayrak firması, günlük ortalama litre satışları, tabela görünürlüğü ve reklam kabiliyeti, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) mesafesi gibi etkenler dikkate alınarak analiz gerçekleştirilmektedir.

Detaylandırmaya çalıştığımız analizin sonucunda tespit edilen değer, karşılaştırmalı emsal analizi yaklaşımı yönteminden elde edilen bir seçenek olarak raporda sunulmaktadır.

Tüm bunların yanı sıra akaryakıt istasyonu vasıflı mülkler nadiren satışa sunulmaktadır ve genellikle belirli bir alıcı kitlesi tarafından talep görmektedir. Bu nedenle akaryakıt istasyonları, spekülatif pazar koşullarına ve ekonomik dalgalanmalar altında yanlış fiyatlandırmalara karşı duyarlıdır.

Dolayısıyla tek bir yöntem kullanılarak söz konusu mülklere değer takdir edilmesi, bu risklerin kabul edilmesi anlamına gelmektedir ancak değerleme raporları bu risklerden olabildiğince arındırılmalıdır. Bu nedenle değer tespitinde nihai sonuca, diğer metotlar ile elde edilen sonuçlar da dikkate alınarak ulaşılmalıdır.

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımında tesisin gelir getirme kapasitesine göre değer takdir edilmektedir. Gelir kapasitesi tespit edilirken, tesis bünyesinde yapılan günlük satışlar dikkate alınmaktadır. Bunun yanı sıra çevredeki benzer ve farklı trafik hacmine sahip kara yolları üzerinde bulunan akaryakıt istasyonlarından edinilen günlük satışların oranlanması suretiyle elde edilen veriler karşılaştırılmaktadır.

Belirttiğimiz karşılaştırmada; bayrak firma, tabela görünürlüğü ve reklam kabiliyeti ile satışı etkileyebilecek diğer unsurlar göz önünde bulundurulmaktadır. Bunun yanı sıra yıllık mizanlarda belirtilen gelirlerden de satış miktarları tespit edilmektedir.

Mevcut satış tutarları ile potansiyel satış miktarlarının benzer olması hâlinde değerlemede, doğrudan tesise ait satış miktarları dikkate alınmaktadır. Ancak potansiyelin daha yüksek veya daha düşük olduğu durumlarda bunun sebebi araştırılmakta, eğer mümkünse ve araştırma sonucunda uygun olduğu görülürse potansiyel satış miktarları baz alınmaktadır.

Akaryakıt istasyonları yan gelir üretme potansiyeli yüksek olan mülklerdir. İstasyon içerisinde yer alan market gelirleri bunların başında gelmektedir. Devamında yedek parça, sarf malzeme ve yağ satışları, restoran, kafeterya, oto yıkama, servis, konaklama, sadakat programı (taşıt tanıma sistemi, müşteri kart sistemi vb.) bonus/prim, irtifak ve geçiş hakkı, kiralanabilir alan gelirleri gibi daha pek çok kaynak dikkate alınmaktadır.

Gelirlere yönelik kârlılık ve kapitalizasyon oranları; bölgede yapılan araştırmalar, kamuya açık fizibilite ve araştırma raporları, kalkınma ajansı raporları, sektörel raporlar, istatistiksel veriler ile benzeri kurum ve kuruluşlardan temin edilen verilerin incelenmesi sayesinde tespit edilmektedir. Bu tespitlerin sonrasında belirli bir amortisman süresi içerisinde elde edilebilecek yıllara yaygın toplam kâr hesaplanarak, taşınmazın nihai değerine ulaşılmaktadır.

Ancak bu tür mülklerin en büyük gelir kaynakları akaryakıt satışlarıdır ve bahsi geçen satış rakamları; destabilize olan ekonomik koşullar ve kur dalgalanmaları ile olağan dışı seyretme potansiyeline sahiptir.

Gelir yönteminde satış rakamları baz alınarak bir değer tespit edildiğinden, spekülatif pazar koşullarında bu yöntemin güvenilirliği de azalmaktadır. Dolayısıyla yüksek volatilite etkisindeki piyasa koşullarında söz konusu yöntemin üretebileceği değerler, güven oranlarının dışında kalabilmektedir. Değerleme raporlarının ise belirli bir güven oranı aralığında kalması gerekmektedir.

Akaryakıt istasyonları değerleme sürecinde yararlanılan; karşılaştırmalı emsal analizi yaklaşımı ve gelir yaklaşımı metotlarını detaylandırmaya çalıştığım “Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri” başlıklı yazı dizimin ikinci bölümünde, maliyet yaklaşımı ve ağırlıklandırma analizlerinden bahsedeceğim…

Yazı dizisinin hazırlık sürecindeki destekleri için İç Anadolu Bölge Müdürümüz ve Özel İşler Yönetmenimiz Mehmet Turgut’a teşekkürler…

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

GİGDEKS 6: Endeks En Yüksek Değerle İkinci Rekoru Kırdı

Sonraki

Ruhsata Tabi Binaların Yıkım Mevzuatı

Sonraki
Ruhsata Tabi Binaların Yıkım Mevzuatı

Ruhsata Tabi Binaların Yıkım Mevzuatı

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

bina çatlağı
Sektör

Betonarme Yapılardaki Çatlaklar ve Çözümleri

Osman Pekşen
28 Ocak 2023

Betonarme binalarda fiziksel/kimyasal etkiler sonucu gerilmeler nedeniyle oluşan yapısal ve uygulama kaynaklı çatlamalar, yapı elemanının dağılmayacak biçimde deformasyona uğraması şeklinde...

Devamını Oku
Kiracı, Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?

Kiracı, Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?

13 Ocak 2023
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Önemli Değişiklikler

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Önemli Değişiklikler

11 Ocak 2023
İmar Planlarına İtiraz Hakkının Önemli Detayları

İmar Planlarına İtiraz Hakkının Önemli Detayları

4 Ocak 2023
Müstakil Parsel Nedir?

Müstakil Parsel Nedir?

28 Eylül 2022

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Sektör

Tesis Yöneticiliğinin Temel Yetkinlikleri 2

27 Ocak 2023
Mevzuat

Taşınmaz Satış Kazancı İstisnasında Amaç ve Şartlar

17 Haziran 2022
Sektör

Mimaride En Çok Kullanılan Yapı Malzemeleri

14 Haziran 2022
Sektör

Binaların Kalite Performansını Belirleyen Faktörler 2

16 Eylül 2022
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Yeni Evim: Ev İsteyenlere İmkân
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Vaziyet Planı Nedir?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Ruhsata Tabi Binaların Yıkım Mevzuatı
  • Değer Artış Kazancı Tespitinde İktisap Tarihi
  • Mimaride En Çok Kullanılan Yapı Malzemeleri
  • Kentsel Gelişimde Sürdürülebilir Modeller
  • Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Değişiklikler
  • İmar Planlarına İtiraz Hakkının Detayları
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    E-Bülten

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    e-posta listemize abone olun!

      • Hakkımızda
      • Künye
      • Etkinlikler
      • İletişim

      © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

      No Result
      Tüm Sonuçları Göster
      • Gündem
      • Sektör
      • Mevzuat
      • Analiz
      • İnovasyon
      • Sürdürülebilirlik
      • Söyleşi
      • Etkinlikler
      • Konular
      • Hakkımızda
      • Künye
      • İletişim

      © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

      Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.