İçindekiler
Enflasyon, bir ekonomideki genel fiyatlar seviyesinin sürekli olarak yükselmesi ve paranın satın alma gücünün azalması olarak tanımlanır. Bu artışları ve satın alma gücümüzdeki azalışı yani maaşımızın her ay nasıl da eridiğini fazlasıyla hissediyoruz. Ocak ayında maaşlara yapılan zamlar çalışanları biraz olsun rahatlatmışken temmuz ayına geldiğimizde maaşımızın enflasyona yenik düştüğünü görüyoruz.
2024 yılında Türkiye’de elektrik, su ve doğal gaz fiyatlarına önemli zamlar yapıldı. Elektrik ve doğal gaz fiyatları özellikle dikkat çekici ölçüde arttı. Doğal gaz fiyatları, konutlar için %20 ila %35 arasında bir artış gösterirken 01 Ağustos tarihinden itibaren %38 zamlı tarifeye geçildi. Elektrik fiyatları da benzer oranda zamlandı.
Bizler de konut yöneticileri olarak ocak ayında bir yıllık tahmini gider bütçesi hazırlayarak bu çerçevede daire sakinlerinden avans niteliğinde bir bedel topluyoruz. Ancak enflasyon, sadece bireysel hanelerin değil, aynı zamanda apartman gibi toplu yaşam alanlarının da giderlerini etkiliyor. Apartman giderleri genellikle yönetim, bakım, onarım ve ortak alan kullanımına ilişkin masrafları içermekte olup 2024 yılı başındaki hizmet bedelleri ile temmuz ayında hizmet almak ne yazık ki mümkün olmuyor. Bu da farklı kalemlerden tasarruflar yapmayı gerektirince (örneğin personel azaltma veya bir sosyal tesisin kullanımını kısıtlama gibi) daire sakinlerinin tepkisi ve memnuniyetsizliği doğuyor. Oysa diğer türlü bir ek bütçe oluşturulması da kabul edilmeyince yöneticiler tam bir çıkmaz içerisinde kalıyorlar.
Enflasyonun bu giderler üzerindeki etkisini birkaç farklı başlık altında inceleyebiliriz:
Yönetim Giderleri
Apartman yönetimi için yapılan harcamalar, enflasyonla birlikte artmaktadır. Yönetici maaşları sabit tutulmaya çalışılsa da yemek ve yol giderleri, benzin giderleri, elektrik – su vb. giderlerde yaşanan zamlar yönetim giderlerini de artırmaktadır. Muhasebe, hukuk, vb. hizmetler ve diğer yönetimle ilgili masraflar da enflasyon oranına göre yükselmektedir.
Bakım ve Onarım Giderleri
Enflasyon, bakım ve onarımda kullanılan malzemelerin fiyatlarının da artmasına neden olmaktadır. Boya, yalıtım malzemeleri, tesisat malzemeleri gibi ürünlerin fiyatları sürekli olarak yükseliyor. Bakım ve onarım işleri için ödenen işçilik ücretleri de enflasyon nedeniyle artmakta olduğundan bu durum, apartman bütçesinin daha hızlı tükenmesine neden oluyor.
Ortak Alan Giderleri
Apartmanların ortak alanlarında kullanılan elektrik ve su gibi hizmetlerin maliyetleri de enflasyondan etkilenmektedir. Yukarıda belirtildiği gibi özellikle enerji fiyatlarının artması, asansör, aydınlatma gibi hizmetlerin maliyetlerini de artırıyor. Ortak alanların ısınması veya soğutulması için yapılan harcamalar, doğal gaz veya merkezi ısıtma sistemleri gibi giderler, bu kapsamda en çok etkilenenlerdir.
Sigorta Giderleri
Apartman için alınan sigorta poliçelerinin primleri de enflasyon oranında artmakta olup bu, apartman yönetiminin her yıl daha yüksek primler ödemesine neden olmaktadır.
Temizlik, Güvenlik ve Diğer Destek Hizmetleri
Temizlik ve güvenlik gibi apartman için alınan dış hizmetlerin maliyetleri de enflasyondan etkilenerek yıl içerisinde artışlar gösterdi. Bu hizmetleri sağlayan firmalar da gerek işçilik gerekse malzeme alımlarında yaşanan artışları ve diğer artan maliyetleri, apartman sakinlerine mecburen yansıtmaktadırlar.
Yukarıda maddeler hâlinde saydığımız kalemlerde meydana gelen artışlar ister istemez apartmanların, gelecekteki büyük onarımlar için biriktirdikleri rezerv ve yedek fonların harcanmasına neden olmaktadır. Aslında acil pansuman yapılmış olunsa da ileride daha büyük sıkıntıların yaşanmasına neden olacak bir durum ortaya çıkıyor. Burada en çok zorlanılan konu ise enflasyon karşısında yaşanan zor durumun daire sakinlerine anlatılması. Çünkü kimse dinlemek ve durumu kabullenmek istemiyor. Oysa yönetimde görevli maaşlı kişiler büyük bir özveri ve stres altında, olmayan bir bütçe ile işlerin sağlıklı bir şekilde yerine getirilmesi ve daire sakinlerinin güvenliğinin tehlikeye atılmaması için çalışmaktalar.
Profesyonel Yönetim İçin Merkezi Denetim Mekanizması Gerekiyor
Enflasyon, apartman giderlerinde genel bir artışa neden olur. Bu durum apartman sakinlerinin aidatlarının yükselmesine yol açabilir. Yönetim, artan maliyetleri karşılayabilmek için aidatlarda zam yapma yoluna gidebilir, bu da apartman sakinlerinin mali yükünü artırır. Bu noktada ne yazık ki farklı alternatifler üretmek veya aidat zamlarından kaçınma gibi bir durum söz konusu değildir.
Gerçekleri görmezden gelmek ve birtakım bakımları ertelemek sadece daha büyük maliyetlerin ortaya çıkmasına neden olur. Benim dönemimde zam olmasın, komşularımla aram kötü olmasın düşüncesi binalara ne kadar büyük zarar veriyorsa profesyonel yöneticilerin gerekliliği de o kadar önemli bir konu. İlgili bakanlıkların konut giderleri ile ilgili merkezi bir denetim mekanizmasını başlatması, yöneticilerin de üzerindeki yükü alacağı için profesyonel bir yönetim ortaya çıkacaktır.
