İçindekiler
İlk yazımın konusu hakkında çok git gel yaşadım ancak sonunda en doğrusunun; hepimizin gündeminde bulunmasından kaynaklı, kira ve barınma olması gerektiğine karar verdim.
Sanki bir anda çıkmış gibi davransak da aslında ülkemizde konut ve barınma sorunu hep vardı. Ancak son bir yıldaki astronomik enflasyon hareketleri, bu sorunun aslında ne kadar büyük ve hayati olduğunu herkesin zihnine yerleştirdi.
Konuyla ilgili öncelikle bir mevcut durum tespiti yapalım. Ardından sıkıntının neden bir anda böyle gün yüzüne çıktığını da bulmaya çalıştıktan sonra, nasıl çözümler üretebiliriz konusu ile bitirelim…
Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Üretim Süreci Karışıktır
Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomilerde konut üretim süreci, hep karışıktır. Sürecin doğasından kaynaklı uzun süreli finansman ve inşaat süreçleri ile yüksek bedellerle oluşan alışverişler, büyük para hareketleri için legal ya da illegal pek çok duruma doğal bir zemin hazırlar. Biz de nüfusa oranla en çok yapı müteahhidine sahip ülkelerden biriyiz. Zira biraz sermaye bir de arsa temin ederek, hepimiz bu işi yapabiliriz. Ülkemizde her ne kadar pek çok büyük ve borsada işlem gören gayrimenkul şirketi olsa da mevcut 38,4 milyon konutun çok az bir miktarı bu kurumlar tarafından üretilmiştir.
Gayrimenkul Geliştirmek Çok Disiplinli Bir İştir
Gayrimenkul geliştirmek, aslında çok disiplinli bir iştir. Bizde ise müteahhitler genelde bu disiplinleri paylaşmaktansa hepsini üstlenmeyi tercih ederler. Ayrıca geliştirilen arsa genelde kat karşılığı (ki bu yöntem dünyada zannediyorum sadece bizde olabilir) usulü ile yapılmaktadır. Bu nedenle yükleniciye ek olarak bir de arsa sahibinin konutları üretilmiş olur. Yine bu üretim sürecinin tamamı, konutların satılması üzerine inşa edilir. Çünkü dünyada mekân kültürünün bir ürünü olarak hemen herkes, bir tapusu olsun ister. Tüm bunların yanı sıra kirada oturmak da kültürel olarak özellikle Anadolu’da yadırganır.
Bölgeye Özgü Refleksler Geliştirilmelidir
Öte yandan konut sorununu oluşturan önemli etkenlerden biri, yerel yönetimlerin yasa ve yönetmelikler konusundaki eksiklikleri ve yetersizlikleridir. Neredeyse bir ülke olan İstanbul ile onun bir mahallesi kadar yoğunluğa sahip Hakkâri’nin aynı mevzuatla yönetilmesi, beraberinde yetersizlikler getirmektedir. Son olarak ekonomik stabilite eksikliğini ve finansal enstrüman azlığını da bu sebepler listesine eklemek, yerinde olacaktır.
Peki, bahse konu sistem bu zamana kadar arıza çıkarmadı da neden bir anda kilitlendi?
Aslında sürecin başlangıcını, 2018 Ağustos ayında dönemin T.C. Hazine ve Maliye Bakanının basın toplantısı sırasında zıplayan kur olarak kabul edebiliriz. Ardından yeni tip koronavirüs (COVID-19) pandemi süreci ve kilitlenen satışları açmak için 2020 Temmuz ayında kamu bankalarının kredi faizlerini çok düşürmesi ile konut fiyatları bir anda çok yükseldi. Kurlardaki artışların ardından TL’ye dönen insanlar da alabildikleri evleri edinmeye çalıştılar. Sonrası ise malum… Durmayan ve çok ivmeli artan enflasyon ve sıkışan ekonomik durum ile satın alma gücü çok hızlı şekilde düştü.
Türk halkının doğal refleksleri 50’li yıllardan beri gelişmiştir ve toplumda “Enflasyon varken ne alsanız kârdır.” düşüncesi hakimdir. Ancak tabii ki alınabiliyorsa… Zira artık konut alınamamakta ve bu nedenle de barınma ihtiyacı kira ile giderilmektedir. Ev sahibi; fiyatların yükselmesinden hareketle kirayı arttırmak istemekte, kiracı ise geliri artmadığı için bu rakamları karşılayamamaktadır. Muhteşem paradoksa hoş geldiniz…
En Öncelikli Çözüm: Şeffaflık
İçinde bulunduğumuz durumla ilgili çözüm yöntemlerinin çok fazla olduğu kanaatindeyim. Gayrimenkulün akademik mecralarında barınma sorunu, uzun yıllardır sayısız araştırmaya konu olmuş bir olgudur. Bu çalışmaların çoğu, pek çok ampirik bağıntı ya da teori ile sonucu üretmeyi dener. Tahmin edebileceğiniz üzere bu çalışmalar için temel ihtiyaç da “veri”dir. Özetle ne kadar şeffaf ve çok veriniz varsa, o kadar doğru çözümlere gidebilirsiniz. Dünyanın önemli gayrimenkul şirketlerinden JLL’in iki yılda bir yayımladığı Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’ne göre Türkiye, 100 ülke içinde orta sıralarda yer almaktadır. Buradan hareketle söyleyebiliriz ki en öncelikli çözüm, şeffaflığı arttırmaktır.
Ekonomik Stabilite Güçlendirilmelidir
Şeffaflığı arttırmamızın ardından ekonomik stabiliteyi güçlendirmemiz de elzemdir. Bu süreçte kısa ve uzun vadeli olarak ikiye ayırdığım önerilerimi paylaşmak isterim. Kısa vadeli etki yaratacak çözümlerin temelinde, sübvansiyon ve teşvikler düşünülebilir. Tek evin kirası ile geçinen ev sahiplerine, yaşadıkları kira gelir kaybı sübvanse edilebilir. Birden fazla konuta sahip olup yüksek kira geliri elde eden şahıslar için ise gelir vergisi ödemelerinde indirimler yapılabilir. Şirket bünyesinde portföy olarak kira geliri üreten şirketlere kurumlar vergisi avantajları ve KDV iadeleri kolaylıkları sağlanabilir. Daha net çözümler ise ancak uzun vadede hayata geçirilebilir…
Kolektif Konut Üretimi Yöntemleri Geliştirilebilir
Sorun ile ilgili önerilere devam edecek olursak kolektif konut üretimi yöntemleri geliştirilebilir. Konut yapı kooperatifçiliğinden farklı olarak asıl amaç, barınma ihtiyaçlarının kira yöntemi ile karşılanması olmalıdır. Bir süreliğine kat karşılığı yöntemler kısıtlanarak inşaat firmaları, sermaye gücünü arttırmaya yönlendirilmelidir. Ardından satmaktan çok kira geliri elde etmek üzere, kurumsal gayrimenkul portföy geliştiricileri desteklenmelidir.
Bunların yanı sıra şahısların birden fazla konuta sahip olması hâlinde çok daha yüksek vergi vermesini sağlamak da piyasayı regüle etmede fayda oluşturacaktır. Son olarak en büyük maliyet arsa olduğu için arsaların üst hakkı devri yöntemleri ve finansmanı üzerine daha yapıcı teşvikler oluşturulabilir. Bu yöntemleri farklı finansman enstrümanları ile desteklediğimizde, yabancı yatırımın da ülkeye girmesi hız kazanacaktır.
