İçindekiler
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından bu yıl ikincisi düzenlenen Ankara Gayrimenkul Zirvesi, “Gayrimenkulün Yeni Finansal Gerçekliği” temasıyla sektörün lider isimlerini bir araya getirdi. Etkinlikte, mevcut piyasa koşullarında sektöre yön verecek yeni finansman modelleri ve sermaye piyasası araçları detaylı şekilde ele alındı.
Kamu, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarından üst düzey temsilciler ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları, portföy yönetim şirketleri ve çok sayıda sektör profesyonelinin katıldığı zirvede; yeni vergi ve temettü rejiminin GYO ve GYF ekosistemine etkileri, gayrimenkulde yeni yatırım araçları, proje gayrimenkul yatırım fonlarında gelişim alanları gibi önemli başlıklara değinildi.
Sunumunu Gazeteci Elif Saygılıer’in yaptığı Zirvenin açılış konuşmalarını GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı İbrahim Ömer Gönül ve T.C. Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Osman Çelik gerçekleştirdi.
İşte etkinlikten öne çıkan başlıklar…
Neşecan Çekici: Gayrimenkul Yalnızca Bir Yatırım Aracı Değil, Ekonominin Kendisi
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konuşmasında zirvede ele alınacak başlıklara değinerek şunları aktardı:
Bugün burada, sektörümüzün geleceğini etkileyen çok kritik bir başlık altında bir aradayız: ‘Gayrimenkulün Yeni Finansal Gerçekliği.’ Gayet iyi biliyoruz ki gayrimenkul sadece taş, toprak ve betonla değil; kaynakla, sermayeyle, güvenle ve zekâ ile inşa ediliyor.
Dünyada değişen ekonomik dengeler, yükselen faizler, azalan likidite ve yatırımcı davranışlarındaki evrim, sektörümüzde yeni bir sayfa açtı. Bugün gayrimenkul üretmek kadar; o gayrimenkulü nasıl fonladığınız, yatırım yapmak kadar; o yatırımı nasıl çeşitlendirdiğiniz, güçlü bir portföy kadar; o portföyü nasıl halka açtığınız konuşulmak zorunda.
Bugün GYO’lardan GYF’lere, proje fonlarından yatırım sertifikalarına, halka arzlardan temettü rejimlerine pek çok başlığı birlikte masaya yatıracağız. Bu yılki zirvemizi, ekonomi politikalarının tam merkezine oturmuş bir içerikle kurguladık. Çünkü artık gayrimenkul sektörü yalnızca bir yatırım aracı değil, ekonominin kendisi.
İbrahim Ömer Gönül: Finansmanın Çeşitlendirilmesi, Sürdürülebilir Büyüme İçin Bir Zorunluluk
SPK Başkanı İbrahim Ömer Gönül, küresel ve yerel piyasalardaki değişimlerle birlikte gayrimenkul sektörünün finansman yapısının da evrilmek zorunda olduğunu ifade ederek şöyle konuştu:
Özellikle finansmanın çeşitlendirilmesi, sürdürülebilir büyüme için bir zorunluluk hâline geldi. GYO, GYF, proje gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları gibi enstrümanlar yatırımcıların doğrudan ya da dolaylı olarak gayrimenkul sektörüne erişimini kolaylaştırıyor. Özellikle GYO’ların, yatırımcılara düzenli gelir ve değer artışı potansiyeli sunması, bu araçların cazibesini artırıyor. Bugün geldiğimiz noktada, payları Borsa İstanbul’da işlem gören 49 GYO’nun aktif büyüklüğü 2025 yılının ilk çeyreğinde 1,3 trilyon TL’ye, piyasa değeri ise 545 milyar TL’ye ulaştı.
Diğer taraftan mevzuatımıza en son kazandırmış olduğumuz proje gayrimenkul yatırım fonlarının sayısı 47’ye, toplam büyüklüğü ise yaklaşık 35 milyar TL’ye yükselerek bu düzenlememizin uygulamada yansımalarını görmeye başlamış durumdayız. Tüm GYF’lerin ise 265 adet ile 160 milyar TL’nin üzerinde bir büyüklüğe ulaştığını görüyoruz. Büyük ölçekli kentsel dönüşüm ve güvenli konut projelerinin finansmanı konusunda gayrimenkul sertifikasını önemsiyoruz.
Önümüzdeki dönemde hem yatırımcıların haklarını koruyacak hem de sektörün ihtiyaçlarına cevap verecek yeni finansal enstrümanların ve düzenlemelerin hayata geçirilmesi için çalışmalarımızı hızlandırdık.
Osman Çelik: Konut Arzının Artmasıyla Kira ve Konut Fiyatlarındaki Artış Yavaşlayacak
Bir diğer açılış konuşmacısı olan T.C. Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Osman Çelik, konuşmasında şunları dile getirdi:
Salgın sonrasında tüm dünyada konuta erişimin zorlaştığı göz önüne alındığında sosyal konut projeleri kritik öneme sahip oldu. Türkiye’de ise yaşanan depremler nedeniyle daha da kritik hâle geldi. 2023 Şubat depreminden etkilenen bölgelerdeki konutların yüzde 40’ı ağır hasar aldı, bu da güvenli bölgelere göçü hızlandırarak kira ve konut fiyatlarını yükseltti. Konut arzını arttırmaya, deprem kaynaklı konut stokundaki kayıpları telafi etmeye, kentsel dönüşümü teşvik etmeye, dar ve orta gelirli aileleri desteklemeye yönelik politikalara önem veriyoruz.
TOKİ tarafından son 20 yılda uygun fiyatlı ve depreme dayanıklı 1.5 milyon sosyal konut inşa edildi. 2023-2028 döneminde 500 bin yeni sosyal konut, 1 milyon konut arsası ve 50 bin iş yeri hedefiyle çalışmalarımız devam ediyor. Ayrıca atıl durumdaki hazine arazileri sosyal konut projelerine tahsis edilerek arsa maliyetleri de düşürülmektedir. Önümüzdeki dönemde konut arz ve talebinin dengelenmesi, konut arzının artmasıyla kira ve konut fiyatlarındaki artışın da yavaşlayacağı öngörülüyor.
Prof. Dr. Emre Alkin: Sermaye Piyasasını İçeriye Yerleştirmek Lazım
Zirvenin keynote konuşmacısı Topkapı Üniversitesi Rektörü, Ekonomist Prof. Dr. Emre Alkin oldu. Alkin konuşmasında yurt dışından konut alan Türk yatırımcılarla ilgili değerlendirmelerini şöyle ifade etti:
Yabancılara satılan konutla, Türklerin yurt dışında aldığı konut karşılaştırılınca ortaya inanılmaz bir şey çıkıyor. Yani aslında insanların baya parası var ama gidip yurt dışında konut alıyorlar. Niye biz böyle bir potansiyel varken kaybediyoruz?
İnsanların yıllarca tırnaklarıyla tasarruf ettiği paraları alıp yurt dışına götürmeleri acı verici bir şey. Bu kadar ortam var ama demek ki sermaye piyasasını biraz daha içeriye doğru yerleştirmek lazım.
Zirvede Nurol Holding Yönetim Kurulu Üyesi Ersun Bayraktaroğlu moderatörlüğünde yürütülen “Yeni Vergi ve Temettü Rejiminin GYO ve GYF Ekosistemine Etkileri ve Halka Arz Süreçleri” başlıklı panelin konuşmacıları; Emlak Konut GYO Genel Müdür Yardımcısı Ercan Alioğlu, GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ, Özmen & Yalçın Avukatlık Kurucu Ortağı Murat Ayyıldız, Sermaye Piyasası Kurulu Daire Başkan Yardımcısı Selin Silahyürekli oldu.
Panelde söz alan ilk isim olan Murat Ayyıldız, dünyadaki GYO ve GYF’lerin vergilendirilme süreçlerine değinerek, “Kısa vadeli konuşmalarda sadece Türkiye’ye özgü bir düzenleme gelmiş gibi görünse de aslında uluslararası düzenlemelere baktığımızda vergisel yönden yararlanabilmek için kâr payı dağıtma zorunluluğu birçok ülkede vardı. Ancak dikkat edilmesi gereken husus şu ki, bir sınırın söz konusu olmadığı ülkeler var. Örneğin, ABD uygulamalarında ne kadar dağıtılıyorsa vergiden o kadar muaf olunabilecek sistemler söz konusu” şeklinde konuştu.
Vergi değişikliğinin Emlak Konut GYO açısından yansımalarını aktaran Ercan Alioğlu, şu ifadeleri kullandı: “Emlak Konut olarak bizim kâr dağıtım politikamız yüzde 40 oranında. Ortalamada ise yüzde 30 oranında bir kâr dağıtımı zaten gerçekleştiriyoruz. Bu açıdan Emlak Konut’a baktığımızda çok fazla etkilenme olmadı. İlave olarak yüzde 11 asgari kurumlar vergisi ödememiz gerekiyor. Bu düzenlemenin etkilerinden biri şu; enflasyon düzeltmesi, değerleme farkları ve vadeli satışlardan kaynaklı vade farkları gibi dönemsel muhasebe kalemlerinin kaynaklarından oluşan kârlılıklar, gerçeklerle birebir örtüşmüyor. Bu da temettü dağıtımı vergi ödemesinde ciddi bir finans yüküne neden oluyor. Bu durumda geliştirici GYO’ların iş modelleri açısından dikkatli yönetilmemesi durumunda finansal risk oluşması gibi bir sonuç var. Buna özellikle dikkat edilmesi gerekiyor.”
Selin Silahyürekli, GYF ve GYO’ların kâr dağıtımlarının yatırımcılar açısından SPK’nin amaçlarına uygun yürüyüp yürümeyeceğine yönelik değerlendirmelerini şöyle aktardı: “Yatırımcılar tarafından baktığımızda bizim kurul olarak zorlandığımız bir konu bu. Bir tarafta kurulup büyümesini istediğimiz bir Sermaye Piyasası Kurumu sektörü var, bir tarafta da her türlü hakkını korumaya çalıştığımız yatırımcı grubu var. Bu ikisi arasındaki dengeyi sürekli gözetiyoruz. Bu yeni dönem bu iki taraf için de bizim için de merakla bekleyip göreceğimiz bir dönem hâline gelecek ama yatırımcıların biraz daha sevineceklerini ve iyi hissedeceklerini düşünüyoruz.”
Panel konuşmacılarından Burak Kutluğ ise görüşlerini, “Bireysel yatırımcı çok, kurumsal GYO yatırımcısı çok az. Pozitif olan şu; çok fazla GYO halka arz oldu. Ben bunun, bugün değilse yarın Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının teminatı olduğunu düşünüyorum. Çünkü bu şirketler artık patronlarından bağımsız. İşi doğru yapıyoruz ama doğru işi mi yapıyoruz, bunu düşünmemiz gerekiyor” sözleriyle aktardı.
Uğur Yaylaönü: Büyük Gayrimenkul Projelerine Finansmanın Önünü Açıyoruz
Zirvede, Ekonomi Gazetecileri Derneği Başkanı Hasan Arslan’ın moderatörlüğünde gerçekleşen söyleşide, Sermaye Piyasası Kurulu Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü, “Gayrimenkulde Yeni Yatırım Aracı: Sertifikalar ve Erişilebilirlik” başlıklı konuşmasında şunları aktardı:
Biz büyük ölçekli projeleri finanse etmek istiyoruz. Bir projedeki bütün bağımsız birimleri sertifikalandırıp bu sertifikaları da borsada işlem görecek şekilde halka arz yapacağız. İnsanlar birikimleriyle bir gayrimenkulün binde biri, on binde birini satın almak suretiyle gayrimenkule yatırım yapma imkânı bulacaklar. Gayrimenkule yatırım yapmak kolay iş değil. Milyonları bir araya getirmek gerekiyor ama an itibarıyla beş – on bin lirayla da o gayrimenkulün getirisi elde edilebilecek. Günün sonunda kârı realize etme şansı olacak. Bir diğer çalışmamız da sertifika birleştirme oldu. Beş kişi bir araya gelip sertifikaları birleştirip o bağımsız birime talip olduğunda o beş kişi üzerine de o tapuyu çıkarabileceğiz. Bu şekilde büyük gayrimenkul projelerine finansmanın önünü açıyoruz.
Bekir Yener Yıldırım: Her Bir Portföy Şirketi Birer Ürün Geliştirme Makinesidir
Zirve kapsamında gerçekleşen “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Gelişim Alanları: Mevzuat, Süreçler ve Talep Odaklı Bakış” başlıklı panelde; mevzuatın gelişimi, fon süreçleri ve yatırımcı talebi doğrultusunda sektörün dönüşüm alanları değerlendirildi. GYODER Komite Başkanı ve İcra Kurulu Üyesi Dr. Berra Doğaner’in moderatörlüğündeki panelde konuşan Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım, şunları aktardı:
Sermaye piyasasında bir ürün nedir? Bunu çoğu zaman unutuyoruz. Aslında bunlar birer finansal araç. Kimi zaman gayrimenkul konuşuyoruz kimi zaman borsada halka açık bir şirketin hisse senedini konuşuyoruz. Bizim için hareket noktası; acaba gayrimenkul nasıl ürünleştirilir ve bizim kuvvetli kasımız nedir? Aslında her bir portföy şirketi, birer ürün geliştirme makinesi. Altın fonumuzla gayrimenkul fonumuzun laboratuvarının farklı bir prosesi yok. Konu gayrimenkul olunca elbette biraz daha çalışmak gerekiyor. Çünkü kendisi standart olmayan bir ürünü, nasıl fonlaştırabiliriz bu düzen içerisinde? Biz de burada ciddi bir laboratuvar çalışması yaptık ve iyi bir noktaya geldik. Türkiye gibi gayrimenkulün de sermaye piyasalarının da çok güçlü olduğu bir ülke için henüz yolun başındayız.
Berna Sema Yiğit Sevindi: Proje GYF, %100 Güvenli Bir Yapı
Gazeteci ve yazar Vahap Munyar moderatörlüğünde gerçekleşen “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Kısıtlar ve Çözüm Önerileri: Vergi, Değerleme, Sigorta” başlıklı panelde konuşan GYODER Komite Başkanı ve İcra Kurulu Üyesi Berna Sema Yiğit Sevindi, şunları söyledi:
Proje GYF aslında uçtan uca bütün sistemler, kısıtlamalar ve mevzuatın getirdiği yükümlülükler kapsamında yüzde 100 güvenli bir yapı. Dolayısıyla katılma belgeleri karşılığında yatırım yaparak, yatırımcı projenin tamamlanmasından sonra ister gayrimenkulün kendisinden ister gayrimenkulün değer artışından faydalanarak gayrimenkul yatırımını gerçekleştirmiş oluyor. Zaten GYODER’in de çok yoğun şekilde açıkladığı yeni sermaye piyasası aracı, gayrimenkul projelerinin finansmanı noktasında proje gayrimenkul yatırım fonu evet bir can suyu olabilir.
