İçindekiler
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneğinin (GİGDER), marka ve pazar araştırma şirketi AGS Global iş birliğiyle hazırladığı, ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı ilk kitabının ardından ‘İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?’ başlıklı 2’inci kitabı 2021 yılında yayınlandı.
Birleşik Krallık’ın ve onun ağırlık merkezi İngiltere’nin PEST analiziyle politik-hukuki, ekonomik, sosyo-kültürel ve teknolojik yönden detaylı olarak analiz edildiği kitapta, SWOT analiziyle de ülkenin güçlü ve zayıf yönleri ile fırsat ve tehditleri masaya yatırıldı. Araştırmada Türkiye ise PEST ve SWOT analizlerinin yanı sıra küresel rakipleri karşısındaki farklılaşma düzeyini tespit etmeyi amaçlayan VRIO analiziyle de değerlendirildi ve rekabette neler yapılması gerektiği ortaya kondu. Çalışmanın sonunda ise Türkiye’den gayrimenkul satın almış, farklı ülkelerden 30 yatırımcıyla gerçekleştirilen mülakat seti, yatırımcı içgörüsüne ulaşmak açısından önemli ipuçları verdi.
Araştırmaya gayrimenkul ihracatını rakip ülkelerin nasıl yaptığını belirlemek için yola çıktıklarını kaydeden GİGDER Başkan Yardımcısı ve Araştırma ve Yayınlar Komitesi Başkanı Bayram Tekçe, ilk olarak İngiltere’yi incelemeye karar verdiklerini belirtti. Tekçe, İngiltere’nin doğrudan yabancı yatırımı artırmak amacıyla her yatırımcının amacına göre özelleştirilmiş detaylı göç programlarıyla milyon dolar ve üzeri sermayesi olan kişileri, yani Yüksek Varlıklı Bireyler olarak ifade edilen HNWI’leri (High Net Worth Individuals), ülkesine en çok çeken ülke olduğunu açıkladı.
Türkiye’nin gayrimenkul ihracatıyla yıllık 20 milyar dolar düzenli gelir getirmesi ve sektörün kurumsallaşması için İngiltere örneğinin iyi anlaşılması gerektiğini vurgulayan Bayram Tekçe, bu sayede araştırmanın Türkiye açısından yol gösterici olacağının altını çizdi.
‘İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?’ başlıklı kitapla ilgili derlediğimiz özet başlıkları şöyle aktarabiliriz:
Birleşik Krallık’ın Öne Çıkan Nüfus ve Ekonomik Verileri
2019 yılı verilerine göre Birleşik Krallık, 66.83 milyonluk nüfusuyla Avrupa’nın en kalabalık 5’inci ülkesi. Büyüme hızı %0.5 seviyesinde olan bu nüfusun 2024 yılında 68.4 milyona; 2040 yılında ise 71.8 milyona yükselmesi bekleniyor. Nüfustaki büyümenin %54’ünün kaynağının ise ‘dış göçler’ olması öngörülüyor.
Ülkede nüfusun %83,6’sı kentlerde yaşıyor. Birleşik Krallık’ın en kalabalık kenti 9 milyon kişiyle Londra olup, onu Birmingham, Manchester, Leeds, Glasgow izliyor.
16-64 yaş arası nüfusun 2028’de %63.1’den %60.7’ye gerilemesi; 65 yaş üstü nüfusun ise %18’den %20,7’e yükselmesi öngörüler arasında. Yani ülkenin nüfusu yaşlanma eğiliminde.
Ağırlık Merkezi İngiltere
56 milyon nüfusa sahip olan İngiltere’nin 2028 yılında 58,8 milyon nüfusa sahip olması beklenirken, bu rakam Birleşik Krallık’ın toplam nüfusunun %83,4’üne tekabül ediyor. Yani İngiltere Birleşik Krallık’ın ekonomik, sosyal ve turistik ‘ağırlık merkezi’ olmayı sürdürecek görünüyor.
Dünyanın 6’ncı; Avrupa’nın ise 2’nci Büyük Ekonomisi
Doğrudan yabancı yatırımı, 2019 yılında 59,13 milyar dolar seviyesinde gerçekleşen Birleşik Krallık’ta aynı yıl kişi başına düşen gelir 42 bin 370 dolar oldu. Dünya Bankası verilerine göre; Birleşik Krallık; 2019 yılında 2,82 trilyon dolar GSMH ile dünyanın 6’ncı; Avrupa’nın ise 2’nci büyük ekonomisi.
Dünya Ekonomik Forumu Küresel Rekabetçilik Endeksi’ne göre en rekabetçi 9’uncu ülke olan Birleşik Krallık, WIPO İnovasyon Endeksi’ne göre en inovatif 5’inci ülke. Social Progress Imperative’e göre sosyal gelişmişlikte 12’nci, Küresel Bağlantılılık Endeksi’ne göre küresel ağlarla bağlantısı en güçlü 9’uncu olan Birleşik Krallık, Dünya Bankası Lojistik Endeksi’ne göre ise gelişmiş lojistik yeteneğine sahip 9’uncu ülke.
Birleşik Krallık, başta Londra olmak üzere dünya finans ve ticaretinin kalbinin attığı bir coğrafya. 2035 yılında 1,3 trilyon dolar büyüklüğü ile Londra’nın, dünyanın 4’üncü büyük ekonomisine sahip şehir olması öngörülüyor.
Yabancı Yatırımcı Eği̇li̇mleri̇ Işığında Bi̇rleşi̇k Krallık Gayri̇menkul Pazarı
Office of National Statistics (ONS) verilerine göre 2019 yılında tüm Birleşik Krallık’ta 1 milyon 177 bin 570 adet konut satıldı. Birleşik Krallık’ta satışı gerçekleştirilen konutların %84,5’u ise (995 bin 310 adet) İngiltere’de satıldı.
Savills Research (2020) tahminine göre, Covid döneminde daralan pazarın 2018 seviyesine dönebilmesi yani 1 milyon 186 bin adede ulaşması 2024 yılını bulacak.
Birleşik Krallık, yaklaşık 400 milyar dolar hacminde olan dünya gayrimenkul ihracatından 2019 yılında aldığı 48 milyar dolar pay ile başlı başına büyük bir gelir kalemi yaratıyor. Aynı dönemde Türkiye’de bu rakam 6.8 milyar dolar idi.
En Gözde Destinasyon Londra
Savills Research tahminlerine göre, 2020-2024 arası periyotta Birleşik Krallık’ın tamamında konut fiyatlarının %15,1 artması öngörülürken, Kuzey Batı bölgesi %24,1 ile değer artışının en yüksek olması beklenen bölge konumunda bulunuyor.
Londra, tüm Birleşik Krallık konut piyasası içerisinde en gözde destinasyon konumunu sürdürüyor. Yabancı yatırımcılar farklı seçeneklere de yönelmelerine rağmen Londra’yı tercihte ilk sıralarda tutuyor.
120 metrekarelik bir daire için metrekare başına satın alma fiyatı itibarıyla Londra, dünyanın en pahalı ikinci şehri konumunda bulunuyor. Londra’da fiyat aralığına göre işlemlerde 300 ila 600 bin pound arası konutlar, %44,6 ile en büyük paya sahip. 600-900 bin pound arası konutlar ise %22 ile ikinci sırada bulunuyor.
Çin ve Asya-Pasifik Ülkelerinin İlgisi Yoğun
Savills Research’ün 2020 yılı verilerine göre Birleşik Krallık’ın cazibe noktası Londra’yı uluslararası emlak yatırımları açısından ilk sıralara yazan bölge ve ülkeler; Çin ve diğer Asya-Pasifik ülkeleri, Rusya ve Orta Doğu ülkeleri.
2019 yılında Londra’da yeni konutlara yapılan yatırımların yüzde 13’ü yabancı yatırımcılara ait. Bu paralelde Hong Kong %28, Singapur %20,1, Malezya %7,5 ve Çin %5,4’lük payla önde gelen yatırımcı ülkelerde ilk sıraları alıyor. Listglobally (2020) projeksiyonu da önümüzdeki dönemde daha fazla Çinlinin Birleşik Krallık, Kanada, ABD, Fransa ve Almanya gibi ülkelere taşınacağını gösteriyor.
Londra, 2020 yılı itibarıyla bünyesinde ikamet eden 5 milyon dolar ve daha fazla servete sahip 50 bin 305 birey ile dünyada 5’inci sırada yer alıyor.
Yatırım Amaçlı Konut Alımı Öncelikli
Londra’da konut satın almanın ana nedeni %70 ile yatırımken, diğer %30’luk dilimde ise aileyi ağırlamak (öğrenciler ya da geri dönen gurbetçiler) ve iş veya tatil amacıyla Londra’da bir ev sahibi olmak nedeni ağır basıyor.
London Research tarafından gerçekleştirilen bir araştırmaya göre Londra’da birincil konut satın alan deniz aşırı yatırımcıların öncelikli kullanım amacı ise %58 ile kira geliri elde etmek iken, onu %27 ile kendi oturumu ve %15 ile ikinci bir eve sahip olmak izliyor.
Londra’da satın alımların %85’i bireysel girişimciler tarafından yapılırken, %15’lik dilim ise şirketler tarafından gerçekleştiriliyor. Yabancı yatırımcılar son yıllarda Manchester, Liverpool, Birmingham gibi şehirlere de yoğun ilgi gösteriyor.
Yabancı Yatırımcılar için İngiltere Neden Cazip?
Ekonomik İstikrar, Yatırımcı Dostu Ekosistem
Dünyanın ve Avrupa’nın en büyük ekonomilerinden biri olması, kişi başına düşen geliri, Brexit kararına rağmen istikrarlı ekonomisi ve buna bağlı olarak düşük enflasyon ve işsizlik, bu coğrafyayı en cazip kılan noktaların başında geliyor. Liberalizmin tarihi ana vatanı Birleşik Krallık’ta yasal düzenlemeler ve genel iş yapma biçimleri ise, yabancı yatırımcı dostu ekosistemden besleniyor.
Yüksek Kira Getirisi, Güvenli Ülke Algısı
London School of Economics (LSE) araştırmasına göre, deniz aşırı yatırımcıların Londra başta olmak üzere Birleşik Krallık konut piyasasına ilgisi, ‘yüksek kira getirisi, sermaye kazancı potansiyeli, varlık veya ülke açısından portföy çeşitlendirmesi, Londra’da iş, aile nedeniyle konut gereksinimlerini karşılamak ve güvenli bir ülkeye para yatırmak’ gibi faktörlerden kaynaklanıyor.
Ülkedeki politik istikrar, hukuk iklimi ve güçlü ekonomik göstergeler bir araya geldiğinde, İngiltere yabancı yatırımcılar için dünyadaki en güvenilir yatırım merkezlerinden biri. 2018 itibarıyla Fortune 500 şirketlerinin %57’sinin Avrupa operasyonlarının karargahı Birleşik Krallık; onların %87’sinin de Londra olduğu biliniyor.
İş Yapma Kolaylığı Endeksi’nde 8’inci
Dinamik nüfusu, ithalat hacmi ve Brexit sonrası oluşabilecek serbest ticaret iklimi ve ticari fırsatları da Birleşik Krallık’ı öne çıkarıyor. Birleşik Krallık, 2020 yılına ait İş Yapma Kolaylığı (Doing Business) Endeksi’ne göre ise dünyada 190 ülke arasında iş yapmanın en kolay olduğu 8’inci ülke.
Eğitimde Dünyada Öncü
Eğitim, Çin, Malezya, Hong Kong, Orta Doğu ülkeleri başta olmak üzere Birleşik Krallık’a konut yatırımı yapan yabancılar için en önemli gerekçelerden biri. Bugün dünyanın en iyi üniversiteleri sıralamasında ilk 10’da 3; ilk 100’de 9 üniversite Birleşik Krallık menşeli. Birçok üniversitenin yabancı öğrenci oranının yüksek olduğu coğrafyada London Schools of Economics, %71 yabancı öğrenci oranıyla ilk sırada yer alıyor.
Proptech’in Ana Vatanı
Birleşik Krallık’ın uluslararası ve ulusal gayrimenkul acentelerinden hukuk ve proptech (gayrimenkul teknolojisi) şirketlerine kadar uzanan güçlü bir gayrimenkul ekosistemi var. Birleşik Krallık’ta proptech sektör oyuncularının %58’i konut sektörüyle ilgili çözümler sunuyor. Bu kapsamda tapu kaydından elektrik, doğal gaz, su bağlatmaya kadar geniş bir yelpazede süreler minimize edilebiliyor.
Proptech’in ana vatanı olan Birleşik Krallık’ta 800’e yakın şirketin faaliyet gösterdiği proptech sektörü 6 milyar poundluk hacme sahipken, küresel proptech yatırımlarının %10’unu alıyor.
İngiltere’nin Zayıf Yönleri ve Taşıdığı Tehditler Neler?
‘İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?’ başlıklı kitabın oldukça detaylı incelediği ve İngiltere’yi politik-hukuki, ekonomik, sosyo-kültürel ve teknolojik yönden değerlendiren PEST analizi ile güçlü yönleri ve fırsatları irdeleyen SWOT analizini yukarıda özet verilerle aktardık. SWOT analizinin ülkenin zayıf yönlerine ve taşıdığı tehditlere dikkat çeken bölümü ise kitapta şöyle ifade ediliyor:
Zayıf Yönler: Covid-19 etkisiyle ekonomik küçülme, Covid-19 etkisiyle gayrimenkul talebinde daralma, Covid-19 etkisiyle konut fiyatlarında azalma, Brexit nedeniyle yaşanan belirsizlikler, zayıf konut arzı, iklimi, son yıllarda yabancı yatırımcıların ev fiyatlarını yükselttiğine dair eleştiriler, konut satın alma işlemlerine yönelik son dönemlerdeki vergilendirmeler ve mortgage yöntemiyle finansmana erişimde maliyetlerde artış.
Tehditler: Brexit sonrası oluşabilecek krizler, Covid-19 sürecinde hükümet politikalarına yönelik eleştiriler ve oluşan “düşük güvenlik” algısı, 2024 yılına kadar piyasada yavaş büyüme riski, Nisan 2021’den itibaren yabancılara uygulanmaya başlayan %2 ilave damga vergisi, yabancı yatırımcıların ev satın almasına yönelik regülasyonların ağırlaştırılması, terör eylemleri nedeniyle İslamofobi’nin yükselişi ve Müslüman yatırımcılara yönelik negatif bakış ve hükûmetin off-shore şirketler aracılığıyla yapılan yatırımlara yönelik regülasyon sinyalleri.
Türkiye Hangi Alanlarda Rekabetçi ve Hangi Alanlarda İyileştirmeye Gitmeli?
Bölgesinde öne çıkan siyasi istikrarı, genç ve dinamik nüfusu, sosyo-kültürel çeşitliliği, aynı anda hem geleneksel hem modern bir ülke olması ve dört saat uçuşla 1,5 milyar nüfus ve 24 trilyon dolar değerinde pazara erişim özellikleri, Türkiye’yi önde kılan faktörlerin başında geliyor.
THY ile 127 ülkede 248 destinasyona uçuş imkânı, tarihî, kültürel ve turistik destinasyonların oluşu, doğa, termal, kongre, spor gibi farklı turizm türlerine ev sahipliği yapması, parite nedeniyle kaliteli bir yaşam tarzına uygun fiyatlı erişimi, gastronomi destinasyonları, sosyal, sanatsal, sportif faaliyet alanları ve kolaylaştırıcı yatırım iklimi de yabancı yatırımcının ilgisini çeken diğer etmenler arasında yer alıyor.
Bölgesindeki en güçlü üretim hub’ı olan Türkiye, gelişmiş sağlık sistemi (şehir hastaneleri, sağlık turizmi vb.), ulaşım ve iletişim altyapısı (havalimanları, tüneller, köprüler, otoyollar, vb.) ile yaşam kurmak için gelen yatırımcılara avantaj sağlıyor. Organize perakende sektörü ve eğitim altyapısının yanında güçlü inşaat sektörü, konut arzı ve proje kalitesi de Türkiye’yi avantajlı bir konuma getiriyor.
Almanya, İngiltere, ABD ve Rusya gibi Avrupa ülkelerinin tatil ve emeklilik dönemini geçirmek için geldiği Türkiye; Afganistan, Filistin, Yemen, Irak ve Ürdün gibi ülkeler için de tarihî-kültürel-dinî yakınlık nedeniyle güvenli bir liman. İslamofobi ile birlikte, güven içerisinde yaşayabilecekleri bir ülke olarak Türkiye’yi seçen ve burada iş yapan yatırımcılar ise ağırlıkla Suudi Arabistan, Mısır, İran, Kuveyt vb. ülkelerden geliyor.
VRIO Analizi Neler Gösteriyor?
PEST ve SWOT analizlerine ek olarak Türkiye’nin küresel rakipleri karşısındaki farklılaşma düzeyini tespit etmeyi amaçlayan VRIO analizi de yapılan kitap, bu analizle ülkemizin hangi alanlarda rekabetçi olduğunu ve hangi alanlarda iyileştirmelere ihtiyaç duyduğunu da ortaya koyuyor.
Rekabette fark yaratma kriterlerini, ‘güçlü’, ‘normal’ ve ‘zayıf’ olarak 3 açıdan değerlendiren VRIO analizine göre, Türkiye’de gayrimenkul sektörü; yapı arz ve kalitesi; kozmopolit sosyal doku, yabancı dostu ekosistemi ve sağlık altyapısı açısından ‘güçlü’ kaynaklara ve rekabet üstünlüklerine sahip bulunuyor.
Bununla birlikte analize göre, oturum-vatandaşlık programları, finansmana erişim, yatırımı kolaylaştırıcı ekosistemler, danışmanlık hizmetleri, bürokratik prosedürlerde kolaylık, dijitalleşme ve nitelikli insan kaynağı kategorilerinde önemli değerlere sahip olmakla birlikte, ‘normal’ seviyede kalıyor ve bu alanlarda rekabetçi görünmüyor. Türkiye, analize göre ‘zayıf’ olarak ele alındığı teşvikler, yatırımı kolaylaştırıcı ekosistem, bürokratik prosedürlerde kolaylık, eğitim altyapısı-sertifikasyon ve örgütlenme kriterlerinde ise iyileştirici adımlar atarak ilerleme kaydetmeli.
Yatırımcılarla Yapılan Mülakatlardan Edinilen İpuçları Neler?
‘İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?’ kitabının son kısmında Türkiye’den gayrimenkul satın almış, farklı ülkelerden 30 yatırımcıyla gerçekleştirilen mülakat setine yer veriliyor. Bu mülakatlar, yatırımcı içgörüsüne ulaşmak açısından önemli ipuçları içeriyor.
- Mülakat kapsamında menşei ülke dışında gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcıları bu karara iten faktörlerin başında ‘istikrar’ geldiği sonucu çıkıyor.
- Mülakata katılanların tamamına yakını yurt dışı gayrimenkul yatırımı kararı alırken ajandasında Türkiye’den başka bir ülke olmadığının altını çiziyor. Bununla birlikte az sayıda yatırımcı ise Türkiye ile bazı Avrupa ülkelerini de değerlendirdiklerine vurgu yapıyor.
- Türkiye harici yatırımda ise İngiltere, ABD, BAE gibi ülkeler başta olmak üzere coğrafi çeşitlilik ön planda. Akdeniz çanağı ülkeleri Portekiz, İspanya, Yunanistan ve Malta alternatif yatırım senaryolarına konu olan diğer ülkeler.
- Yabancı yatırımcılar için Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak, aynı zamanda itibar ve statü göstergesi olarak görülüyor. Bir diğer önemli eğilim ise; kur farkı nedeniyle değerli/itibarlı Türk gayrimenkullerinin uygun fiyatlara edinilebilmesi. Doğru pazarlama karmasının kurgulanması ile katma değer odaklı fiyatlamanın Türkiye için gerekli olduğu sonucu çıkıyor.
- Mülakata katılan yatırımcıların büyük bölümü, gayrimenkul satın almadan önce araştırma aşamasında web sitesi ve sosyal medya gibi dijital mecralara başvuruyor. Acenteler ülkeler arası yatırımları kolaylaştırıcı bir ticari köprü görevi görürken, arkadaş-akraba tavsiyesi ise geleneksel pozisyonunu koruyor. Bu da önümüzdeki dönemde proptech yatırımlarının, nitelikli insan unsuruyla entegre edilmesinin önemine işaret ediyor.
- Mülakata katılanların önemli bölümü gayrimenkul satın alma sürecinde herhangi bir zorlukla karşılaşmadığını belirtirken, bazı katılımcılar tarafından süreçte en çok karşılaşılan zorluklar; bürokratik prosedürlerin uzunluğu (tapu, noter, vb.), banka hesabı açmak, para ve senet transferi ve dil sorunları olarak sıralanıyor. Bu sorunları çözecek bir ekosistem yaratılmasına ihtiyaç duyuluyor.
Çalışmanın tamamına ulaşmak için tıklayınız…
GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 1: “Yurt Dışı Yatırımcı Neden Türkiye’de Gayrimenkul Alıyor?” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…
GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 3: “Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…
