İçindekiler
Kahramanmaraş merkezli 13 ilde yaşanan depremle birlikte ülkede kentsel dönüşüm süreci hızlandı. Özellikle İstanbul ve deprem bölgelerinde son derece hızlı bir şekilde 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreçleri başlatılmıştır. Bu kapsamda arsa sahipleri / kat malikleri ile müteahhitler / yükleniciler karşılıklı olarak oturarak arsa payı inşaat sözleşmeleri imzalamaktadırlar. Arsa sahipleri işin yabancısı oldukları için önlerine müteahhitlerin hazırladıkları hazır sözleşmeler konulmakta, sözleşmeye ilişkin kavramlara hâkim olmadıklarından kendilerini tedirgin hissetmektedirler.
Konuyla alakalı olarak özellikle arsa sahipleri / kat maliklerinden son dönemde yoğun sorulara muhatap olduğumdan bu makaleyi yazarak insanların merak ettiği sorulara cevaplar vermek istedim.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm, yerel yönetim ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda riskli yapı ya da riskli alan olarak tespit edilen yerlerde ilan edilen uygulama planları doğrultusunda yapı stokunun yenilenmesi işlemidir.
Yapı sahipleri kendi talepleriyle kentsel dönüşüm işlemlerini başlatabilecekleri gibi bakanlık tarafından yapılan resen tespit neticesinde de kentsel dönüşüm süreci başlayabilir. Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlarsa başlasın yapı malikleri ile yüklenici / müteahhit arasında bir sözleşme imzalanmasıyla kentsel dönüşüm faaliyetleri başlayabilecektir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi); sözleşme konusu taşınmazın veya arsanın belli bir payını müteahhit (yükleniciye) devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahibi arsayı devretmek ve yüklenici ise projeye uygun olarak yapıyı tamamlayarak arsa payları oranında maliklere teslim etmekle mükelleftir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Diğer Türdeki Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinden Farkı Var mıdır?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinin diğer türlerden temel farkı, tabi olduğu kanunlar, yapının mevcudiyeti, yükleniciye ek ödeme yapılmasının öngörülmesidir. Öncelikle kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri mevcut bir yapının yıkılarak yeniden yapılmasını öngörmektedir. Dolaysıyla ortada bir arsa değil bir yapının arsa payları söz konusudur. Müteahhit her yapı sahibine ait arsa paylarından belli oranda kesinti yaparak kendisi de ortaya çıkacak yapıdan pay almaktadır.
İkinci olarak klasik arsa payı inşaat sözleşmeleri tamamen Borçlar Kanunu’na tabi ve özel hukuk kapsamında kalmakta iken; kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri ise hem Borçlar Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden etkilenmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutu olması dolaysıyla klasik sözleşmelerden daha kapsamlı ve karışıktır.
Üçüncü olarak klasik sözleşmeler sadece arsa payının devri ile yapılabilirken; kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinde hem arsa payı devredilir hem de üstüne para ödenir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinin Tarafları Kimlerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmesinin bir tarafı müteahhit / yüklenici, diğer tarafı yapının arsa payı sahipleri / kat malikleridir. Ancak riskli alan tespitini yapan ve kentsel dönüşüm sürecinin denetçisi olarak Bakanlık ve İdare de sürecin takip edicisi ve garantörüdür. İşte bu süreçte olaya idare dahil olmakta ve süreci etkilemekte, kamuyu dolaylı olarak sürecin bir parçası hâline getirmektedir.
Bu Sözleşme Türünün Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kurulabilmesi için dört unsur bulunmaktadır;
- Kentsel dönüşüm şartlarını sağlayan riskli yapı ya da riskli alan içinde bulunan bir yapı,
- Mal sahiplerinin yeni bir yapı ve yüklenicinin ise yapıdan pay alması şeklinde karşılıklı edimlerde anlaşmaları,
- Resmi şekil şartına uyulması (sözleşmenin noterden onaylanması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi),
- Mal sahiplerince yükleniciye noterden inşaat yapılabilmesi ve süreci yönetebilmesi için resmi olarak yetkilendirilme yapılması. Taraflar sözleşmeyi noterde imzalarken genelde müteahhidi de yetkilendirmektedirler.
Bu Sözleşmenin Taraflara Getirdiği Temel Yükümlülükler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle her iki tarafa da borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşmedir. Tarafların ana sorumluluğu kat maliklerinin yapılacak yeni yapı karşılığında arsa paylarını müteahhide devretmeleri ve kararlaştırılan parayı arsa payı oranlarında ödemeleri iken; yüklenici ise yeni yapının tam, ayıpsız meydana getirilmesi ve teslimi ile yükümlüdür. Bunun haricinde sözleşmeyle her iki tarafa başkaca yan yükümlülükler de yüklenmektedir. Detaylara aşağıda yer verilecektir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanmasında Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Kentsel Dönüşüme İlişkin Mevzuat, Yapı Denetim Kanunu gibi hem özel hukuk hem kamu hukuku boyutu olan karma nitelikli sözleşme türlerindendir. Bu türde spesifik sözleşmelerin hazırlanması esnasında sözleşmede boşluk bırakılmaması adına bir hukukçudan yadım alınmasını tavsiye ediyorum. Bu türden sözleşmelerde bulunması gereken hususlar başlıklar hâlinde kısaca şunlardır;
1. Sözleşmenin başlığında “Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
2. Bu sözleşmenin taraflarına ilişkin tüm bilgiler sözleşmede yazılmalıdır. Mal sahipleri kimler, müteahhit kim? Taraflar gerçek kişi ise bu kişilerin; T.C. kimlik numarası, sahibi olduğu taşınmaza ait tapu bilgilerini ve adreslerini, iletişim bilgileri, tapu ve kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Müteahhit taraflardan biri şirket ise; şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Şirket yetkilisine ait kimlik bilgileri de sözleşmeye eklenmelidir.
3. Sözleşme konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve inşa edilecek taşınmazın; özelikleri, kat sayısı, bir katta bulunan daire sayısı, dairelerin alanı, cephesi, hangi malike ait olacağı özellikle belirtilmelidir.
4. Sözleşmede süre belirlenmelidir. Bu süre genelde arsa payı inşaat sözleşmesinin noterde taraflarca imzalandığı günden itibaren başlayacağı kararlaştırılır. Uygulamada bu tür sözleşmelerde, imzanın atılmasından başlanarak 24 ay içinde binanın kabulü yapılmış, iskanı alınmış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş hâlde teslimi vaat edilmektedir. Uygulamada yapılan sözleşmelerde genelde mücbir sebep dolaysıyla yükleniciye 6 ay kadar gecikme süresi tanınmaktadır. Sözleşmede inşaat ilerleme seviyesine göre sürelerin belirlenmesinde fayda vardır. Bu tür sözleşmelerde, ilk 6 ay inşaat ruhsatı alınması dahil her türlü hazırlık safhası için, ondan sonraki 12 ay inşaatın başlayıp her türlü imalat ve işin bitirilmesi için, en sondaki 6 ay ise iskân almak için verilebilir. Ancak sürelerin daha kısa sürelere parçalanarak inşaat ilerleme seviyesine göre belirlenmesi taraflar açısından süreci daha öngörülebilir hâle getirecektir. Sözleşmede hangi hâllerin mücbir sebep olarak sayılacağı, mücbir sebep ortaya çıkarsa bu durumun nasıl taraflara bildirileceği ve mücbir sebep ile inşaat durursa ne kadarlık ek süre verileceği hususları düzenlenmelidir.
5. Müteahhit ile mal sahiplerinin paylaşımı şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir. Arsa payı inşaat sözleşmeleri; paylaşım krokisine ve ekindeki mimari projeye, fen ve sanat kaidelerine ve sözleşme şartlarına uygun olarak inşa edilmelidir. İnşaat tamamlandığında ortak alanlar (otopark, sığınak, su deposu, elektrik odası, sistem ve kamera odası, sayaç ve hidrofor odası) mal sahiplerinin uhdesine bırakılacağı düzenlenmeli ayrıca zemin kat dahil diğer katlarda kaç adet daire olacağı, binanın kaç katlı olacağı belirlenmelidir. Bu belirleme sonrasında hangi kattaki hangi dairelerin hangi mal sahibine ya da müteahhide bırakılacağı tüm ayrıntılarıyla tespit edilmelidir. Bu belirleme yapılırken, karışıklığa sebebiyet vermemek adına dairelerin özellikleri ve cepheleri tek tek belirtilerek kime bırakıldığı sözleşmeye geçilmeli, proje üzerine kodlama yapılarak işaretlenmelidir.
6. Arsa payı inşaat sözleşmelerinde vekalet ve tebligata ilişkin hükümler koymayı tavsiye ediyoruz. Öncelikle sözleşmeyle alakalı yolunda gitmeyen bir durum olduğunda ya da taraflar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde hangi adrese bildirim yapılacağı sözleşmede belirlenmelidir. Yine sözleşmede tarafların kimlik fotokopilerine, e-posta adreslerine ve telefon numaralarına da yer verilmelidir. Adres değişikliği hâlinde bunun sözleşmenin diğer taraflarına hangi süre içinde ne şekilde belirtileceği kararlaştırılmalıdır. Müteahhit haklı olarak kat maliklerinden vekalet isteyecektir. İnşaatın yapılması için gerek proje, gerek uygulama, gerekse iskân safhasında kat malikleri adına müteahhit işlem yapacağından belediye, tapu, vergi daireleri, bakanlıklar ve ilgili kamu kurum ve kuruluşları nezdinde (banka, finans kurumları ve satış ile ilgili hususlar hariç olmak üzere) kat malikleri adına gerekli taleplerde bulunmaya, gerekli belge ve bilgi için başvuru yapmaya ve sonuçlandırmaya, arsa sahiplerince kira yardımı alması konularını ve işlemlerin takibini de kapsayacak bir vekaletnameyi yükleniciye vermelidirler. Vekaletname alınmaması hâlinde yüklenicinin inşaatı bitirmesi imkansız olacaktır. Arsa sahiplerinin vekaletin azlinin sonuçları ve inşaat etkisi de sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Taraflar vekaletnamenin süresini inşaat süresiyle sınırlı olarak kararlaştırabileceklerdir.
7. Tarafların hak ve sorumlulukları sözleşmeyle ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Kat malikleri / arsa sahiplerinin hak ve yükümlülükleri neler, müteahhittin hak ve yükümlülükleri neler ve bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde ne gibi sorumluluklar doğacak? Bunlar sözleşmede ayrıntılı şekilde yer almalıdır.
a) Yüklenici, müteahhitlik yetki belgesine sahip olmalıdır. İskân alınana kadar bu belgenin geçerliliğini sürdürmek zorunda olduğu sözleşmede yer almalıdır,
b) Yüklenicinin; yasalar, resmi izinler ve yönetmeliklere uygun olarak projeleri zamanında tamamlamak ve iskân ruhsatı alınmış olarak teslim etmekle yükümlü olduğu akitte yer almalıdır,
c) Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantılarının yapılması ve aboneliklerin hazır hâle getirilmesi gibi tüm resmi işlemler yüklenicinin sorumluluğunda olmalıdır,
ç) Yine elektrik ve su saatlerinin satın alımı ve montajı yükleniciye ait olmalıdır,
d) Yüklenici, borçlu duruma düşmemeli ve bu nedenle taşınmazın tapu kaydı üzerine haciz ve ipotek koydurmamakla yükümlü olmalıdır,
e) Yapı denetim ücreti, laboratuvar test ücreti ve inşaat ile ilgili her türlü harç ve vergilerin yükleniciye ait olduğu sözleşmede yer almalıdır,
f) Yüklenicinin inşaatı kendi malzeme ve işçileri ile bizzat yapacağı ve arsa sahiplerinden masraf talep etmeyeceği düzenlenmelidir,
g) Yüklenicinin bina enkazının kaldırılması ve bahçedeki ağaçların kesilmesi gibi işlemlerden sorumlu olacağı sözleşmeye konulmalıdır,
h) Yüklenici, inşaat süresince meydana gelebilecek her türlü iş kazalarından ve üçüncü şahıslara verilecek zararlardan sorumlu olacağını kabul etmelidir,
ı) Yüklenici, işin tesliminden sonra 5 yıl boyunca eksik ve kusurlu işlerden sorumlu olacağı akitte yer almalı, kat malikleri gizli ayıplardan korunmalıdır,
i) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 8. maddesinin 6. fıkrası kapsamında, müteahhit tarafından kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası (inşaatın gecikmesinden, kısmen veya tamamen durmasından, taahhüdün yarım kalmasından, akdin feshinden veya cezai şartların uygulanmasından doğan her türlü zararlar teminat altına alınacak şekilde) yaptırılacağı veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartlar sağlayacağını taahhüt etmelidir. İlgili mevzuat gereği bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bankadan ayrıca teminat mektubu alınmasına gerek yoktur. Ancak bina tamamlama sigortasının ilgili idarece istenmesi ihmal edilmişse kat maliklerinin müteahhitten teminat mektubu almasını tavsiye ederiz.
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi / kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri;
- Arsa sahiplerinin yeni yapılacak binada belirlenen bağımsız bölümlerin sahibi olma hakkı ve süre bitene kadar belirlenen ücreti yükleniciye ödeme yükümlülükleri bulunmaktadır,
- Arsa sahipleri kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı veya kredi olanaklarından faydalanma hakkına sahiptirler,
- Kat malikleri inşaat süresince yapılan işlerin kontrolünü yapma ve hatalı, kusurlu işlerin düzeltilmesini talep etme hakkına sahiptirler,
- İnşaatın tamamlanmasından sonra 5 yıl boyunca açık ve gizli imalatın düzeltilmesini, düzeltilmediği takdirde tazmini talep etme hakkına sahiptirler,
- İnşaat süresince gerekli işlemler için yükleniciye vekaletname verme ve tebliğ adresi bildirme yükümlülükleri vardır,
- Kendilerine ait bağımsız bölümlerin devri sırasında doğacak tüm vergi, ceza, harç ve masrafları karşılamakla yükümlü olup, bu masraflardan yüklenici sorumlu tutulamayacaktır,
- Yükleniciden inşaat malzemeleri veya işçilikle ilgili özel talepleri varsa, bunların bedelini karşılamak yükümlüdürler. Bu sayılanlar, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini genel hatlarıyla kapsamaktadır.
Bir de inşaatın geciktirilmesi, üçüncü şahıslarca veya devlet dairelerince yapılan icra takipleri sonucunda, taraflardan birinin borçlarını ödemede acze düşmesi ya da iflası hâlinde inşaat ilerlemesinin durmasına sebep olan tarafın kusursuz tarafa tazminat ödeme yükümlülüğü sözleşmeye konulmalıdır. İnşaatın kontrol ve denetiminin müteahhidin yükümlülüğü olduğu, arsa sahiplerinin ise hakkı olduğu unutulmamalıdır. Ancak bağımsız bir firmaya denetim yaptırmak isteyen arsa sahiplerinin çıkacak masrafları ödemek zorunda kalacağı da sözleşmeye konulmalıdır.
8. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmesi ve arsa sahiplerinin ödeme planı hususları sözleşmede düzenlenmelidir. Aslında bu kısım hak ve yükümlülükler başlığı altında da düzenlenebilir ancak ayrı bir başlık altında düzenlenmesi daha uygun olacaktır.
a) Belediyeden inşaat ruhsatı alınması sırasında, tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa sahipleri / kat malikleri adına kat irtifakı tesis edileceği, inşaat %90 oranında tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş için tapuda gerekli işlemlerin başlatılacağı hususu akitte düzenlenmelidir.
b) Kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planının, taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacağı ve arsa sahipleri / kat malikleri tarafından salt çoğunlukla kabul edileceği kontratta yer almalıdır.
c) Yükleniciye inşaat karşılığı devredilecek arsa payına karşılık gelen daireler için kusurlar giderilip binanın iskanı alındıktan sonra gecikmeksizin tapudan devir hakkı verilmelidir. Bu devir ve ferağlar sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harç ve giderlerinin tümü yüklenici tarafından karşılanacağı hususu sözleşmede yer almalıdır.
ç) İnşaatın en az %90 oranında tamamlanmasından sonra yükleniciye ait dairelerden bir kısmının ferağı / satış hakkı verilebilir. Yapılacak binanın tamamlanıp iskân ruhsatı alındıktan sonra geriye kalan dairenin ferağı / satış hakkı verileceği düzenlenmelidir. Yüklenicinin payına düşen dairelerin tamamına tek seferde satış yetkisi verilmesini tavsiye etmiyoruz, aksi halde yüklenici kat mülkiyetini almadan inşaattan elini çekebilir. Bina tamamlansa dahi ferağın / satış hakkının verilebilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerine ait konutlarda çalışan işçilere ve alt yüklenicilere herhangi bir borcu kalmamış olması şartına yer verilmelidir.
d) Binanın yeniden yapımı için arsa sahipleri tarafından yükleniciye ilave ödeme yapılması kararlaştırılırsa arsa payları üzerinden metrekare olarak ne kadar ödeneceği listelenerek sözleşmeye yazılmalıdır. Bu ödemelerin taksitler hâlinde ve inşaat ilerleme seviyesine göre yapılması düzenlenmelidir. Örneğin; “inşaat ruhsatı alındığında borcun %40’ı, çatı kapatıldığında borcun %30’u ve iskân aşamasında borcun kalan %30’u ödenecektir”
9. Cezai hükümler, gecikme cezası, fesih, tazminatlar ve anlaşmazlıkların çözümü de akitte hükme bağlanmalıdır. Özellikle arsa malikleri açısında unutulmaması gereken en önemli durum, inşaatın ilerlemesinin durmasına çoğu zaman müteahhitten ziyade diğer arsa sahiplerinin akde aykırı davranışlarının neden olduğudur. Örneğin, kat maliklerinden herhangi birinin payına banka tarafından bir ipotek ya da mahkemece tedbir konulması inşaatın durmasına sebep olabilecek ve hem yükleniciyi hem de diğer malikleri olumsuz etkileyecektir. Bu nedenle, sözleşme düzenlenirken bu hususlar gözden kaçırılmamalıdır.
a) İnşaat aşamasında yüklenicinin sözleşme hükümlerine uymadığının tespit edilmesi hâlinde, arsa sahiplerinin salt çoğunluğunca karar alınarak derhal inşaatın durdurulmasını ve yasal olarak bilirkişi incelemesini isteme hakkı olduğuna akitte yer verilmelidir. Aynı haklar, arsa sahiplerinin sözleşmeye uymamaları hâlinde yüklenici için de geçerli olmalıdır,
b) Taraflardan herhangi birisinin sözleşme hükümlerini engellemesinden kaynaklanacak zarar ve ziyandan, engellemeyi meydana getiren kişi veya kişilerin sorumlu olacağı sözleşmede yer almalıdır,
c) Taraflardan birisi sözleşmeyi sebepsiz yere feshetmek isterse ya da verdiği vekaletnameyi azlederse, cayan taraf karşı tarafın ve diğer arsa sahiplerinin bu nedenle doğacak her türlü zararını karşılamayı peşinen kabul ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır,
ç) Yüklenicinin sözleşmeye ilişkin bütün yükümlülük ve taahhütlerini üçüncü kişilere temlik veya ciro edemeyeceği ve inşaatı bizzat kendisi tamamlayıp bitirmeyi, aksi hâlde arsa sahiplerine kendilerinde kalan dairelerin güncel rayiç satış bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ettiği sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Zira taşerona yaptırılan işlerde ayıplı ifa durumu ile çok karşılaşılmaktadır,
d) Yüklenicinin binanın teslim tarihinde sözleşmeye ve imar durumuna uygun olarak bitirilip oturulabilir vaziyette teslim etmediği takdirde, arsa sahiplerine her bir bağımsız bölüm ve her ay için ayrı ayrı emsal ve güncel rayiç bedel üzerinden kira parası ödeyeceği akde konulmalıdır,
e) Yüklenici inşaata hiç başlamazsa, yapmaktan vazgeçerse, inşaatı sebepsiz olarak 3 aydan fazla durdurursa, iflas ederse, borçlarını ödeyemez hâle gelirse, inşaatı yarım bırakırsa, işe zamanında başlamazsa arsa sahipleri salt çoğunluğun kararı ile yüklenici firmaya ihtar vererek sözleşmeyi feshedebilmelidir. Bu durumda yüklenicinin, o ana kadar yaptığı işleri bedelsiz olarak arsa sahiplerine devretmeyi, hiçbir talepte bulunmamayı ve ödeme planı kapsamında aldığı ödemeleri iade edeceğini kabul ve taahhüt etmesi sözleşmede yer almalıdır,
f) Uyarı ve çağrıya rağmen inşaatla ilgili eksikliklerin tanınan süre içerisinde tamamlanmaması hâlinde, yükleniciye ait konutların satışı ve eksikliklerin bu yolla arsa sahipleri tarafından tamamlatılması hâlinde yükleniciye rücu edileceği sözleşmeye konulmalıdır,
g) Sebepsiz olarak taraflardan herhangi birisi sözleşmeden vazgeçerse veya sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederse, karşı tarafın o ana kadar olan masraflarını ve her türlü zararını diğer tarafa ödemeyi peşinen kabul, beyan ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır.
Sonuç
Yukarıda izah edildiği üzere son derece teknik ve karmaşık bir sözleşme türü olan kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yardım alınarak hazırlanmasını, bu yapılamayacak ise en azından yüklenici tarafından önünüze konulan sözleşmenin bir avukat tarafından kontrol edilmesini tavsiye ederim. Olabildiğince ayrıntılı ve anlaşılır olarak yazmaya çalıştığım bu makaleyi zahmet edip okuyanların faydalanmasını umuyorum.
