Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılan Tüm Davalar

İçindekiler

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm, hem adli hem de idari davalara konu olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle, süreçte mülkiyet hakkını korumak adına birden fazla yargı yerinde çok çeşitli davaların açılması gerekmektedir.

Makalemizde, bu davaları görevli yargı yerini esas alarak kategorize etmeye çalışacağız. Davaların kısa künyelerini paylaşacağız ancak asıl inceleyeceğimiz husus davaların kimler tarafından hangi maksatla açıldığı olacaktır.

İlginizi Çekebilir

Soruyu Değiştirmenin Zamanı Geldi: Gayrimenkulde Yeni Finansman Dönemi!

Yarısı Bizden Kampanyası Resmî Gazete, Kararname ve Sıkça Sorulan Sorular

İdari Yargıda Açılan Davalar

Riskli Yapı Tespitine ve Yıkıma Karşı İptal Davası

Bu dava, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti yapıldığında ya da riskli yapı tespitine istinaden idarece alınan yıkım kararına karşı açılan dava türüdür. Bu davada davacı arsa malikidir. Bu idari dava, riskli yapı tespiti yapan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valiliğe karşı açılır. Dava açma süresi 30 gündür. Dava, İdari Yargıda ivedi yargılama usulüne göre görülür. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davayı genelde taşınmazın yıkılmasını istemeyen ve azınlıkta kalan kat maliklerince açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen karar teknik uzmanlık gerektirdiğinden riskli yapı kararı tespitine karşı yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak karar verilmektedir. İdare Mahkemesinde açılacak davada yıkım kararı da verilmişse açılan davada yürütmeyi durdurma Kararı talep edilmesinde hukuki yarar olacaktır.

Riskli Alan Tespitine Karşı İptal Davası

Riskli Alan ilanı, Resmi Gazete’de ilan edilen Cumhurbaşkanlığı kararına dayanır. Bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi halinde söz konusu alanın statüsünde önemli değişikliklere olmaktadır. Riskli alanlarda ekonomik faaliyetlerini yürütenler ve burada yaşayanlar açısından önemli hukuki kısıtlamalara uğramaktadır. Bu nedenle, bu tür tek taraflı düzenleyici idari işlemlere karşı ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da dava açılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Bu davalarda davacı, riskli alan içerisinde yaşayan malikler ve sivil toplum örgütleridir. Davalı, Cumhurbaşkanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Dava, 30 gün içinde açılır. Dava idari yargıda ivedi yargılama usulüne tabi olarak bakılır. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu dava genelde riskli yapı ilanından etkilenen maliklerce açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen riskli alan kararı teknik uzmanlık gerektirdiğinden alanda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak hüküm verilecektir. İdare Mahkemesinde riskli alan tespiti sonrasında bu karara istinaden acele kamulaştırmalar başlayacağından açılan davanın yürütmeyi durdurma talepli açılması gerekmektedir.

Rezerv Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alanda bulunan, zemini kötü, sel ya da başkaca doğal felaketlerin görülme olasılığının yüksek olduğu alanlarda yaşayan insanların daha güvenli ve jeolojik olarak riski düşük yerlere yerleştirilmeleri yönünde idarece tek taraflı alınan kararlardır. Bu kararlara karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir.

Davada hasım olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gösterilir. Dava açma süresi 30 gündür. Davacı ise rezerv yapı alanı ilan edilmesi yüzünden hakları kısıtlanan malikler ile karar karşı çıkan sivil toplum örgütleridir. Dava idare mahkemesinde ivedi yargılama usulüne tabi olarak görülmektedir.

Bu davanın arsa maliklerinden ziyade daha çok sivil toplum örgütlerince ya da diğer idarelerce açıldığı görülmektedir. Bunun nedeni, bir yerlerin ranta açılarak doğal yaşama geri dönülemeyecek ölçüde zarar verildiği iddiası olmaktadır. Mahkemece genelde Çevresel Değerlendirmeye ilişkin raporlar alınmak suretiyle karar verilmektedir. Bir takım yeşil alanların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.

Azınlık Paydaşların Arsa Paylarını Diğer Paydaşlara ya da İdareye Satılmasına ve Bedele İtiraz Davası

Salt çoğunluk kararına katılmayan ve azınlıkta kalan paydaşların arsa payları değişen yönetmelik kapsamında değeri tespit edilerek önce devlete olmazsa sırasıyla müteahhit ya da çoğunluk arsa sahiplerine satılmaktadır.

Bu davada satış işlemine karar veren ve ihale açan idare olduğundan görevli yargı yeri de İdare Mahkemesi olacaktır. Davacı azınlıkta kalan hak sahibi, davalı ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valilik olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Bu davada, iki ana hususa itiraz edildiği görülmektedir. İlki ihalenin usul kurallarına uygun yapılıp yapılmadığı, ikincisi gayrimenkulün değerinin doğru tespit edilip edilmediğidir. Çünkü idarelerce belediye rayiç değer esas alınarak kamulaştırma yapılabilmektedir.

Bu davada genellikle kentsel dönüşüm alanında azınlıkta kalan pay sahipleri ya da azınlıkta kalmamak adına sözleşme imzalayıp sonradan vekaleti azledenler dava açtıkları görülmektedir. Azınlıkta kalanların en büyük itirazı değere olmaktadır. Değerin doğru tespiti için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak karar verilmektedir.

İdarece Müteahhidin Sözleşmesinin Feshi Kararı Verilmesine Karşı İptal Davası

Bir alan riskli yapı olarak belirlendikten sonra o alanla alakalı arsa sahiplerince bir müteahhit firma ile anlaşılır ve inşaatı belirlenen sürelerde bitirmesi beklenir. İşte bu yüklenici firma taahhüt etmesine rağmen inşaat bir yıl içinde başlamazsa ya da inşaatı altı ay süreyle yavaşlatırsa ya da durdurulursa arsa maliklerinin salt çoğunluğunun başvurusuyla idarece sözleşme feshedilebilir. İşte bu durumda müteahhit firma tarafından idarece alınan fesih kararına karşı dava açılabilecektir. Davalı ise, fesih kararını alan Valiliktir. Davada, fesih kararının haklı olup olmadığı ve usulüne uygun alınıp alınmadığı davaya konu olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılacaktır.

Bu dava riskli yapı ilan edilen ve o alanda bir sürü masraf yaparak süreci başlatmış olan müteahhit firma tarafından açılmaktadır. Bazen alana giren başkaca bir rakip firma çoğunluğu toplayan firmayı kovmak için arsa sahipleriyle görüşmekte fesih yöntemini başlatabilmektedir. Bu gibi durumlarda davacı yüklenici tarafından sözleşmeye koyduğu maddeler, durmanın ya da başlamanın haklı sebeplere dayanmasını ispatlayarak kararı iptal ettirebilir.

Kentsel Dönüşüme İlişkin İmar Planı ve Parselasyon Planlarına Karşı Açılan İptal Davası

Bir alanın rezerv yapı alanı ya da riskli alan ilan edilmesi sonrası devamında bu bölgeler için yeni imar planları yapılmaktadır. Yeni imar planlarıyla ya da değişikliklerle alan bazında yapı yoğunlukları üzerinde plan değişiklikleri olmaktadır. İşte bu türden imar planı yapımı ya da imar planı değişikliği aleyhine arsa sahipleri tarafından, planı ilan idare aleyhine olacak şekilde iptal davası açılabilir. Bu davada, davacı arsa sahibi; davalı ise Belediye, Valilik ya da Bakanlıktan hangisi imar planını yaptıysa o idare olacaktır. Dava, idare mahkemesinde açılmakta, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir.

Dava genelde, riskli yapı ya da rezerv yapı kararının iptali davalarından biriyle birlikte açılmaktadır. Ancak özellikle hak düşürücü süreler kaçırıldıysa, sadece plana karşı iptal davası açılarak hak kaybı telafi edilmeye çalışılmaktadır. Çünkü riskli ya da rezerv yapı alan kararına karşı 30 günlük iptal davası açma süresi kaçırılmış olsa dahi, 60 günlük süre içinde mahkemeye açılacak imar planı iptali davasıyla iptal kararı alınarak riskli ya da rezerv yapı alanı işlevsiz hâle gelebilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılacak Davalar

Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Çoğunlukta kalan hak sahiplerince, azınlıkta kalan hak sahiplerinin aleyhine kentsel dönüşüm için tespit yaptırılmasını engellemek adına açılabilecek bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için ön şart, azınlıkta kalan arsa maliklerinin kentsel dönüşüm sürecini çeşitli nedenlerle başlatmaya çalışmalarıdır.

Olay genelde şu şekilde gelişmektedir: Bir müteahhit yapıya gelmekte, buradaki kat maliklerine binalarını kentsel dönüşüme sokmalarını ve kendi firmasıyla anlaşmalarını teklif etmektedir. Ancak çeşitli nedenlerle, binadaki pay ve paydaş çoğunluğu müteahhidin teklifini reddetmektedir. Bu durumda, müteahhit anlaştığı maliklerin birisinin adına binanın riskli olduğuna dair tespit yaptırarak kentsel dönüşüm sürecini başlatarak, salt çoğunluğu kendisiyle anlaşma yapmaya zorlamaktadır. İşte bu durumda paydaşlardan biri diğer maliklerin aleyhine hareket ederek, diğer paydaşların mülkiyet hakkına zarar verdiğinden bu paydaşın paydaşlıktan çıkarılması için bu dava açılabilecektir.

Bu davada sulh hukuk mahkemesi, kanuna karşı hile yapılarak malikler iradesi dışında bir zorlamayla karşılaşılıp karşılaşılmadığı hususunu inceleyecektir. Davacı, kentsel dönüşüme taraf olmayan salt çoğunluğa sahip kat malikleri, davalı ise kentsel dönüşüm sürecini çoğunluğun hilafına hareket ederek yol açan azınlıkta kalan kat maliki olacaktır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yine azınlıkta kalanlarca, Kentsel Dönüşüm Kanunu madde 6 kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası açılabilir. Bu dava, bina yıkılıncaya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.

Tahliye Davası

Kentsel dönüşüm kararı verildi ise müteahhide daireyi boş ve inşaat yapmaya uygun olarak vermek zorundasınız. Hâlâ tespit yaptırılmadığından kentsel dönüşüm süreci başlamamış ve dairenizde ya da dükkanınızda kiracınız yıkıma kadar taşınmazı boşaltmak istemiyor diyelim. Müteahhitle yapılan sözleşme gereği, riskli yapı tespiti yapılmadan önce taşınmazın boşaltılması yüklenici tarafından talep edilmekte.

Kentsel dönüşüme sokulması için salt çoğunluğun yakalandığı ancak sürecin resmî olarak başlamadığı binalarda kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemeden dava yoluyla tahliyesini talep edebilirsiniz. Borçlar Kanunu md. 350 / 2 kapsamında “yeniden inşa ve imar” gerekçesiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Davada karar defteri, müteahhitle yapılan sözleşmeler ve varsa avan ya da mimari projeyi sunmak, samimiyetin ispatı için yeterlidir. Davacı taşınmaz sahibi, davalı ise kiracıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kararlar arsa payı çoğunluğuyla alındığı için, payı düşük olan malikler hak kaybına uğrama riskiyle karşılaşmaktadır. Bu nedenle, mevcut durumdaki haksızlığı gidermek isteyen malikler, yapı yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açarak paylarının yeniden tespit edilmesini talep etmektedirler. Dava sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Davanın davacısı adil paylaşım yapılmadığını düşünen hak sahibidir, davalı ise diğer kat malikleridir.

Dairelerin şerefiyeleri mahkeme tespitiyle tekrar hesaplanır ve kentsel dönüşüm başladığında müteahhit dağıtımda güncel konum ve yüzölçümü değerlerini tespit ederek dairelerin adil dağıtımını arsa sahipleri arasında yapacaktır.

Veraset İlamı Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinden birisinin ölümü durumunda notere ya da sulh hukuk mahkemesine başvurularak veraset ilamı alınmalı ve bu ilamla taşınmazın tapudan intikali işlemi yapılmalıdır. Bu veraset ilamı davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı mirasçılar olup, hasımsız açılır.

Bu davanın önemi, müteahhitlerin inşaata devam edebilmesi için veraset ilamı alındıktan sonra tapuda intikalin yapılarak yeni hak sahiplerinin belirlenmesi ve müteahhit intikal sonrasında idari sürecin takibi için mirasçılardan veraset ilamına dayanılarak yeniden noter vekaletini almasıdır. Bu sayede, tapu ve belediyedeki işlemlerini yasal engellerle karşılaşmadan yapabilecektir. Aksi hâlde, idari süreç tıkanacağından inşaat durmak zorunda kalacaktır.

Vasi Atanması Davası veya Vasi Atanmışsa Mahkemeye Müteahhitle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Onaylanması İçin Başvurulması

Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin ileri yaşta olması, akıl ve ruh sağlıklarının yerinde olmaması gibi nedenlerle sağlık raporu alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanabilir. Noterlik, sağlık raporunu görmediği takdirde sözleşme imzalanmasına onay vermeme yetkisine sahiptir. İşte bu nedenle, böyle bir engelle karşılaşmak istemeyen kat maliklerinin yakınları taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde vasi tayini için dava açabilmektedirler. Davacı, kişinin kendisi ya da yakınları olur, davalı yoktur ve dava hasımsız açılır. Bu, noterde sözleşme imzalanması ve vekaletname alınması gibi süreçlerde yüklenici ile imzalanacak sözleşmenin geçerliliği açısından önem taşır.

Noterlik, vasisi olmayan ve akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin sözleşmesine onay vermeyecektir. Noterlik verse bile imzalanan sözleşme batıl olacağından akit kurulamayacaktır. İşte bu nedenle, bu tür süreçlerde vasilik davası açılarak arsa sahibi adına süreci mahkemece atanan vasi yürütecektir.

Kentsel dönüşüm süreci başlamadan evvel kendisine vasi atanan kişilerin, müteahhitle imzalayacakları sözleşmeyi mahkemeye dilekçeyle sunarak onaylatmaları gerekmektedir. Bu durumda, vasinin mahkemeye başvurarak müteahhitle sözleşmenin imzalanması ve vekalet verilmesi için hakimden izin alması gerekmektedir. Hakim, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebileceği gibi dosya üzerinden de karar verebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

6306 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlarda, mirasçıların birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi için dava açması mümkündür. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası açılması salt çoğunlukla karar alınmasını ya da kentsel dönüşüm sürecinin sürmesini etkilemez. Arabuluculuk, dava açma şartıdır. Davanın sonuçlanabilmesi için taşınmazdaki tüm paydaşların (veya mirasçıların) davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur; aksi takdirde karar verilemez.

Bu davalar bazen azınlıkta kalan malikler aleyhine diğer arsa sahipleri tarafından açılabilmektedir. Ancak mahkemeler taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi kesinleşmişse, ortaklığın giderilmesi talebini “uygun olmayan zamanda” yapılmış bir talep olarak değerlendirerek davayı reddedebilirler. Bu davalar daha çok mirasçılar arasında açılmaktadır. Bu durumda taksim mümkünse mahkeme taksim yapacak aksi hâlde arsa payını satışa çıkaracaktır.

Hakimin Müdahalesi Talepli Dava

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında yasada aranan karar yeter sayısının (salt çoğunluk) sağlanamaması durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 691. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hakimin müdahalesi talep edilebilir. Bu hukuki yol, özellikle paydaşların bir karar etrafında birleşemediği durumlarda sürecin tıkanmasını önleyen bir mekanizma olarak işlev görür.

Bu dava özellikle, iki müteahhit arasında kararsız kalan ve bir müteahhit üzerinde salt çoğunlukla anlaşamayan kat maliklerinin çoğunlukla başvurdukları bir yöntemdir. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davanın davacı ve davalısı kat malikleridir. Hakimin bu süreçteki müdahalesi, çoğunluğun azınlığa dayattığı ancak mülkiyet hakkını ihlal edebilecek (örneğin fahiş bedeller veya haksız paylaşım içeren) genel kurul kararların denetlenmesi ve hakkaniyetli bir paylaşımın sağlanması açısından kritik önem taşır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Bu dava, ana gayrimenkulün yönetiminde en üst karar organı olan genel kurulun aldığı kararların yargısal denetimini sağlar. Davacı azınlıkta kalan kat malikleriyken; davalı salt çoğunlukla kentsel dönüşüme ve müteahhide karar veren kat malikleridir. Bina yıkılana kadar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilirken; bina yıkılıp arsa vasfına geçtikten sonra idari yargıda dava açılabilecektir.

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği’ndeki son değişiklikle kentsel dönüşüm kararlarının mutlaka toplantı yapılarak alınması zorunluluğu getirilmiştir; bu usule uyulmadan alınan kararların da iptali dava edilebilir. Bu dava kentsel dönüşüm kararı alınmasına karşı olan kat maliklerince en çok açılan davalardan biridir. Ancak hak düşürücü sürelere ve özellikle toplantı tutanağına itiraz şerhi düşme zorunluluğuna dikkat edilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

Asliye Hukuk Mahkemesi ve Tüketici Mahkemesinde Açılan Davalar

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Borçlar Kanunu 125. maddesi kapsamında müteahhidin temerrüde düşmesi hâlinde kat maliklerinin seçimlik hakları vardır. Malikler; ya işin aynen ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek (fesih) uğradığı zararların tazminini talep edebilirler.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapıldığı için, tek taraflı irade beyanı ile fesih, kural olarak mümkün değildir; bir mahkeme kararı ile feshin tespiti gerekir. Kentsel dönüşüm süreci içinde, kat maliklerinden biri ya da birden fazla kat maliki sözleşmenin feshi için taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler. Davacı kat malikleri, davalı ise müteahhit firmadır. Ama bazı durumlarda, örneğin ciddi miktarda kat malikinin vekaleti azletmesi gibi, arsa sahiplerinden kaynaklanan engellemelerde fesih için müteahhitte dava açan taraf olabilir. İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak fesih ileriye ya da geriye doğru yapılabilir.

Genelde bu dava inşaatı durduran ya da taahhüt edilen sürelerde inşaatı bitirmeyen müteahhit aleyhine arsa sahibi / kat maliklerince açılmaktadır. Uzun süren ancak net sonuç veren bir dava türüdür.

Nama İfaya İzin Davası

Borçlar Kanunu madde 113 gereği, kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhidin temerrüde düşmesi ve / veya eksik ifada bulunması hâlinde arsa sahipleri tarafından sözleşme fesih yoluna gitmeden nama ifaya izin alınabilir. Bu davayla eksiklikler arsa sahipleri tarafından giderilerek, bu giderim sonucunda yapılan masraflar müteahhitten mahkeme kararıyla istenilebilir. Ancak sadece arsa sahibi bu davayı açmaz. Alacaklının temerrüdü durumunda müteahhitte kat malikleri aleyhine inşaat ilerlemesi için kendisine verilmiş olan vekaletnameyi azleden arsa sahibi aleyhine de nama ifaya izin talebini mahkemeden isteyebilecektir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davayı arsa sahibi açarsa, eksik iş bedelini ve müteahhide düşen payların satış yetkisini isteyebilecektir. Müteahhit tarafından açıldığında ise, azledilen vekalet yerine mahkemeden nama ifa kararı alınarak müteahhit, kentsel dönüşüm sürecinin idari takibini yapabilecektir.

Sebepsiz Zenginleşme Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde sebepsiz zenginleşme davası, özellikle paydaşların salt çoğunluk (%50+1) ile aldığı kararlar sonucunda hak kaybına uğrayan azınlık maliklerin başvurduğu kritik bir hukuki koruma yoludur.

Bu dava türü, mülkiyet hakkının ihlal edildiği veya komşular arasında adil olmayan bir paylaşımın yapıldığı durumlarda bozulan mali dengeyi sağlamayı amaçlar. Yeni projede dairesi haksız yere küçültülen, konumu kötüleştirilen veya arsa payı orantısız şekilde azaltılan kat malikleri genelde bu davayı açan davacılardır. Davalı ise aleyhine haksız zenginleşen diğer kat malikleridir. Ancak inşaatın yapımında müteahhit fahiş iş bedelleri talep ettiyse, kat maliklerince müteahhit aleyhine de bu dava açılabilecektir.

Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Bu davayı müteahhitle sözleşme imzalamayarak belediye rayiç fiyatı üstünden kamulaştırılan kat malikleri de idare aleyhine açabilirler.

Görüldüğü üzere, kendisine haksızlık yapıldığı ve bir tarafın mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşündüğü tüm hak sahiplerince, haksız kazançtan sorumlu tutulanlar aleyhine bu dava açılabilecektir.

Bedel Tespiti ve Tescil Davaları ve Acele Kamulaştırma Davaları

İdarelerce bir alan riskli alan olarak ilan edilirse, riskli alan içinde bulunan taşınmazların hak sahipleri tespit edilerek bu kişiler uzlaşmaya davet edilir ve uzlaşma gerçekleştirilmezse aleyhlerine 2942 sayılı Kanun gereği bedel tespiti ve tescil davası açılır. Davada davacı, kentsel dönüşümü yürüten idare olup, davalı ise riskli alan içinde taşınmazı bulunan maliklerdir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Mahkemece, taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi raporuyla tespit edilir.

Bu davada, idarenin kentsel dönüşüm gereği ivedi kamulaştırma talep ettiği durumlarda dava acele kamulaştırma davası olarak açılmaktadır. Acele kamulaştırma davası ile bedel tespiti ve tescil davasında süreçler benzer olup, yargılama hızı açısından acele kamulaştırma davası hızlı ilerlemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Olarak Açık ya da Gizli Ayıba Karşı Tekeffül ve Tazminat Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde ifa gerçekleşmekle birlikte, eksik, açık veya gizli ayıplı ifa söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda arsa sahipleri ya da müteahhitten daire alan kişilerce, eksik ya da açık / gizli ayıplı ifalara karşı dava açılabilir. Arsa malikleri ya da sonradan daire alanlar davacı, müteahhit firma ise davalıdır. Dava taşınmazın bulunduğu yerde tüketici mahkemesinde açılır. Mahkemece eksiklik ya da ayıbın tespiti keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde tespit edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan eksik ifa davasında sözleşmede cezai şart ve tazminata ilişkin hükümler var ise, bu hükümlere dayanılarak hem zararın tazmini hem de ayrıca tazminat istenebilecektir.

Sözleşme sonunda özellikle imalat hatalarından kaynaklanan açık ve gizli ayıplara karşı çok sayıda dava açıldığı görülmektedir. Bu nedenle, çok yaygın görülen bir dava çeşididir. Bu davada, arsa malikleri tüketici kabul edilmekte, müteahhit hizmet sunan iş insanı kabul edildiğinden dava tüketici mahkemesinde açılmaktadır. Bu davada, amaç sözleşmenin feshi değil, zararın tazminidir. Maddi ve manevi tazminat ile sözleşme gereği kararlaştırılan diğer cezai şart, gecikme ücreti vb. hükümler gereği başkaca tazminat imkanı tanınmaktadır.

Sonuç

Bu makalemizde size 19 farklı türde kentsel dönüşüm davasından bahsettik. Kentsel dönüşümü konu edinen kitap ve makalelerde ayrıntılı olarak kentsel dönüşüme özgü açılan dava türlerinden bahsedildiğini, ancak diğer davalara pek değinilmediğini fark ettim. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde açılması muhtemel tüm davaları künyeleriyle birlikte inceleyen bir araştırma makalesi hazırlama kararı aldım. Bu yönüyle makalemizin alıntısı bol, referans bir makale olmasını dilerim.

Kentsel Dönüşüm Hukuku sadece 6306 sayılı Kanun’dan ibaret değildir. Kentsel dönüşüm sürecinde; borçlar kanunu, medeni kanun, kat mülkiyeti kanunu, idari yargılama usul kanunu, hukuk muhakemeleri kanunu, imar kanunu, inşaata ilişkin mevzuat gibi birden fazla alt hukuk dalını ilgilendirmektedir. Yine mühendislik, mimarlık, şehir planlama, değerleme gibi ayrı branşları da doğrudan ya da dolaylı olarak kapsayan multidisipliner bir alandır.

Bu kadar kompleks bir süreçte, özellikle arsa sahiplerinin işbilen bir hukukçudan danışmanlık almasını şiddetle tavsiye ederim. Çünkü kentsel dönüşüm süreci bir kere başladıktan sonra durdurulması ve kontrol edilmesi çok zorlaşmakta, süreçte inisiyatif tamamen müteahhit firmaya geçmektedir. İşin sonunda arsa payını ve daireyi kaybetme ya da eksik imalatla teslim alma ihtimalleri bulunmaktadır.

Kaynakça: