İçindekiler
Kira Garantili Konut Satışı Nedir?
Kira garantili konut satış sistemi; mülk sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi koruyan ve esas itibarıyla malikin kira gelirini düzenleyerek, olası risk unsurlarını ortadan kaldıran bir pazarlama stratejisidir.
Düzenlenen sözleşme aracılığıyla kiralama işlemine konu taraflar arasındaki maddi ve manevi ihtilafları büyük ölçüde ortadan kaldıran ve ağırlıklı mülk sahibinin menfaatlerini koruyan bu sistemde, çeşitli varyasyonlar bulunmaktadır.
Düzensiz kira ödemeleri ve tahliye sorunlarını minimize eden, doğru kiracının teminini sağlayan, aidat ve benzeri masraflarla uğraşma sorununu ortadan kaldıran bu sistemde; ekseriyetle inşaat firmaları, stoklarında bulunan konutların satışına yönelik müşterisine kira geliri dâhil bazı garantiler vermektedir. Elbette sağlanan bu avantajın risk primi konut fiyatına giydirilmekte olup, karşılıklı ‘kazan kazan’ ilişkisine dönüştürülmesi hedeflenmektedir.
Son dönemde gayrimenkul sektöründeki sessizlik nedeniyle inşaat firmaları tarafından sıklıkla kullanılan bu yöntemi vergisel boyutlarıyla değerlendirelim.
Müteahhit Firma Açısından Gelir ve Kurumlar Vergisi Boyutu
Kira garantili konut satışı yapan müteahhit firma; öngörülen dönem zarfında malik tarafından konut kiraya verilemez veya garanti edilen tutarın altında kiralanırsa, aradaki farkı mülk sahibine ödemektedir. Bazı durumlarda da kiralama işlemi tamamen müteahhit firmanın tekelinde yürümektedir.
Müteahhit firmanın gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması fark etmeksizin, bu çerçevede ödediği tutarı, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 40 / 1 maddesi kapsamında gider olarak kaydetmesi mümkündür.
Bahse konu maddede yer alan “ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler” kapsamında müteahhit firmanın, mütalaa edilen söz konusu gider kalemini pazarlama gideri olarak değerlendirmesi gerekmektedir.
14.06.2024 tarihli İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen özelgede konu ile ilgili şu açıklamada bulunulmuştur:
“Bu hükümlere göre, şirketiniz tarafından satışlarınızı artırmak amacıyla, şirketiniz ile daire satışı yaptığınız müşterileriniz arasındaki kira garantili satış sözleşmesi gereğince, satışını yaptığınız ve müşterilerinize ait olan dairelerin kiraya verilemediği durumlarda şirketiniz tarafından daire sahiplerine ödenecek olan kira tutarının veya gayrimenkulün kiraya verilmesi hâlinde kira bedeli ile taahhüt edilen tutar arasındaki fark için yapılan ödemelerin ispat edici mahiyetteki belgelerle tevsik edilmesi halinde, pazarlama ve satış gideri olarak kabul edilmesi ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 40’ıncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca kurum kazancının tespitinde indirim konusu yapılması mümkündür.”
Mülk Sahibi Açısından Gelir Vergisi Boyutu
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde; konutların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayri menkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.
Aynı kanunun 75. maddesinde; sahibinin ticari, zirai veya mesleki faaliyeti dışında nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkil sermaye dolayısıyla elde ettiği kâr payı, faiz, kira ve benzeri iratların menkul sermaye iradı olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Kira garantili konut satışlarında mülk sahibi tarafından kiralama işlemi yapılmışsa, buradan elde edilen gelir gayri menkul sermaye iradı (GMSİ) olarak değerlendirilir.
Kiralama işlemi yapılmaksızın veya taahhüt edilen kiranın altında bir işlem yapılmasından mütevellit müteahhit firma tarafından bir kira tazmini mülk sahibine ödenmişse, bu tutar da menkul sermaye iradı olarak (MSİ) kabul edilir.
Her iki kiralama işleminde de stopaj uygulaması yapılmaz. Bu sebeple mülk sahibinin elde edeceği GMSİ, Gelir Vergisi Kanunu’nun 86 / 1 – a maddesi kapsamında istisna haddini (2024 yılı için 33.000 TL) aşıyorsa beyana tabidir. Elde edilen MSİ açısından ise mezkûr kanunun 86 / 1 – d maddesi kapsamında belirtilen yıllık 13.000 TL tutarı aşıyorsa tamamı beyana tabidir.
Kira Garantili Konut Satışından KDV Alınır Mı?
Kira garantili konut satışlarında mülk sahibine müteahhit firma tarafından ödenen tutara ilişkin ayrı bir mal teslimi veya hizmet ifası bulunmamaktadır. Bu sebeple söz konusu durumda KDV’nin konusuna giren bir işlemden bahsedemeyiz.
Kira Garantili Konut Satışında Vergi Usul Kanunu ve Belge Düzeni
Kira garantili konut satışları kapsamında ödenen tutarların mutlaka bir belge düzenine dayanması gerekmektedir. Garanti kapsamında ödemeyi alan kişinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kapsamında fatura düzenlemesi gereken kişiler arasında olması durumunda, müteahhit firmaya KDV’siz fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
Mülk sahibinin fatura düzenleme zorunluluğu bulunan kişiler dışında olması durumunda ise gider pusulası ile tevsik edilmesi icap etmektedir.
Kira Garantili Konut Satışında Damga Vergisi ve Tapu Harcı
Kira garantili konut satışlarında düzenlenen sözleşmelere ilişkin Damga Vergisi Kanunu’nda herhangi bir istisna hükmü bulunmamaktadır. Dolayısıyla söz konusu sözleşme damga vergisine tabidir.
Harçlar Kanunu’nda da bu konuda özel bir hüküm bulunmaması nedeniyle genel usul ve esaslar dahilinde satış işlemi tapu harcına tabidir.
