İçindekiler
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 Sayılı Yasa, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin kuralları belirlemekle kalmadı, aynı zamanda gündelik sohbetlere; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı şeklinde üç yeni kavramın da girmesine yol açtı.
Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?
Riskli yapı, tek yapı ölçeğinde binanın riskli olduğunu belirtirken, riskli alan birkaç kritere bağlı olarak alansal bir tanımlama yapar. Riskli alan ya zeminin riskli olmasından ya üzerindeki yapıların riskli olmasından ya da her iki durumun yani hem yapıların hem de zeminin riskli olmasından kaynaklı olarak belirlenir.
Rezerv Yapı Alanı Nedir?
Rezerv yapı alanı, çoğunlukla riskli alanlarda gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projelerinde yerinde dönüşümün mümkün olamadığı durumlar için kullanılan alternatif alanlardır. Örneğin bir zeminde heyelan ya da sel riski olabilir. Mevcuttaki binaları yıktığınızda bu alanda tekrar yapılaşmaya gidilemez. Projeyi yerinde tekrar yapsanız bile örneğin 100 konutluk bir yerde ancak 80 konutluk yeni proje ile üretim yapılabileceği durumlarda kalan 20 konutu karşılayabileceğiniz alan, rezerv alanı ifade etmektedir.
Rezerv alanlar, doğal afet risklerinin fazla olduğu ve kentsel dönüşüm veya çeşitli projelerde kullanılmak amacıyla, 6306, 7269, 3194, 2683, sayılı kanunlar kapsamında ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı ve ilgili kuruluşlar tarafından ayrılmış alanlardır. Bu alanlar, TOKİ ya da İdarenin talebiyle veya re’sen, Maliye Bakanlığı onayı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenir. Riskli alanlar ise Bakanlıkça Cumhurbaşkanı onayına sunulur ve Cumhurbaşkanlığınca onaylanır.
Rezerv Alan Teklifini Kimler Yapar?
Rezerv yapı alanı teklifini TOKİ, İdare, gerçek veya tüzel kişiler yapabilir. Bu alanlar çoğunlukla gelecekte olası afetlerle başa çıkabilmek için kentsel alanları yenilemek ve olası afetin etkilerini azaltmak amacıyla belirlenir. Bu sebeple rezerv yapı alanı olarak belirlenen alanların:
- Kentsel dönüşüm alanlarına yani riskli alanlara yakın olmaması,
- Kentsel dönüşüm projesindeki ihtiyaçları karşılayabilecek büyüklükte olması,
- Sağlam zemin üzerinde olması,
- Diğer eşiklerden (coğrafi ve fiziki riskleri barındırmayacak şekilde, örneğin tarım alanı olmaması, dere yatağında olmaması vb. gibi) uzak olması gerekmektedir.
Rezerv yapı alanlarının ilanı ile kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak, finansal kaynak yaratmak, oluşabilecek idari dava süreçlerini kısaltarak güvenli kentsel alanlar hayata geçirmek amaçlanmaktadır.
6 Şubat Depremi’nin ardından, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı Kanunu’nda rezerv yapı alanı tanımından “yeni yerleşim alanı” ifadesi çıkarılarak; üzerinde bina bulunan parsellerin ve yerleşim alanı içerisinde bulunan boş parsellerin de rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesinin önü açılmıştır. Riskli yapı alanında yapılan bu düzenleme ile meskûn alanların rezerv alan olarak ilan edilmesine olanak sağlanmıştır. Rezerv yapı alanlarında bulunan taşınmazlar böylece kentsel dönüşüm projelerine dâhil olabilmektedir.
Rezerv Yapı Alanındaki Bina Yıkılırsa Ne Olur?
Rezerv yapı alanında kalan binaların yıkılması durumunda, mülk sahipleri belirlenen kentsel dönüşüm bedelini ödeyerek bu alan içerisinde yeni bir mülkün sahibi olabilirler. Bu bedeli ödeyemeyecek olanlarla ödemek istemeyenlere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından farklı bir alanda yer gösterilecektir. Bu iki alternatife de razı olunmazsa belirlenen bedel üzerinden İdare tarafından mülkiyet hakkı satın alınacaktır.
Rezerv yapı alanlarında kamu yararı için ilgili kuruluşlar tarafından uygulanacak projelerde çeşitli kamulaştırma çalışmaları yapılabilir. Kamulaştırma kapsamında taşınmaz, tamamının ya da bir kısmının değerinin belirlenip sahibine verilmesiyle devlet mülkiyetine geçer. Bu süreçte mülk sahibinin rızasının aranmamasından ve değer belirlemede oluşabilecek tartışmalardan dolayı süreç uzayabilir, zamana yayılan bir mağduriyet oluşabilir.
Re’sen veya salt çoğunluk ile rezerv alan ilan edilerek rezerv yapı alanı kapsamında uygulanacak proje alanlarında, risk barındırmayan yapıların da dahil edilmesi ile buralardaki mülk sahipleri borçlanmak zorunda bırakılabilecektir. Yapılacak dönüşüm projeleri ile yeni taşınmazın niteliğinin ve büyüklüğünün idare tarafından belirlenmesi, mülk sahiplerinin söz hakkı olmaması gibi durumlar ile karşı karşıya kalınması, uzlaşma sürecinde katılımcı planlamasını zora sokmaktadır.
6306 sayılı Kanun’nda yapılan düzenlemeler ile ilgili idareye re’sen yapılabilecek müdahale yetkileri tanımlanmıştır. Bunlara göre “uygulama bütünlüğü” gerekçesiyle söz konusu rezerv yapı alanında bulunan risksiz binalara elektrik, su, doğalgaz verilmemesi gibi müdahaleler ile karşı karşıya kalınabilmektedir.
Rezerv yapı alanı içerisinde kalan gayrimenkullerin sahipleri mülklerini terk etmek zorunda kalıp yaşam şartlarının değişmesi sorunu ile karşı karşıya kalabilmektedir. Aynı zamanda mülk sahipleri taşınmazlarının değerinin gerçek değerin altında olduğunu düşünebilirler. Kentsel dönüşüm projeleri uzun soluklu projeler olup tamamlanmaları süreç olarak zahmetli ve uzundur.
Rezerv Yapı Alanındaki Mülkiyet Hakkını Kısıtlayan Etkenler
- Rezerv alanlarda mülkü bulunanlar için borçlanma bedelinin tümünün ödenmeden tapuda ferağ verilmemesi,
- Hak sahibinin ilgili taşınmazı idarenin tayin edeceği sürede teslim alamaması durumunda taşınmaz üzerindeki haklarının (dönüşüm öncesi değeri güncellenerek hak sahibine ödenmek suretiyle) sona ermesi,
- Mirasçılara hak devrinin yapılamaması gibi mülkiyet hakkını kısıtlayan problemler de bulunmaktadır.
Bunların yanı sıra rezerv yapı alanlarının, mülk sahibi olan kişilere planlı kentsel yerleşim olanağının tanınması, taşınmaz değerinin artış göstermesi gibi pozitif etkileri de mevcuttur.
Olumlu ya da olumsuz, her rezerv yapı alanı, ilgili mülk sahiplerini ve bölge yaşayanları yakından ilgilendirir. Bu konuda yapılan duyuruların mutlaka Resmi Gazete veya belediye panolarında takibinin yapılmasında fayda bulunmaktadır.
