Sektörün Emsal'i
Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Sözleşmeye Aykırı Ruhsat Başvurusunda Maliklerin Hakları

Sözleşmeye Aykırı Ruhsat Başvurusunda Maliklerin Hakları

Hak kaybına konu olan bağımsız bölümlerde oluşacak problemler dikkate alınarak en baştan doğru çözümler üretilmesi gereklidir. Sözleşme hazırlığında; hukukçu, mimar ve değerleme uzmanından yardım alınması, hakların bilinmesi ve doğru kullanılmasında büyük önem taşır.

Senem Kiraz Senem Kiraz
19 Kasım 2024
Etiketler: Kentsel Dönüşüm, Mevzuat
Okuma Süresi:6 dakika
A A
ruhsat
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Kentsel Dönüşüm Açısından Mimari Proje ve Denetiminin Önemi
  • Malikler Sözleşme Öncesi Doğru Bilgilendirilmelidir
  • Mülkiyet Hakkının Kısıtlandığı İhlallerde Sözleşme İmzalanması Zorunlu mu?
  • Mahkemeler Tedbir Karar Vermekten Kaçınıyor

Kentsel Dönüşüm Açısından Mimari Proje ve Denetiminin Önemi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun açısından taşınmaz maliklerinin kendi arasında veya yüklenici ile aralarında en sık görülen ihtilaf konularının başında, yeni yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlerin metrekaresi ile özellikle zemin kattaki iş yerlerinin alan kaybı gelmektedir. Sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olan mimari proje bu nedenle çok önemlidir.

Sözleşme ekine ruhsata esas proje kadar detaylı olmayan taslak proje eklenmesi genel kabul gören uygulamadır. Sözleşmeye ise;

İlginizi Çekebilir

Komşular Arası Sorunlarda Arabuluculuk Nasıl Olur?

Rezerv Yapı Alanlarında Mevzuat, Süreç ve Teklif Dosyası Hazırlığı

  • Bağımsız bölümlerin net – brüt metrekarelerinin ve cinsinin (konut / ticari) yazılması,
  • Kat paylaşım planı eklenmesi,
  • Ruhsata esas projenin sözleşme ve ekinin taslak projeye uygun olması,
  • Maliklerin yazılı onayından sonra ilgili belediyeye sunulacağı ve aykırılık hâlinde cezai şart ödeneceğinin belirtilmesi,
  • İnşaat süresince yapı kullanım izin belgesi alınıncaya kadar maliklerin yazılı izni olmadan değişiklik yapılamayacağı ve buna bağlı cezai şart kaydı eklenmesi gibi işlemler, sürecin denetimi açısından önemlidir.

malikMalikler Sözleşme Öncesi Doğru Bilgilendirilmelidir

Mimari açıdan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili mevzuatın getirdiği sınırlamalar ve İmar Mevzuatından kaynaklanan (yola terk vb.) alan kayıpları sonrasında, yeni inşaatlarda alan kullanımının genellikle eski binaya oranla azaldığı görülmektedir. Olası ihtilafların önlenmesi için teknik ve hukuki yönden maliklerin sözleşme öncesi doğru bilgilendirilmesi büyük önem taşır. 09.11.2024 itibariyle yürürlüğe giren kentsel dönüşüm danışmanlık merkezlerinin bu konuda iyileştirici etki yaratacağı düşünülmektedir.

Burada anahtar nokta, eski ve yeni taşınmaz arasındaki küçülme oranının tüm bağımsız bölümler için orantılı şekilde kullanılmasıdır. Örnek olarak eski binada; altyapı ruhsatı eki, mimari proje ve brüt inşaat metrekaresi ile yeni inşaat kıyaslandığında yüzde 22 oranında bir küçülme meydana geliyorsa bunun 3. kattaki konut ile mimari proje elverdiğince zemin kat dükkan için aynı şekilde kullanılması gerekmektedir. Bunu aşan şekilde ve zorunlu alanlar (örneğin elektrik odası, asansör vb.) düşüldükten sonra dahi (belli bir bağımsız bölüm, örneğin dükkanda yüzde 50 oranında keyfi bir küçülme varsa) mülkiyet hakkını kısıtlayan bir ihlal doğar.

Mülkiyet Hakkının Kısıtlandığı İhlallerde Sözleşme İmzalanması Zorunlu mu?

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu durumda, ilgili bağımsız bölüm sahibinin kendisine teklif edilen sözleşmeyi imzalamaktan imtina hakkı doğar. Zira mülkiyet hakkını kısıtlayan sözleşmeler bakımından imzalama zorunluluğundan bahsedilemez. Bazen de sözleşme imzasından sonra maliklere bilgi verilmeden ruhsata esas projenin sözleşme ve ekine aykırı şekilde değiştirildiği, (örneğin zemin kattaki dükkân içine ortak alan vasfındaki otopark konulduğu) görülmektedir. Bu ve benzeri durumlarda mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur.

Anayasa’nın 13. Maddesi gereği temel hak ve hürriyetler ancak kanun ile sınırlanacağından ve 35. Madde gereği mülkiyet hakkı “temel hak ve hürriyetler” kapsamında olduğundan hakkın sözleşme eliyle de olsa kısıtlanması hukuken korunamaz. Anayasa’nın 35. maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. (1)

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulunca 10 / 2 / 2022 tarihinde, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven’in (B. No: 2018 / 1567) başvurusunda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş, “Malikler arasındaki yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez” görüşü benimsenmiştir. Azınlık haklarının korunması ve mahkemelerde etkin hukuki denetim sağlanmasına dikkat çeken kararda, “Bu bağlamda paydaşların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan paydaşların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan paydaşların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır” görüşü benimsenmiştir.

Bu noktada, malik açısından;

  • Hissesinin satış baskısı sebebiyle sözleşmeyi imzalayarak ardından genel mahkemede sözleşmenin feshini ve tazminat talep etmek ya da,
  • İmzadan imtina ederek idare mahkemesinde satış işleminin iptali ve öncesinde satışın durdurulması yönünde yürütmeyi durdurma kararı talep seçenekleri oluşmaktadır.

mahkemeMahkemeler Tedbir Karar Vermekten Kaçınıyor

Genel mahkemelerde açılacak davada, yargılama süresince hukuki güvence elde etmek için, sürece bağlı olarak yıkımı ya da ruhsat veya kat irtifakının kurulumunu durdurmak noktasında tedbir talebi gündeme gelecektir. Mahkemelerin açıkça mülkiyet hakkı ihlali olduğunda dahi çoğunluğun menfaati gerekçesiyle yıkımı veya inşaatı durdurma yönünde tedbir karar vermekten imtina ettiğini görmekteyiz.

Anayasa Mahkemesi aynı kararda tedbir kararlarının etkili ve zamanında verilmesi gerektiğinin de altını çizmiş, “Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının korunması amacıyla yargı mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir kararı verilmesini kural olarak zorunlu kılmamaktadır. Ancak bazı durumlarda mülkiyet hakkının gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakım tedbirlere karar vermesine bağlı olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulunduğu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargılama devam ederken alması gerekli hâle gelebilir.” şeklinde kanaat bildirmiştir.

Benzer olayda Anayasa Mahkemesi (Atanur Ekin ve diğerleri, B. No: 2018 / 1406, 30 / 6/2021 / 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 2 / 3 çoğunluk dışındaki paydaş paylarının kamuya terk işlemine istinaden satılmasına yönelik belirlilik ve öngörülebilirlik içermemesi konulu) emsal kararında usulsüz yola terk işleminde mülkiyet hakkının ihlal edildiğini kabul etmiştir.

Danıştay 6. D., E. 2011/ 8665 K. 2013 / 9005 T. 20.12.2013 kararında mülkiyet hakkının kanun eliyle dahi keyfi olarak sınırlanamayacağına vurgu yapmakta olup; “İmar planında küçük sanayi sitesi alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü, davacının da uygulamaya geçirebileceği göz önüne alındığında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı” kanaatindedir. Yargıtay 8. HD., E. 2016 / 16687 K. 2020 / 3311 T. 11.6.2020 kararı “…davacı yararına ekonomik bir değerinin bulunduğundan, ağaçlar yönünden davacının Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında korunmaya değer bir menfaatinin bulunup bulunmadığı incelenmelidir” görüşündedir.

Sonuç itibarıyla, mülkiyet hakkının hem ilk hem üst derece mahkemelerce titizlikle incelemesi ve hukuki korunma sağlanması gereklidir. Hak kaybına konu olan bağımsız bölümlerde (özellikle dükkan vasıflı ise olası kira geliri ve işyeri ruhsatı açısından) oluşacak problemler dikkate alınarak en başından doğru çözümler üretilmesi gereklidir. Sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesinde, hukukçu, mimar ve gerektiğinde değerleme uzmanından yardım alınması, hakların bilinmesi ve doğru kullanılmasında büyük önem taşımaktadır.

(1) AYM, E.2015/39, K.2015 / 62, 1 / 7 / 2015, S. 20)

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Sürdürülebilirlik için Strateji Geliştirirken Nelere Dikkat Edilmeli?

Sonraki

THBB: İnşaatta Dalgalanma Devam Ediyor

Sonraki
inşaat

THBB: İnşaatta Dalgalanma Devam Ediyor

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
Mevzuat

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Pelin Şenol Baruh
25 Ocak 2023

Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ev sahibi neleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşer...

Devamını Oku
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

19 Aralık 2024
Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

18 Ekim 2023
Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

13 Ekim 2022

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Analiz

GYODER Açıkladı: Konut Fiyatlarındaki Artış Oranı 17 Aydır Geriliyor

11 Temmuz 2024
Sektör

Hisse, Arsa ya da Toprak Tapulu Konut Ne Demektir?

23 Haziran 2022
Sürdürülebilirlik

Küresel Isınmaya Karşı Mimari Yaklaşımlar Nasıl Olmalı?

21 Haziran 2022
Sürdürülebilirlik

BM İklim Değişikliği Konferansı’ndan Akılda Kalanlar

13 Aralık 2022
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?
  • Bina Kimlik Sistemi Devrede, Peki Yeterli mi?
  • İstanbul’un Gelecek 10 Yılda Konut İhtiyacı
  • Gayrimenkulde Yurt Dışı Talebi
  • Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı ve Fiili Taksim
  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
  • Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Sektörün Emsal’i
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.