SWOT Analizi Gayrimenkul Yatırımlarında Ne Sağlar?

Yazımıza başlarken, “Karar vermek bir süreç, sağlıklı karar vermek ise analiz gerektirir. En doğru karar ise SWOT analizi ile mümkündür.” demek hiç yanlış olmaz.

En yaygın ve bilinen tanımıyla SWOT analizi; bir kuruluşun rekabet ortamında yerini konumlandırabilmek ve mevcut potansiyeli ile gelecek hedeflerini belirleyebilmek için kullanılan bir tekniktir. SWOT; İngilizce Strengths, Weakness, Opportunities ve Threats kelimelerinin baş harflerinin yan yana getirilmesiyle oluşturulan, Türkçede ise sırayla Güçlü ve Zayıf Yönler, Fırsatlar ve Tehditler olarak karşılık bulan önemli bir analiz tekniğidir.

SWOT Analizi, Hayatın Her Anında Kullanılabilecek Bir Teknik

Esasen bakıldığında SWOT analizi, hayatın her anında kullanılabilecek bir teknik olarak düşünülebilir. Farkında olarak ya da olmayarak yaşamın planlama, programlama, yönetim, hesaplama, kurgu gibi birçok noktasında varlığını sürdüren bu analiz biçimi; karar verme sürecine direkt etki eden, dayanak oluşturan ve kararı sağlamlaştıran bir mekanizmadır. Biraz daha ileri gidersek SWOT analizinin canlı bir mekanizma olduğunu da söyleyebiliriz. Çünkü değişen şartlar ve koşullara göre analizi etkileyen parametreler de sürekli değişecektir.

Bu hâliyle tüm sektörler ve alt kolları için kullanılan SWOT analizi, bizlerin karşısına çok geniş bir yelpazede çıkmaktadır.

SWOT Analizinin Gayrimenkulde Uygulama Alanı Çok Çeşitli

Gayrimenkul için bu analizin uygulama alanları ise yine birbirinden farklı kapsamda ve çeşitte olabilmektedir. Zira SWOT analizi; gayrimenkul satışı için ayrı, proje geliştirirken ayrı, değerleme işlemi için ayrı, taşınmaz yönetimi için ayrı, gayrimenkul hukuku için ayrı, kredi sağlayıcısı/finansörü için ayrı olabilmektedir.

SWOT Analizinde Bunlara Dikkat!

Peki, klasik bir SWOT analizi yaparken nelere dikkat edilmesi gerekir?

Nitel yönden bakacak olursak öncelikle en doğru uygulayıcıların seçilmesi gereklidir. Herkes SWOT yapabilse de doğru ve uygulanabilirlik açısından birçok disiplinde know-how sahibi olma gerekliliği vardır. Bu sebeple doğru kişiler tarafından SWOT yapılması, analizin kusursuzluğu bakımından çok önemlidir.

Devamında tek kişi tarafından analiz yapılması tek bir fikir ve yaklaşıma yoğunlaştıracaktır. Bu sebeple takım olarak çalışılmalı, farklı düşünceler tartışılmalı, yaratıcı fikirlerin oluşturulduğu beyin fırtınalarına fırsat verilmelidir.

Nicel yönden bakacak olursak, SWOT parametrelerini iyi tanımlamak gerekir. Strengths ve Weakness kısmı yani Güçlü ve Zayıf Yönler olarak belirlenecek maddeler, konunun dâhilinde olan, içsel anlamda ilgilendiren yönler olacaktır. Aynı şekilde Opportunities ve Threats kısmı yani Fırsatlar ve Tehditler ise konunun haricinde, dışsal anlamda ilgilendiren yönler olmalıdır.

Bu analiz türündeki güçlü ve zayıf yönler ile fırsatlar ve tehditler başlıklarında şunlar belirlenmelidir:

• Güçlü yönler: Sizi avantajlı ve başarılı kılan benzersiz yönleriniz, becerileriniz, yetenek ve kaynaklarınız.
• Zayıf yönler: Dezavantajlı duruma düşmenize yol açan ve başarısızlık getiren, eksik/zayıf yönleriniz.
• Fırsatlar: Sektörünüz, coğrafi/bölgesel özelliğiniz, ulusal/uluslararası değişimler, devlet politikaları, yeni teknoloji ve ekonomik gelişmeler gibi size ekstra kazandıracak noktalar.
• Tehditler: Faaliyetlerinizi zorlayacak ve olumsuz etkileyebilecek faktörler.

Gayrimenkul Yatırımı SWOT Analizi, Temel Anlamda Şu Bilgileri Barındırır

Konuyu temellendirmek gerekirse ev almak isteyen bir kişinin yatırım aşamasında karar vermesini destekleyecek bir ”gayrimenkul yatırımı SWOT analizi”, en temel ve sade anlamda aşağıdaki şekilde bilgileri barındırabilir.

Güçlü Yönleri

• Gayrimenkul değer kazanan bir araçtır,
• Daha düşük risk içerir,
• Tasarruf ve kullanımda yetki sahibi siz olursunuz,
• Enflasyon riskine karşı korur,
• Teminat olarak kullanılır,
• Açık bir piyasada bulunur.

Zayıf Yönleri

• Hızlı bir sahiplik geçişi mümkün olmaz,
• Likit bir varlık değildir,
• Genellikle büyük sermaye gerektirir,
• Tedarik hızı düşüktür.

Fırsatlar

• Küresel talebin olması,
• Sürekli gelişen ve büyüyen bir sektörde yer alması,
• Büyük potansiyel yaratması.

Tehditler

• Ekonomik durgunluk,
• Diğer varlıklarla rekabet,
• Talebin azalması ve fiyat esnekliği.

Yukarıda özetle göründüğü gibi bir SWOT analizinde, her bir maddenin kendi içinde detaylı açıklaması bulunmaktadır. Bu maddeler çeşitlendirilebilir ve birçok etkene bağlı olarak değişkenlik gösterir.

Sağlıklı Bir SWOT Analizi Spesifik Olmalı

SWOT analizinin sağlıklı olabilmesi için spesifik kalması, daha dar ve kendine özgü bırakılması doğru bir bakış açısıdır. Örneğin Türkiye’de inşaat sektörü SWOT analizi yapılabilmektedir ancak Muğla ili, Bodrum ilçesi 5 yıldızlı turistik otel için inşaat sektör SWOT analizi; amaçlanan hedefe daha stratejik yaklaşmaya dolayısıyla hata sapması az kararlar almaya imkân tanıyacaktır.

Gayrimenkul sektöründe pazar araştırması, proje geliştirme, hasılat ve maliyet, konsept geliştirme, değerleme, satış ve pazarlama işlemlerinde sıklıkla SWOT analiziyle karşılaşılmaktadır. Her bir başlık birbirinden farklı olmakla beraber analiz yaklaşımı da değişiklik göstermektedir.

Gayrimenkul alanında bu analizi zorlaştıran etkenlerden biri de çok fazla uzmanlık isteyen konu hakkında bilgi sahibi olunması gerekliliğidir. Örneğin bir proje geliştirilirken; lokasyon, bölgenin nüfus ile yaş oranı dağılımı, gelir düzeyi ve sosyo-kültürel durumu gibi birçok demografik verinin göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

Tüm bunlara ilaveten gayrimenkul SWOT analizinde göz önünde bulundurulması gereken başlıklara şunlar da eklenebilir:

• Arazinin eğimi,
• Hafriyat durumu,
• Sosyal donatılar,
• Alt yapı imkânları,
• İnşaat kalitesi/maliyeti,
• Lojistik,
• Tecrübeli iş gücü,
• Konsept tercihi,
• Kapalı alan kullanım tercihleri,
• İç mimari özellikler,
• Konumlandırma ve cephesel özellikler,
• Güvenlik,
• Sosyal imkân ve teknolojik destekler,
• Ek hizmetler,
• Finansman modelleri,
• Ödeme seçenekleri.

Gayrimenkul SWOT Analizine Bir Örnek

Son olarak zihinlerde net bir çerçeve çizebilmek adına tarafımca hazırlanan bir karma proje değerleme işleminin SWOT analizini incelemek yerinde olacaktır.

Güçlü Yönleri

• Alanlarında tecrübe sahibi ve marka olan bir girişim ile yönetilmesi,
• Sosyal donatılarla geniş imkânlara sahip olması,
• Karma proje olarak hem konut hem ofis hem de ticari alanlarını barındırması,
• Popülasyon için yeterli sayıda, yaklaşık 2.500 araçlık otopark tasarlanmış olması,
• Kat bahçelerinin bulunması ve bunların kişiselleştirilebilmesi,
• Cephe yönünden iyi istifade edilebilmesi,
• Yapı genelinin üst düzey ve kalitedeki malzemelerden oluşması,
• Komşu ve yakın parsellerde bu denli büyük bir proje için mevcut yer bulunmaması,
• Proje içerisinde ticari birimlerin yanı sıra gösteri ve kültür merkezi, yetişkin-çocuk oyun alanları, faydalanılabilecek yeşil alanlar gibi önemli unsurların yer alması,
• Tarafların yaptığı sözleşme ile (…) konseptinin Türkiye’de ilk kez bu projede uygulanacak olması,
• Toplu alım ve kiralamalar için kat profilinin kişiselleştirilebilme imkânı, talebe özgü isteklere cevap verebilecek kullanım oluşturulabilmesi,
• Gelişmiş iklimlendirme sistemlerinin kullanılacak olması ve opsiyonel havalandırma yerine standart düzen oluşturulması,
• Safe & security kapsamında TSE haricinde uluslararası yangın standartlarına da tamamen uygun sistemlerin tasarlanması ve güvenliğin her yönüyle en üst düzeyde tutulmasına imkân sağlayacak planlamaların yapılmış olması,
• Çocuk, evcil hayvan ve engelliler için kullanım rahatlığı yaratacak dizaynların planlanması,
• LEED sertifikasına sahip olunacak şekilde gerekli tasarım ve çalışmaların olması,
• Ortak alanların ortak gelire katılması sağlanarak aidatların minimize edilmesi,
• Yüksek katlı bloklar olması sebebi ile yapı içi ulaşımı hızlı ve kesintisiz sağlayacak en az 40 adet asansörün planlanması ve bunlardan bazılarının kata ve kullanıma özel olacak olması,
• Her tarzda ihtiyacın karşılanabileceği ticari alanlar ile günün her saati hizmet verebilme imkânı yaratacak konseptlerin geliştirilerek sadece kompozisyona uygun marka ve hizmetlerin seçilmesi,
• Projenin, bulunduğu lokasyona hitap edebilecek şekilde dizayn edilmesi,
• Arsa sahibinin proje sahibi olması sebebi ile satış değerlerinin çok yüksek tutulmaması.

Zayıf Yönleri

• Arsanın topografik yapısından kaynaklı temel kazma süresinin ve hafriyat maliyetinin artması,
• Arsanın direkt ana artere cephe olmaması,
• Komşu ada ile yol mesafesinin birbirine yakın olması, parsel bahçe mesafelerinin yetersiz kalması,
• Doğu-batı yönünde düzgün bir doğrultuda olmaması sebebi ile güney yönlü faydalanmanın yüksek olmaması.

Fırsatlar

• Bölgede hem rezidans hem de ofis ile ticari birimlerin bir arada olduğu çok az projenin yer alması,
• Ticari birimlerin satılmaması yalnızca anlaşma yapılarak kiraya verilecek olması sebebi ile proje için dengesiz bir faaliyet oluşturulmaması. Bu durumun hem ofis hem de konut bloğu için pozitif yönde katkı sağlayacak olması,
• Projede konut yerleşimleri ve otel konseptinin bulunması sebebiyle yalnızca mesai saatlerinde işlevsellik yerine gün boyu yaşayan bir alan oluşturulması,
• Yüksek aidat rakamlarının oluşmaması için özel bir çalışmanın devam etmesi,
• Tesis yönetiminin bizzat proje sahibi tarafından uluslararası standartlar gözetilerek gerçekleştirilecek olması, bu sayede yönetim kolaylığı sağlanarak proje kalitesinin artırılmasının hedeflenmesi,
• Karma projenin bölgede bir çekim merkezi yaratacak olması,
• Projenin bulunduğu lokasyonun, şehrin hızlı gelişim gösteren yönünde yer alması.

Tehditler

• Yakın çevresinde markasız konut ve ofisler ile küçük ölçekli projelerin düşük fiyatlarda olması ve emsal olmasa dahi değer karşılaştırılması,
• Hem bölgesel hem de il bazında çok fazla marka projenin yapılıyor olması ve rekabetin artması,
• Ekonomik dalgalanmalar, olası kriz beklentileri veya manipülasyonu,
• Döviz paritesinin çok değişken olması ve bu sebeple döviz bazlı maliyetlerin yükselmesi.