İçindekiler
Tarla ve arsanın her ikisi de tarım veya inşaat amaçlı kullanılmak üzere ayrılmış arazilerdir. Ancak aralarında bazı önemli farklılıklar vardır. Şimdi bunlara detaylıca değinelim.
Tarla Nedir?
Tarla daha çok tarım faaliyetleri için kullanılan bir arazidir. Bu araziler; mahsul dikmek, hasat etmek veya hayvancılık yapmak için kullanılabilir. Tarlalar arsaya göre daha düşük bir değere sahiptir ve genellikle kırsal alanlarda bulunurlar.
Arsa Nedir?
Arsa genellikle inşaat faaliyetleri için kullanılmak üzere ayrılmış bir arazidir. Bu araziler, bina veya ev yapmak için kullanılabilir. Arsalar tarlalara göre daha yüksek bir değere sahiptir ve genellikle şehir veya kasaba gibi yerleşim alanlarında bulunur.
Tarla ve Arsa Arasındaki Fark Nedir?
Tarla ve arsa arasındaki en büyük ayrım, amaç farklılığıdır. Tarlalar tarım amaçlı kullanılırken arsalar inşaat amaçlı kullanılır. Ayrıca arsaların genellikle daha pahalı olduğu ve tarlaların daha az değerli olduğu da unutulmamalıdır
“Tarla alsam ev yapabilir miyim? Değerlenir mi? İyi bir yatırım olur mu?” Soruları son zamanlarda şehir merkezinden uzaklaşmak ve bahçeli evlere sahip olmak isteyenler tarafından sıkça karşılaştığım sorular arasında. Öncelikle arazi olarak niteliği farklı olan bu gayrimenkulleri ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.
Tarla, daha çok tarım faaliyetleri için kullanılan arazidir demiştik. Genellikle kırsal alanlarda olup; mahsul dikmek, hasat etmek ve hayvancılık yapmak için kullanılır. Tarla vasfında farklı arazi türlerini şöyle özetleyebiliriz:
Tarım Arazisi Nedir?
Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan / yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hâle dönüştürülebilen arazilerdir.
Mutlak Tarım Arazisi Nedir?
Bitkisel üretimde; toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı olmayan araziler bu sınıfa girer. Topografik sınırlamaları olmayan veya çok az olan; ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan, hâlihazır tarımsal üretimde kullanılan veya bu amaçla kullanıma elverişli olan arazilerdir.
Özel Ürün Arazisi Nedir?
Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı ancak özel bitkisel ürünler ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazilerdir.
Dikili Tarım Arazisi Nedir?
Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel öneme sahip arazilerdir.
Marjinal Tarım Arazisi Nedir?
Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazilerdir.
Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir?
Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür.
Arsa ise genellikle inşaat faaliyetleri için kullanılmak üzere ayrılmış bir arazidir. Bu araziler bina ve ev yapmak için kullanılabilir. Arsalar; yol, elektrik, su, kanalizasyon, telefon, doğal gaz gibi alt yapısı hazırlanmış, yaşam için start bekleyen konumdadırlar. Bunun yanında şehir merkezlerine yakınlıklarından dolayı ulaşım kolaylığı sundukları ve ticaret yaparak belli bir rantın üstünde kâr elde etmeye imkân sağladıkları için daha maliyetlidirler.
Arsa ya da Tarla Hangi Amaçlarla Alınır?
İster arsa ister tarla olsun, her ikisine de yatırım, inşaat ya da tarım gibi amaçlar için yatırım yapılabilir.
Amacımız ne olursa olsun, iki arazi türünde de alacağımız toprak parçasını bize anlatacak olan imar durumunu öğrenmemiz ve konusunda uzman bir danışman ile üzerinde konuşarak detaylı bilgiye ulaşmamız gerekecektir. Toprakların imar durumu bilgileri, yola çıkarken bize rehberlik edecek önemli bir kılavuz olacaktır. Peki tarla olarak geçen yere ev yapılır mı?
Tarlaya Hangi Şartlarda Ev Yapılır?
Tarlayı aldık diyelim, özgürce ev yapma hakkımız doğal olarak yok. Burada akla gelen soruları yanıtlayalım:
Köy İçi Tarlada İmar İzni ve Yapı Ruhsatına Gerek Var mı?
Köy yerleşkesi içinde ise tarlaya imar izni ve yapı ruhsatına gerek kalmaksızın köylünün ihtiyacına yönelik konut hatta manav, bakkal gibi küçük ticari üniteler yapılabilir.
Köy Sınırı Dışındaki Tarlada Hangi Kısıtlamalar Var?
İmar Kanunu, tarlaların üstüne normal şartlarda imar olmadığı için inşaata müsaade etmiyor.
Mücavir alan ya da belediye sınırları içinde olması şartı ile bu alanlar için imar izni ve yapı ruhsatı alarak ihtiyaca yönelik ev, bağ evi, müştemilat vb. yapmak mümkündür.
5043 sayılı Toprak Koruma ve Arazı̇ Kullanımı Kanunu 2023 düzenlemesi ile, toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılmasına yönelik gelen kısıtlamalar şöyle sıralanıyor:
- İnşaat yapılacak alan arsanın yüzde 5’ini geçmeyecektir.
- Yapılan ev ya da inşaat alanı toplamda kesinlikle 250 metrekareyi geçmeyecektir.
- Saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 6,5 metreyi veya 2 katı aşmayacaktır.
- Yol ve parselin sınırlarına 5 metreden fazla yakınlaşılmaması ve yapının yola cephesinin 25 metrenin altında olmaması gerekmektedir.
Bu arazilerde tarımsal üretimi korumak için üretimden pazarlamaya kadar süren faaliyetleri bünyesinde bulunduran entegre tesis niteliğinde olmamak şartı ile prefabrik ev yada ayrı yapılan kümes, ahır, mandıra, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut haricindeki yapılar yapılabilmektedir. Bu yapıların mahreç aldığı yola 10 metreden, parsel hudutlarına 5 metreden fazla yaklaşmamak, parselde bulunan tüm yapılara ait inşaat alanı katsayısının ise %40’ı, yapı yüksekliğinin 6,5 metreyi ve 2 katı geçmemek gibi koşulları vardır.
Tarlaya Prefabrik Ev Yapılır mı?
Yukarda anlattığımız yapı çeşitlerinin birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak prefabrik ev ile beraber inşası durumunda da inşaat alanı katsayısı 0.40’ı geçemeyecektir.
Tarlaya Ev Yapma İzni Nasıl Alınır?
Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik‘te yer alan Tarım Dışı Faaliyetlere Arazi Tahsisinde Genel Esasları kapsamında uygulama alanları izin mercii, 5043 sayılı Toprak Koruma ve Arazı̇ Kullanımı Kanunu madde 5’e göre şöyle belirtilmiştir:
“Bu Yönetmeliğin 2’nci maddesinde belirtilen kanunların kapsamı dışında kalan alanlarda, her ölçekteki bölge planları, çevre düzeni planları, nazım imar planları, mevzii imar planları, uygulama imar planları ve bunların eki imar planları ile yerleşim alanlarındaki ilave imar planları için ihtiyaç duyulan arazinin tarım dışı amaçlı faaliyetlere tahsisi İl müdürlüklerinin iznine tabidir. Bölge planları, çevre düzeni planları ve nazım imar planları gibi küçük ölçekli planlar hazırlanmadan önce ilgili kuruluşlar, planlanacak alanların sınırlarını gösteren 1/25 000 veya daha büyük ölçekli haritalarla birlikte, İl müdürlüğüne müracaat eder. İl müdürlükleri, hazırlayacakları arazi özellikleri ve tarımsal faaliyetlerle ilgili bilgileri içeren tarımsal etüt raporunu değerlendirerek, karara esas gerekli belgeler tamamlandıktan sonra, müracaatları en geç bir ay içerisinde sonuçlandırır.”
5 Bin Metrekarenin Altındaki Tarlaya Nasıl Ev Yapılır?
Köy yerleşkesi dışında kalan küçük tarlalar için hareketli, mobil barınma ihtiyacını hızlıca çözebilen tiny house ve karavanlar devreye girebilir. Bu karavanlar Karayolları Trafik Yönetmeliği kapsamında tip onay belgesi bulunan, plakalı ve ruhsatlı olarak yasal bakımdan çekme karavan niteliğindedir. İmar kanunu bakımından izin / ruhsat alınması gerekmez.
Her Hissedar Tarlaya Ev Yapabilir mi?
Tüm hissedarlar tarlaya maalesef ev yapamaz. Yapıyı yapacak olan hissedarın diğer hissedarlardan muvafakatname alması gerekmektedir.
Tarlaya İzinsiz Ev Yapmanın Cezası Nedir?
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre tarımsal amaçlı arazi kullanımlarında, plan ve projelere uyulması zorunludur. İlgili madde kanunda şöyle belirtilmiştir:
“Bu plan veya projelere aykırı hareket edilmesi halinde valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara; bin Türk Lirasından az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için on Türk Lirası idarî para cezası uygulanarak projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre verilir. Büyük ova koruma alanlarındaki bu cezalar iki katı olarak uygulanır. Bu sürenin sonunda aykırı kullanımların devam etmesi durumunda; valilikçe faaliyet durdurulur ve birinci cümlede belirtilen idarî para cezası üç katı olarak uygulanır. İzinsiz bütün yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediyeler veya il özel idarelerince yıkılır ve taşınmazlar tarımsal üretime uygun hale getirilir. Arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmesi için yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan Bakanlıkça genel hükümlere göre tahsil edilir.
Hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılmayan yapılar, yıkım masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım masrafları %100 fazlası ile ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgisine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı veya İller Bankası Anonim Şirketi tarafından belediye veya il özel idaresinin 2/7/2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere takip eden ayın sonuna kadar Bakanlık merkez muhasebe birimi hesabına aktarılır.
Verilen iki aylık süre sonunda valiliğin yaptıracağı tespitlerle plân veya projelere uyulduğu ve arazi tahribatının durduğu ve tarımsal üretime uygun hale getirildiği belirlenirse sınırlama ve hak mahrumiyetleri ortadan kalkar.”
“Birileri yapmış ben de yaparım, kime ne?” sendeciliği zihin olarak bitirmeliyiz. Doğayı koruyarak, ona zarar vermeden, kır yaşamının keyfini sürmenin yollarını bulmalıyız.
