İçindekiler
Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Yapı kayıt belgesi kavramı, yaklaşık 5 yıldır gündemdeki yerini koruyor. Bir nevi imar barışı olarak adlandırılan bu uygulamanın yönetmeliği, Haziran 2018 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Burada amaç, küçük müdahalelerden dolayı imara aykırılık arz eden bazı yapıların belirli bir bedel ödenerek yapı kayıt belgesi alınması suretiyle yasallaştırılmasıydı. Yasal düzenleme ile daha çok dar gelirli vatandaşların kullandığı bu imara aykırı yapıların kayıt altına alınması ve vatandaş ile devlet arasında bir barışın sağlanması hedeflenmişti.
Yapı Kayıt Belgesi Neye Göre Verildi?
Tabii bu düzenleme hayata geçirilirken kanuna aykırı yapıların tamamına belge verilmesi düşünülmedi ve bazı şartlar ile istisnalar ortaya koyuldu. Örneğin düzenleme, 31 Aralık 2017’den evvel inşa edilen ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı tüm yapılar için geçerliydi ve bu yapıların da 31 Ekim 2018’e kadar başvuruda bulunması gerekliydi. Yapı kayıt belgesinin ödenme süresi de en geç 31 Aralık 2018 olarak belirlenmişti. Sonradan da bahsi geçen tarihler, 2019’a uzatılmıştı.
Medyada genelde bu şartlar öne çıktı ancak aslında başka kriterler de vardı. Eğer yapı kayıt belgesi iptallerinden bahsediyorsak şunları da hatırlatmakta fayda var:
Örneğin kesinleşmiş planlarda sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar bu haktan yararlanamadı. Yine 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içindeki yapılar, bu düzenlemenin dışında bırakıldı. Son olarak İstanbul’daki Tarihi Yarımada ile Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’da belirlenmiş tarihi alanda bulunan yapıların da bahse konu düzenlemeden yararlanamayacağı açıkça belirtilmişti.
Sonuçta gerekli şartları taşıyarak belgeyi alan yaklaşık 1,8 milyon adet yapı yasallaşarak kat mülkiyetine geçme hakkına sahip oldu ve iskân alabildi. Böylelikle daha önce iskân alamayan, bu nedenle elektriğini, doğal gazını ve suyunu bağlatamayan binaların da sorunu çözülmüş oldu.
Yapı Kayıt Belgesi İptali
Bazı sorunlar çözüldü ancak farklı problemler ortaya çıktı. Bir de ne yazık ki her uygulamada olduğu gibi yapı kayıt belgesinde de iyi niyet suistimali veya bilgi eksikliğinden kaynaklanan hatalar ve ihmaller yaşandı. Sonradan tespit edilince de ödeme yapılmış olmasına rağmen Bakanlık, bu belgeleri iptal etmeye başladı.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Uydu Görüntüsü Denetlemeleriyle Gerçekleşti
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, verilen yapı kayıt belgelerini incelemeye aldı ve uydu görüntülerinden yaptığı denetlemelerde 31 Aralık 2017’den önce bahse konu yerlerde yapısı bulunmayanların belgelerini iptal etti.
Peki, yapı kayıt belgesi iptal olursa ne olur? Yapı kayıt belgesi iptal edilenler ne yapacak? Esasen bu soruların çoğunun cevabı hukukçularda saklı. Ancak biz imar kanunlarına dayanan bölümlerine açıklık getirerek gözlemlediğimiz süreci anlatmaya çalışalım.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Nasıl Anlaşılır?
Çevresinden yapı kayıt belgelerinin iptal edildiğine dair duyumlar alan pek çok kişi “yapı kayıt belgesi iptal olduğunu nasıl öğrenebilirim?” sorusunun yanıtını aramaya koyuluyor. Bu soruya kısaca yanıt vermek gerekirse öncelikle yapı kayıt belgenizin güncelliğinden emin olmanız gerektiğini söyleyebilirim. Belgenin durumunu öğrenmek için e-devlet üzerinden “imar barışı yapı kayıt belgesi doğrulaması” sekmesine ulaşmalı, ardından açılan sayfada barkod numarası ile sorgulama yapmalısınız. Belgeniz aktif ise burada çıkan sonuçlarda doğrulanır, iptal edilmişse doğrulanmaz. Ancak bu doğrulamayı, belgenin en güncel hâli ile yaptığınızdan emin olmalısınız.
Ortak Alan Yapı Kayıt Belgesi İptali
Ortak alan için alınmak istenen yapı kayıt belgeleri, hissedarlardan birinin başvurusu üzerine (diğer hissedarların muvafakati aranmadan) düzenlenebiliyor. Bu tür yapı kayıt belgelerinin iptali, diğer hissedarların onayına başvurulmadan sadece ortak alan için alınmış olması nedeniyle mümkün değil. Bahse konu durumlarda yapı kayıt belgesi, sadece mahkeme yolu ile iptal edilebiliyor.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Cezası
Maalesef yapı kayıt belgesi iptal edilenler ciddi yaptırımlarla karşılaşabilirler. Örneğin yalan beyanda bulunulmasından dolayı bu kişiler hakkında soruşturma açılabilir, İmar Kanunu’na aykırılıktan ötürü binalar yıkılabilir, iskân geçersiz olacağı için de su, elektrik, doğal gaz gibi abonelikler iptal edilebilir. Kat mülkiyetine geçilmiş ise bu özellik yitirebilir, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilebilir. Kısaca o belgenin sahibine tanıdığı tüm haklar geri alınabilir.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Danıştay Kararı
Şimdi de yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin Danıştay kararlarını inceleyelim.
Danıştay 10. Daire Başkanlığı’nın 2020/1387 esas 2020/4747 karar sayılı ve 11/11/2020 tarihli kararı:
İlk derece mahkemesi bir kafeteryanın iş yeri açma ve işletme ruhsatının iptaline ilişkin açılan iptal davasında, davalı kafeterya 3194 sayılı kanun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi aldığını ileri sürmesine rağmen, İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından yapının 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığının anlaşılması sebebiyle yapı kayıt belgesinin iptalinin gerektiği ve yapı kayıt belgesi iptal tutanağı düzenlendiği gerekçesiyle iş yeri açma ve işletme ruhsatının iptaline karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi bu karara karşı istinaf taleplerini reddetmiştir. Temyiz üzerine Danıştay kararı onamıştır.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 2021/4233 esas 2021/14348 karar sayılı ve 22/12/2021 tarihli kararı:
İlk derece mahkemesi İzmir, Çeşme’de ruhsatsız imalatlar nedeniyle İmar Kanunu’nun 42/2. maddesi uyarınca 254.619,13 TL para cezası verilmesine ve 32. madde uyarınca yıkım kararına karşı açılan iptal davasında ilk derece mahkemesi tarafından söz konusu yapıların 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı, bu hususun uydu görüntüleri ile de sabit olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi bu karara karşı istinaf taleplerini reddetmiştir. Temyiz üzerine Danıştay, davacının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi gereğince süresi içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yapılan başvuru sonucu anılan yapılar için 20/10/2018 ile 23/11/2018 tarihlerinde yapı kayıt belgeleri alınması nedeniyle yapı kayıt belgelerinin hukuka ve maddi/fiili gerçekliğe uygun olarak alınıp alınmadığının araştırılması gerektiğinden bozma kararı vermiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 2021/2316 esas 2021/2240 karar sayılı ve 04/11/2021 tarihli kararı:
İlk derece mahkemesi, özelleştirme kapsamındaki satış ihalesi yapılan bir taşınmaz ile ilgili İmar Kanunu geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alındığından bahisle satış ihalesinin iptaline yönelik açılan davada, ilgili taşınmazın Özelleştirme İdaresi Başkanlığına devrine ilişkin karardan sonra İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin ve bu madde uyarınca alınan yapı kayıt belgesinin taşınmazın özelleştirmeye ilişkin kararı etkilemeyeceği, taşınmazın tapu beyanlar hanesinde ‘Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümlerine tâbidir.’ şeklinde ekleme yapıldığı, kaldı ki 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesine dayanılarak hazırlanan Usul ve Esaslar’ın 7. maddesinin 1. fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş olması hâlinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanların Bakanlığa tahsis edileceğinin kurala bağlandığı, ilgili taşınmazın özelleştirme kararı ile özel kanun kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi istinaf başvurusunu reddetmiş, Danıştay tarafından da karar onanmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Yargıtay Kararları
Yapı kayıt belgesinin iptali konusundaki Yargıtay hükümlerine baktığımızda ise aşağıdaki kararlar ilgi çekiyor:
Yargıtay 18. Ceza Dairesi’nin 2019/13239 esas 2020/2088 karar sayılı ve 04/02/2020 tarihli kararı:
İmar Kanunu geçici 16. maddeye göre alınan bir yapı kayıt belgesi olmasına rağmen, yapı kayıt belgesinin 31/12/2017 tarihinden sonraki yapıları kapsamadığı, yapı kayıt belgesinin beyan üzerine verildiği, 31/12/2017 tarihinden sonra yapılan yapılar bakımından fotoğraflama ve diğer belgeler ile kamu davası açmaya yeterli şüphe oluştuğu, şüpheli hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan işlem yapılması gerektiği gözetilerek iddianamenin iadesine ilişkin kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/5361 esas 2019/2479 karar sayılı kararı;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil talepli davada, davacılar, murisleri ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmediğini, yapılan binanın projeye ve imara aykırı olduğu, bu nedenle sözleşmenin feshi ile yükleniciye devri yapılan taşınmazların tapu kaydının iptal ile kendi adlarına tescilini istemiştir. İlk derece mahkemesi binanın hem projeye aykırı olduğu hem de imara aykırı yapıldığı, bu nedenle iskân alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davayı kabul ederek, sözleşmenin feshine ve yükleniciye devredilen taşınmazların miras payları oranında davacılar adına tesciline karar vermiştir. Davalı istinafı üzerine, istinaf mahkemesi yapı kayıt belgesinin alındığını ve bu belgenin taraflara imara aykırı yapıyı geçici de olsa yasal hâle getirdiği gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararını kaldırmış ve davanın reddine karar vermiştir. Bu karara karşı temyiz yoluna başvurulmuş, bir kişinin kendisine ait taşınmaza imara aykırı bina yaptığında yapı kayıt belgesinin imara aykırı bir yapının kullanımı konusunda bir statü sağladığı, işbu davada ise yüklenicinin bir başkasının taşınmazına bina yaptığı, yüklenicinin imara aykırı yapı hakkında arsa sahibini zorlayamayacağı, arsa sahibi yapı kayıt belgesi alsa dahi bunun iskan alındığı anlamına gelmeyeceği ve yine yüklenicinin sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmiş olmayacağını, sözleşme çerçevesinde yükleniciye devredilen hisseler bakımından ise bu hisselerin avans niteliğinde olduğu ve yerine getirdiği ölçüde şahsi hakka dönüştüğü, binayı tamamlayıp iskan alınması ile bu hakkın artık ayni hakka dönüştüğünün kabul edildiği, yüklenicinin bu hisselere yani şahsi dayanarak yapı kayıt belgesi alması halinde geçici 16. madde 9. fıkrasında ‘Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda yapı kayıt belgesi alınamayacağı’nın belirtildiği, kaldı ki yapı kayıt belgesinin binayı iskanlı ve yasal hâle getirdiğinden bahsedilemeyeceği, bu noktada mahkemece yükleniciye binayı iskan alınabilir hâle getirmesi için makul süre verildiği, ancak bu sürede de yüklenicinin gereğini yerine getirmediği gerekçesiyle istinaf kararı bozulmuştur.
Yukarıda Danıştay ve Yargıtay karar örneklerinde de görüleceği üzere kanuna aykırı olarak alınan yapı kayıt belgeleri iptal ediliyor ve o belgenin sahibine tanıdığı tüm haklar geri alınıyor.
Yapı Kayıt Belgesi İptali İçin Nereye Başvurulacak?
Bu nedenle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü‘nün işlemine karşı belge sahiplerinin İl İdare Mahkemelerinde 60 gün içinde karşı dava açtıkları görülüyor. Yapı kayıt belgesi iptali mahkeme kararlarına baktığımızda ise yoğunluğa göre süresi değişebilen bu davaların ne kadar zamanda ve nasıl sonuçlanacağına dair bir şey söylemek çok zor. Ancak siyasilerin, mahkemelerin iş yükünü de düşünerek bu iptallere ilişkin affı gündeme getirdikleri ve bir yasal düzenleme düşündükleri, haberlere konu olabiliyor.
Ama Kahramanmaraş merkezli depremlerin yıkıcılığını unutmayacak toplumsal hafızamız böyle bir düzenlemeyi kabullenir mi? diyecek olursanız, bence zor. Bu nedenle yeni bir imar barışı beklemenin çok da gerçekçi olmayacağı kanaatindeyim. Çünkü yeni bir düzenleme aynı zamanda son 5 yılda yapılan imara aykırı yeni yapıların da affa uğramasını sağlar ki kentsel dönüşüme bu kadar önem veren Hükûmetin, dönüşümü sekteye uğratacak böyle bir hamleyi yapması da beklenemez.
