Gayrimenkul Kiralamalarının Sürdürülebilir Boyutu: Yeşil Kiralama

Daha önceki yazılarımda da yer verdiğim sürdürülebilirlik kavramı, bir daha çıkmamak üzere hayatımıza girdi. Bugüne kadar daha çok sürdürülebilirliğin gayrimenkul sektörü de dahil olmak üzere birçok alanda neden gerekli olduğunu tartıştık. Bu yazıyla ise gelin özellikle gayrimenkul kiralama faaliyetleri çerçevesinde sürdürülebilirliğin uygulama yollarına değinelim.

Mülklerin dekarbonize edilmesi yolundaki en büyük engellerden biri kiralama sözleşmelerinin yapısı olmuştur. Klasik sözleşmeler kiracı ve mal sahibini çıkar çatışması içerisindeki taraflar gibi göstermekte ve taraflar arasına bir mesafe koymaktadır. Bu durumda da özellikle enerji tüketimi ve çevresel sürdürülebilirlik alanında atılacak adımları iki taraf da birbirinden beklemektedir. Şeffaflık ve takip süreçlerindeki eksiklikler, yasal zorluklar, tarafların risk almaktan kaçınması gibi konular; yeşil kiralama maddelerinin sözleşmelere adapte edilmesinin önündeki bariyerlerden olmuştur.

Ülkemizde henüz yasal olarak sürdürülebilirlik ilkelerine uyma zorunluğu sadece belli başlı alanlarda olsa da kullanıcıların tercihlerinin sürdürülebilir mülklere karşı kaydığı bilinmektedir. Mülk sahipleri ise mülklerini bu standartlara uyumlandırma konusunda çekimser kalmaktadır. Ancak söz konusu uyarlamayla birlikte maliklerin uzun vadede kazançlı çıkacakları aşikârdır.

Yeşil Kiralamada Maliyete Kim Katlanacak?

Klasik kiralama modellerinde genelde yatırımcı ya da mal sahibi inşa ve iyileştirme maliyetine katlanırken kiracı da enerji/kaynak verimli ve sürdürülebilir bir binada yer almanın getirdiği avantajlardan faydalanır. Ayrıca kiracılar kendi kullanım alanları içerisindeki enerji ve kaynak tüketimini verimli hâle getirecek iyileştirmeleri yapmaktan imtina eder. Çünkü bu tarz yatırımların ilk yatırım maliyeti, tasarrufu aşabilir. En önemlisi ise kiracılar binaları terk ettiklerinde taşıyamayacağı bu yatırımları başkaları için yapmak istemez. Ek olarak kira sözleşmelerinde ortak alan giderlerinin yapısı da pazarlara göre değişmektedir.

Yatırımcıların, Mal Sahiplerinin ve Geliştiricilerin Kazanımları

Bina iyileştirmelerinde ve enerji/kaynak kullanımının verimli hâle getirilmesi adına yapılan yatırımlarda en büyük sorumluluk ile maddi yük, doğal olarak yatırımcılarındır. Öte yandan, bu kriterlere göre inşa edilen binalar hem daha kolay hem de daha yüksek fiyatlarla kiracı ve alıcı bulur. Sadece alım-satım ve kiralama işlemlerinde değil, kiracılarla iş birliği içerisinde hazırlanan yeşil kontratlara sahip binalarda mülk ve tesis yönetim ile risk azaltma modelleri de yenilikçi olur. Yeşil kontratlara sahip binalar hızla değişen yasal altyapıya uyum sağlayabilirken binanın performansının aynı standartta kalması için de yaptırım mekanizmasına sahip olur.

Yeşil Kiralamada Kiracıların Avantajları Nelerdir?

Kiracılar arasında günden güne operasyonlarında net sıfır karbonu hedefleyen firmaların sayısı artmaktadır. Firmalar bu hedeflerini uygulamaya dökme yolunda büyük adımlardan biri olarak tüketimlerine odaklanmaktadır. Bu hedefi gerçekleştirmek ise tek başına kiracının tüketimini kısıtlaması ile yeterli olmamakta, yer aldıkları binanın da bu hedefe uygun şekilde inşa edilmiş olması gerekmektedir. Kiracıların mal sahibi üzerinde etki sahibi olabileceği en büyük husus ise kiralama kararı ve kira sözleşmeleri olduğu için kiracılar bu fırsatı iyi değerlendirmelidir. Bu noktada kiracılar sadece faaliyetlerini sürdürmek için bir yer değil aynı zamanda sürdürülebilirlik hedeflerini gerçekleştirmede onlara yardımcı olabilecek paydaşlar arayışında olmalıdır ve yeşil kira sözleşmelerini bu yoldaki en büyük araçları olarak görmelidir. Yeşil kira sözleşmeleri şimdi ve ileride aynı zamanda bina el değiştirdiğinde de onları koruyacaktır.

Son olarak ise çalışma alanları, firmalarının değerlerinin fiziksel mekânlara yansımasıdır. Giderek iş hayatında daha fazla yer almaya başlayan Z kuşağının çevre konusunda tüm nesillerden daha yüksek hassasiyete sahip olması sebebiyle bu değerleri ön planda tutan firmalar, yeteneğin işe alınması ve uzun süte tutulması konusunda da avantajlı olacaktır.

Yeşil Kira Sözleşmelerini Uygulamak için Neye İhtiyacımız Var?

Mal sahibi, kiracı ve kolektif anlamda toplum için faydalı olan yeşil kira sözleşmelerini hayata geçirmek için aşağıdaki hususlara dikkat etmek önemlidir.

1. Eğitim: Yeşil kira sözleşmelerinin hazırlanması ve uygulanması, tarafların teknik bilgilerinin ve proje yönetim becerilerinin üst seviyeye çıkarılmasını gerektirmektedir. Bu sözleşmeler hedeflere sadece tik atılan yapılar olmaktan çıkmalı, firmaların karşılıklı ortak değerlerini ve çıkarlarını yansıtmalıdır.
2. İş birliği: Yeşil kira sözleşmeleri, yapıldıktan sonra bir daha geri dönülüp bakılmayan belgeler değil süreç boyunca aktif bir iş birliğinin sergilendiği mecralar olmalıdır. Bu sözleşmeler her firmanın farklı önceliği olması sebebiyle firmalara gerekli esnekliği ve zaman içerisinde karşılarına çıkan yeni zorluklara ve hedeflere göre düzenleme imkânı vermelidir.
3. Ortaklık: Sürdürülebilirlik hedefleri bazen iş birliğinden de bir adım öteye giderek yatırım, yönetim ve finansman ayağında ortak hareket etmeyi gerektirebilir. Bu modeller özellikle uzun dönem kiralamaların daha yaygın olduğu lojistik tesis yatırımlarında ya da endüstriyel kullanımlarda uygulanabilir.

Geleceğe Bakış: İklim Değişikliği Sorunu Birden Fazla Cephede Eylem Gerektiriyor

İklim değişikliği sorununu ele almak, birden fazla cephede eylem gerektirmektedir. Günümüzde yeni binaların çevresel sürdürülebilirlik kriterlerine uygun hâlde inşa edilmesi ve mevcut binaların bu standarda çıkarılması temel odaktır. Operasyonel verimliliği artıran, öte yandan zararlı emisyonları veya diğer çevresel faktörleri azaltan sermaye harcamaları hem mülk sahipleri hem de kiracılar için fayda sağlayacaktır.

Sürdürülebilirlik yönünde giderek artan bu talepleri karşılamak için ise eski iş yapış modellerinden uzaklaşmak, kiracı ve mal sahibinin de daha fazla iş birliği ve iletişim içerisinde çalışmasını sağlamak gerekmektedir. Bu konular, aşağıdaki ana başlıkları içerebilir:

• Sürekli iletişim ve iş birliği,
• Maliyet paylaşımı,
• Sürdürülebilir enerji satın alımı,
• Proje yöneticisi atanması,
• Veri paylaşımı,
• İklim direnci,
• Döngüsel ekonomi,
• Elektrikli şarj istasyonları,
• Sosyal etki.

Son olarak kiralama/mülk yönetimi uzmanları, yasal danışmanlar, sürdürülebilirlik uzmanları, proje yöneticileri, tesis/mülk yöneticileri ve operasyon ekipleri gibi disiplinlerarası taraflarla kurulan güçlü bir kadro, söz konusu uygulamada başarının kapısını aralayacaktır.