İçindekiler
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Medeni Kanunu madde 706 ve Türk Borçlar Kanunu madde 237 gereği noterde düzenleme şeklinde (resmî şekil şartına uygun olarak) yapılmak zorundadır. Yine bu sözleşmenin feshi için de tarafların noterde bir araya gelerek karşılıklı fesih beyanında bulunması ya da genel mahkemede dava açması gereklidir. Sözleşmenin geçersiz olması için taraflardan birinin diğerine fesih bildiriminde bulunması yeterli değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası, fesih talebinde bulunan tarafça taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilmesi için feshe ilişkin haklı nedenlerin varlığı araştırılır. Öncelikle sözleşme ilişkisinin ve imalatların hangi aşamaya gelmiş olduğu, keşif ve bilirkişi marifetiyle saptanır. Ardından feshin geriye veya ileriye dönük olarak tespitinin mümkün olup olmadığı tespit edilir. Zira Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği inşaat seviyesi yüzde 90’a ulaştıktan sonra geriye etkili fesih yapılamaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Dava Dilekçesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi dava dilekçesinde fesih gerekçeleri (ileriye etkili ya da geriye etkili fesih talebine göre) belirtilmeli ve dayanak deliller (örneğin fesih gerekçesi yüklenicinin işi bırakması ise seviye tespit tutanağı fotoğraf, video ve ihtarname vs.) eklenmelidir. Feshe bağlı hak ve alacak taleplerinin korunabilmesi için fazlaya ilişkin haklar mutlaka saklı tutulmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının süresi; arsa maliklerinin sayısına ve buna göre yapılacak tebligat süreci ile toplanacak delillerin ilgili kurumlardan gönderimine bağlı olarak değişmektedir. Ancak ortalama bir süre vermek gerekirse bu davalar, üst mahkemedeki istinaf / temyiz süreci dahil 5 yılı bulmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Harç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının harç oranı; dava açılacak mahkeme tarafından belirlenecek olup yapılacak bilirkişi incelemesi ve ileri ya da geriye etkili feshe bağlı taleplere göre (hisse devri, cezai şart, sözleşme masrafları vs.) değişkenlik göstermektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Etkileri
Halk arasındaki tabirle “müteahhit sözleşmesi nasıl feshedilir?” şeklinde araştırmalar da sıklıkla yapılmaktadır. Bu soruyu, sözleşmenin ileriye ve geriye etkili feshi kavramları kapsamında yanıtlamak yerinde olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geriye Etkili Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde, tarafların mümkün olabilecek en makul şekilde sözleşmenin ilk kurulduğu andaki mal varlığı durumlarına getirilmeleri söz konusudur. Yani sözleşme yapılmadan önce tarafların sahip olduğu maddi duruma getirilmeleri hedeflenir ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca mümkünse aynen, değilse nakden iade sağlanır. Geriye etkili fesihte arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Yani yükleniciye, inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İleriye Etkili Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinde ise sözleşme ifa edilmiş kabul edilir. İleriye etkili fesihte müteahhit, yaptığı imalatın yapması gereken imalata oranı kadar aynen veya nakden bedel almaktadır (yüklenici yaptığı eksik imalat oranında bedel / hisse devri alamaz).
Feshin geriye etkili olacağı konusunda tarafların anlaşmazlık yaşaması hâlinde, mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılır. İleriye etkili feshin koşulları sağlanmışsa yüklenici, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde inşaatın getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.
Müteahhit Sözleşmeyi Feshedebilir mi?
Sözleşmenin tarafı olan müteahhit de arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde (örneğin hisse devri yapmaması, vekâletname vermemesi, inşaat yapımına engel olması, inşaat yapılacak parselin teslim edilmemesi vs.) fesih hakkına ve ayrıca dava açma imkânına (nama ifa, alacak, tazminat, tapu iptal ve tescil vs.) sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle süre belirtilmemektedir. Bununla birlikte tarafların yükümlülüklerini yerine getirmeleri (inşaatın sözleşme ve kanuna uygun şekilde teslim edilmesi ve taahhüt edilen hisse devrinin tamamlanması) ile sözleşme ifa edilmiş olacaktır.
Öte yandan kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı fesih örneği incelemek için de noterler ziyaret edilmelidir. Zira karşılıklı fesih belgesi noter tarafından düzenlenmekte ve sözleşme yapımından daha yüksek oranda harç alınmaktadır. Fesih öncesi tarafların bu konuda bilgi edinmeleri faydalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tek Taraflı Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshi olanaksızdır. Nitekim Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sadece aşağıdaki iki şekilde feshini kabul etmektedir:
- Tarafların feshin kabulü ve sonuçları hususlarında kendi aralarında anlaşmaları sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterden rızaen feshedilmesi,
- Sözleşmenin feshini gerektirecek nitelikte haklı sebeplerin bulunması hâlinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme tarafından feshedilmesi.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin Hakları
Yüklenicinin sözleşmeden doğan hisse devrini 3. kişiye devretmesi hâlinde, arsa sahipleri tarafından açılacak sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescili davasının 3. kişiye yöneltilmesi gereklidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Yargıtay Kararları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile ilgili örnek oluşturması açısından birkaç yargıtay kararı paylaşmak faydalı olacaktır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Karar No: 2016 / 2017
Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme ( kira ) tazminatını yükleniciden isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira, tasfiye 25 / 01 / 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK’nın 158 / 1. maddesindeki ‘hilafına mukavele olmadıkça’ şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Karar No: 2013 / 4300
Sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları karşılıklı olarak iade etmeleri gereklidir. Fesihle ilgili davada alınan bilirkişi raporlarında sözleşme konusu taşınmazda davacı yüklenicinin birtakım imalat yaptığı anlaşılmaktadır. Davaya konu olan parsel üzerinde yüklenici davacının yaptığı, arsa sahibinin yararına ve onun mal varlığında artışa neden olan imalat bulunup bulunmadığının ve varsa bedelinin tespitiyle hüküm altına almaktan ibarettir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 70 / 1022
Sözleşme geriye etkili feshedilince; yüklenicinin arsa sahipleri yararına yaptığı bir kısım imalat varsa, bu imalatın bedeli, fesih kararının kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanır. Somut olayda, davalı arsa sahipleri, yapılan imalatın işe yaramadığını ve yıkılması gerektiğini savunduklarına göre, bu hususta bir araştırma yapılması gerekirken yapılmadığı gibi, fesih kararının kesinleştiği 19 / 10 / 2001 tarihi yerine dava tarihi esas alınarak, üstelik serbest piyasa rayici yerine Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatlarına göre imalat bedelinin tespiti de doğru olmamıştır.
