3 Boyutlu Kadastroya Neden Geçmeliyiz?

Kadastro Nedir?

Kadastro, bir ülkedeki her tür arazinin yeryüzü üzerindeki yer ve konumlarının, yüz ölçümlerinin, değerlerinin, üzerilerinde bulunan hak ve yükümlülüklerin devlet eliyle tespit edilerek plana / haritaya bağlanmasıdır.

Kadastro kelimesinin etimolojik anlamına bakacak olursak, Fransızca “cadastre” ve İtalyanca “catastro” sözcüğünden gelmektedir. Catastro kelimesinin kaynağı ise “defter / kayıt” anlamına gelen Yunanca κατάστιχον (katastikhon) ve “çizgi üzerinden” anlamına gelen κατά στίχον [kata stikhon] kelimelerinden meydana gelmektedir.

Kelime kökenine bakıldığında kadastro; mesafeler, çizgiler üzerinden ilerleyerek arsa sınırlarını belirlemek olarak tanımlanabilir. Günümüzde batı ülkelerinde kadastro, diğer kamu hizmetleri için bir altlık, araç olarak ele alınmaktadır. Uluslararası Harita ve Kadastrocular Birliği (FIG) taşınmaz mallar kadastrosunu şu şekilde tanımlamıştır: “Kadastro, kadastro dairesi tarafından yürütülen, kütüklerden ve büyük ölçekli haritalardan ya da planlardan oluşan, idari birimlere göre bölümlenmiş olarak bütün taşınmaz malları, hukukun, kamu yönetiminin, kamu ekonomisinin ve istatistik birimlerinin gereksinim duyduğu biçimde tespit eden, tanımlayan ve gösteren bir kamu hizmetidir.”

Kadastro Uygulamaları Neden Önemlidir?

Tarih boyunca kadastro uygulamalarına önem ve öncelik verildiği görülmektedir. Kadastrolar başlangıçta toplumların ortak giderlerini karşılamak amacıyla zamanın önemli üretim aracı olan tarım topraklarından adil ve düzenli bir biçimde vergi alınabilmesi için düzenlenmiştir. Kadastroların zamanla taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet ve sınır anlaşmazlıklarının çözümünde de kullanılabileceği tespit edilmiştir.

Giderek kadastronun kullanım alanı, gücü ve faydaları artmış, teknoloji ve bilgi sistemlerinin geldiği son duruma göre günümüzde; araziye yönelik her türlü araştırma, planlama ve projelendirme çalışmalarında temel altlık ve hazırlanan plan / projelerin araziye aktarılıp uygulanmasında olmazsa olmaz bir araç durumuna gelmiştir.

Tüm bu incelemeler ışığında kadastro hizmeti, sadece taşınmaz mallar için söz konusu olup, bu malların hukuksal ve geometrik durumunu saptama ve gösterme görevi ile yükümlüdür.

Klasik Kadastro Sistemindeki Temel Bilgiler

Mülkiyet Bilgileri

Türk Dil Kurumu mülkiyet kavramını, “kendisinin olan bir şeyi yasal çerçevesi içinde dilediği gibi kullanabilme hakkını taşıma durumu, iyelik” olarak tanımlamaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesi’nde ise taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;

1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfa kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Taşınmaz mülkiyet hakkı ise şu şekilde belirtilmiştir;

“Madde 718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

Bu maddeden anlıyoruz ki; mülkiyetin kapsama alanına, arazinin altında ve üstündeki katmanları da dahil olduğu için, mülkiyet aslında 2 boyutlu değil 3 boyutlu haritaların konusu olmalıdır.

Geometrik Bilgiler

Taşınmaz malın; konumu, sınırları ve yüz ölçümü değerine ilişkin bilgilerdir. Bu ölçüler ve değerler bu haritalarda gösterilir ve gerekli değerler bu haritalar aracılığıyla elde edilir.

Değer Bilgisi

Taşınmaz malın vergiye temel olabilecek ya da serbest piyasada oluşan değeridir. Tüm bu kadastro bilgileri ve kadastro planları devlet güvencesi altındadır.

Son iki yüzyıl içinde dünya genelinde nüfus büyük ölçüde artarak özellikle kentsel alanlarda arazi / toprak kullanımının yoğunlaşmasına neden olmuştur. Bu artış mülkiyet kavramının ve kadastronun önemini daha çok arttırmıştır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü 1924 yılından bugüne kadar yaklaşık 58.667.000 adet parselin 2 boyutlu kadastrosunu tamamlamıştır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi mülkiyet hakkı, aslında “3 boyutta mülkiyet” hakkını kapsamaktadır.

3 Boyutlu Kadastroya Geçmenin Avantajları Neler?

Kadastronun mülkiyet hakkını açık bir şekilde garanti edebilmesi ancak kadastronun 3 boyutlu olması ile mümkündür. Peki 3 boyutlu kadastroya geçmenin başka ne avantajları olabilir?

3 boyutlu kadastro, mülkiyeti garanti altına alması dışında aşağıda sıraladığımız birçok farklı çalışmada da fayda sağlayacaktır;

• Kent planlama ve yönetim,
• Vergi sistemi için toplu değerleme çalışmaları,
• Değer haritalarının oluşturulması,
• Gayrimenkullerin güneş enerjisi potansiyelleri,
• Gölge tahminleri ve aydınlatma çalışmaları,
• Altyapı tesislerinin bakım ve onarımı,
• Gürültü, ışık ve hava kirliliği çalışmaları,
• Doğal afetlere karşı tespit çalışmaları,
• Mobil telefon ve internet için uygun konum belirleme çalışmaları,
• Afet riskine karşı acil toplanma alanlarının belirlenmesi,
• Olası bir afet ya da tehlike durumunda bölgede daha hızlı müdahale edebilmesi,
• Alışveriş, turizm vb. alanlarda 3 boyutlu görsellik,
• Kentsel dönüşüm çalışmaları için altlık,
• Konut stokunun belirlenmesi,
• Arsa geliştiriciler için çalışma alanı.

2000 yılından sonra çeşitli ülkelerde 3 boyutlu kadastro üzerine çalışmalar yapılmaya başlanmıştır. Ülkemizde ise bu bağlamda bina ve bağımsız bölümlerin geometrisinin 3 boyutlu olarak dijital ortamda yönetilmesi amacıyla Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından çeşitli çalışmalar yapılmıştır. Bunun sonucunda 2020 yılında “3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi” başlatılmıştır. Proje ile tapu kadastro müdürlüklerinde üretilen ya da üretilecek olan 3 boyutlu verilerin; üretim, takibi, doğrulama, entegrasyonu ve sunumu, paylaşım ve süreklilik modelini içeren TKGM 3B şehir modelleri yönetim bilgi sisteminin kurulması amaçlanmıştır.

3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi Nasıl Doğdu?

Projenin ana çıkış noktası bina bilgileri ve stokları açısından, kurumlar arası (özellikle belediye ve tapu) çelişkilerin hayli yüksek olmasıdır. Örneğin, belediyeler tarafından belirlenen adres kodları ile tapu müdürlükleri için önem arz eden bağımsız bölüm numaraları arasında tutarsızlıklar bulunmaktadır. Bunun dışında gayrimenkul alım satımlarında, art niyetli kişilerce bağımsız bölüm alanlarının, konumlarının, cephelerinin ve manzara durumlarının farklı belirtilmesi gibi durumlar yaşanmaktadır. İşte tüm bu sorunlar aslında 3 boyutlu kadastroya geçiş sürecini hızlandırmıştır.

Bu kapsamda Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından yayınlanan 01.09.2021 tarihli ve 2021/4 sayılı “Kat irtifakı ve Kat mülkiyeti” konulu genelge ile birlikte; kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işlemleri öncesinde ülke koordinat sisteminde hazırlanacak City GML formatındaki 3 boyutlu sayısal yapı modellerinin, güvenli elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Söz konusu modeller, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlemeye yetkili idarelerce, yapı aplikasyon projesi ile resen cins değişikliği işlemi aşamasında iletilmelidir.

Pilot uygulama Mart 2023 itibarıyla Ankara’da, 4 Eylül 2023 tarihinden itibaren ise Amasya, Antalya, Afyon, Konya, Kayseri, Gaziantep ve Erzurum illerinde faaliyete geçirilmiştir. 3 Haziran 2024 tarihinde de yeni pilot iller sürece dahil edilmiştir. Söz konusu mülkiyet haritalarının üretilmesi aşamasında kadastro çalışmaları Harita ve Kadastro Mühendisleri meslek alanına girmektedir. Bu bağlamda 3 boyutlu yapı modellerin üretilmesi için Harita Kadastro Mühendisleri Odasına bağlı harita mühendisliği büroları yetkilendirilmiştir.

3 Boyutlu Mülkiyet Haritalarında Amaç: Hakları Güvenceye Almak

Günümüzde ölçüsü yapılan bir parselin sadece koordinatları ve alanı değil taşınmazın değerinin, adresinin, üzerinde ikamet edenlerin, kullanım amaçlarının, süreç içerisindeki gelişimi ve benzeri bilgilerinin de ölçülmesi ya da tespit edilmesi gerekmektedir. Bu durumun en bilinen örneği kent bilgi sistemleridir. Söz konusu sistemler ile harita üzerine yüklenen veriler, birkaç adımda şehir ile ilgili önemli analizlerin tespit edilmesini sağlamaktadır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün “3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi” ile bahsettiğimiz farklı çalışma alanları desteklenebilecektir.

Sözünü ettiğimiz faydaları dışında bu proje ile elde edilen veriler sayesinde kurumlar arası entegrasyon kapsamında mal, adres ve kişi entegrasyonu sağlanacaktır. Bu sayede binalarda ve bağımsız bölümlerde kaç kişi yaşadığına dair birçok bilgiye ulaşılabilecektir. Artık vatandaş gayrimenkul alıp satarken, söz konusu taşınmazın onaylı mimari projeye göre alanını, bina içerisindeki konumunu, cephesini varsa depo / eklenti alanlarını görebilecektir.

Sonuç itibarıyla önemle vurgulamak istediğimiz husus; üretilen modeller 3 boyutlu mimari model olmayıp, 3 boyutlu mülkiyet haritalarıdır. 2 boyutlu tescilde olduğu gibi 3 boyutlu mülkiyet haritalarında da asıl amaç; yasal açıdan hakları güvence altına almak ve bunlar için yasal altlık sağlamaktadır. Ancak ve ancak bu sağlandığında 3 boyutlu mekânın “gerçek” kullanımı yer bulacaktır.