İçindekiler
Ticaret Bakanlığı tarafından taşınmaz ticaretinde internet ortamındaki ilanların düzenlenmesine yönelik Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında yetki doğrulaması 15 eylül günü başlayacak. Peki bu düzenleme sektörü nasıl etkileyecek?
Emlak İlan Doğrulama Sistemine Neden İhtiyaç Duyuldu?
İnternet ortamında taşınmaz satışına yönelik ilanlar; mal sahipleri, emlakçılar veya 3. kişiler tarafından ilgili satış portalına yapılan üyelikle verilmektedir. İlanlara ilişkin herhangi bir düzenleme, kontrol veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Bir değerleme uzmanı olarak, taşınmazlara yönelik web satış portallarını aktif olarak kullanıyorum. Bir taşınmaza ilişkin mükerrer sayıda ilan ve bu ilanlar arasında %25 – 30 gibi fiyat farklılıklarının olduğu örneklerle pek çok defa karşılaştım ve hâlen karşılaşıyorum. İkinci bir husus olarak özellikle ticari açıdan hareketli lokasyonlarda gerçekte satılık olmayan taşınmazlara ilişkin sahte ilan girişleri yapılmakta. Bir diğer çok sık karşılaştığım durum ise ilan veren emlakçının ilanına yönelik bilgi verememesi, ilanı ile ilgili bilgisinin olmaması. Yani aslında yetki almadığı bir taşınmaza ilişkin ilan vermiş olması.
Herhangi bir düzenlemeye tabi olmayan bu mecralar sonucunda sahte ve tüketiciyi yanıltan ilanlar ile taşınmaz piyasası manipüle edilmektedir. Bu durumu engellemek amaçlı Ticaret Bakanlığı tarafından, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik içerisine “İnternet Ortamındaki İlanlara İlişkin Yükümlülükler” maddesi eklenmiş, 31 Ağustos 2023’te Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Düzenleme kapsamında, Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş emlak firmalarından ve bu firmalardan ilan veren kişinin kimliğinin ve yetki belgesinin doğrulanması şartı getirildi. Bu kapsamda Ticaret Bakanlığı bünyesinde kurulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden kimlik ve yetki doğrulaması yapılacak. Uygulamanın ilk fazı 1 Kasım 2023’te yetkili emlak firmalarının kimlik doğrulaması ile başladı. 15 eylülde ise bu uygulamanın 2. fazı başlayacak. EİDS’nin e-devlet ile entegrasyonu yapıldı. Artık sisteme girişler e-devlet üzerinden yapılacak. EİDS ile ilan portallarının entegrasyonuna yönelik teknik altyapı çalışmaları devam etmekte.
Emlak İlanlarında Elektronik Denetim Süreci Nasıl İlerleyecek?
- Taşınmazını satışa çıkaracak olan mal sahibi, gerçek kişi veya tüzel kişi ise yetkili temsilci, e-devlet üzerinden, ilgili taşınmazını seçip EİDS kanalıyla yetkilendirilmiş emlak işletmesini seçecek ve yetki süresini belirleyecek. Bu yetkide satışa çıkan taşınmaz ana taşınmaz vasfında ise ada, parsel bilgisi ile taşınmaz ID no’su; kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş ise ada, parsel, bağımsız bölüm no’su ile taşınmaz ID numarası yer alacak.
- Satış veya kiralama yetkisi 3 ay için verilecek. Süre bitiminde mal sahibi bu süreyi uzatabilecek veya yetkiyi sonlandırabilecek.
- Seçilen emlakçıya bakanlık tarafından ilanı satış portallarına girmesine yönelik 1 aylık süre verilecek.
- Mal sahibi (gerçek kişide ilgili kişi, tüzel kişilikte yetkili temsilci) tarafından satılacak taşınmazlara ilişkin olarak mal sahibi taşınmazına yönelik ilanını kendisi verebilecek. Ayrıca mal sahibi birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine de satış yetkisi verebilecek. Bu akrabalık bağının doğrulanması da yine Bakanlık sistemi üzerinden Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Sistemi ile yapılan entegrasyon üzerinden kontrol edilerek onaylanacak.
- Yetki doğrulama uygulaması hem satılık hem de kiralık emlak ilanları için zorunlu olacak.
- E-devlet üzerinden, şahıs veya firmalar üzerine tapuda kayıtlı taşınmazlar (taşınmaz ID bilgisi belirtilecek) üzerinden yetki belgesi verileceği için tapusu bulunmayan taşınmazlar uygulamaya dahil olmayacak.
Tapusuz taşınmazlar henüz kat irtifakı tesis edilmemiş gayrimenkul projeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. projeleri, günlük kiralık taşınmazlar, gecekondu vasfındaki taşınmazlar vb. uygulamaya dahil olmayacak. Ancak bu taşınmazlara ilişkin ilanlar da aynı portalda verilebilecek. İlan girişinde taşınmazın tapu kaydının olmadığına ilişkin bir işaretleme yapılacak ve bu durum ilanda belirtilecek.
Şimdiye kadar yapılan açıklamalarda EİDS yetkilendirme sürecinde aynı taşınmaza ilişkin birden fazla emlak işletmesinin yetkilendirilmesi mümkün olacağı görülmektedir. Bir taşınmaza ilişkin birden fazla yetkilendirme olması durumunda emlak ilan platformlarından verilen ilanlar arasında linkler verilecek ve böylelikle alıcı bir taşınmaza ilişkin tüm ilanlara aynı anda ulaşabilecek.
Mal Sahibi Satış Yetkisini İptal Etmek İsterse Ne Olacak?
Mal sahibi e-devlet üzerinden yetkisini iptal edebilecek. İlan için verilen yetki süresi öncesinde bu sürenin iptali olması durumunda ilan otomatik olarak yayından kalkmayacak. Verilen yetki süresinin bitiminde yeniden sorgulama yapılacak ve olumsuz olması durumunda ilan yenilenmeyecek. Yetki iptali ile yetki sürecinin son tarihine kadar geçen sürede ilanda gerçekleştirilecek değişikliklerde sorgulama yapılmayacak.
15 eylülde aslında uygulamanın deneme süreci başlayacak. EİDS’ten yetki doğrulamasının yapıldığı ilanlarda, bu doğrulamanın yapıldığına dair bir logo veya ibare ilanda yer alacak. Doğrulama olmaksızın ilanlar 1 Ocak 2025 tarihine kadar yayımlanabilecek ancak 1 Ocak itibarıyla yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecek.
Düzenlemenin Uygulanması ile Manipülasyonlar Engellenebilir mi?
Sisteme yönelik geliştirmeler, Bakanlık tarafından sektör temsilcileri ile yapılan görüşmeler doğrultusunda devam etmekte. Örneğin hisseli taşınmazlarda nasıl bir uygulama olacağına ilişkin detaylı açıklamalar yapılacak. Sistemin nasıl işleyeceğine yönelik bilgilendirmelerde önümüzdeki günlerde gelecektir.
Düzenlemenin uygulamaya geçmesiyle taşınmazlara yönelik yetki belgesiz ilan verilemeyecek. Böylelikle; yetkisi olmayanlar sistemden çıkacak, sahte ilan verilmesinin önüne geçilecek, piyasada emlakçı veya üçüncü kişilerce yapılan manipülasyonlar engellenmiş olacaktır. Ancak bu sistem kapsamında bir taşınmaza dair yetkinin yalnızca bir emlakçıya verilmesinin daha doğru olduğu kanaatindeyim. Böylelikle internet ortamında düzenli bir satış ortamı oluşacak, gayrimenkul sektörüne yönelik internet portalları üzerinden üretilen veriler de daha sağlıklı olacaktır. Mal sahibi tarafından emlakçıya verilen satış yetkisinin cezai şart gerektirmeden iptalinin de gözden geçirilmesi gerektiği kanaatindeyim. Önümüzdeki günlerde açıklamalar yapıldıkça uygulamanın detaylarını göreceğiz.
