İçindekiler
06 Şubat 2023’te yaşanan ve çevre illerimizde de büyük can kayıplarına yol açan Kahramanmaraş Depremleri ile hepimiz yıkıldık. Tıpkı 17 Ağustos 1999’daki gibi… Toplum olarak samimi bir öz eleştiride bulunmamız gerekirse hafızamıza çok acı şekilde kazınan 1999’dan bugüne neler yaptık, neleri sağlama alabildik? sorularından başlamalıyız.
Öncelikle biz o günden bu yana devasa büyüklükte binalar yaptık ve toplanma alanlarını alışveriş merkezlerine çevirdik… Yüksek katlı binalar tabii ki dünyanın her yerinde mevcut ancak özellikle de İstanbul’da ve zeminin kötü olduğu ilçelerde yüksek binaların bir araya getirilerek oyun parkı için dahi yer bırakılmaması, elbette “toplanma alanları nerede?” diye sorduruyor.
Vatandaş olarak bu gibi pek çok gelişmeyi sorgulama hakkımız var ancak biz, konuyu çok dağıtmadan kendi sorumluluk alanımıza dönelim ve “inşa edilen binaların yöneticileri olarak doğal afetlere karşı neler yapabiliriz?” sorusunun yanıtını arayalım.
Tesis Yöneticilerinin Sorumluluğu, Yaşamın Başlangıcında
Öncelikle binaların; yangın, deprem gibi afetlere karşı yönetmeliklere uygun yapılıp yapılmadığının denetlenmesi farklı bir konu ve uzmanlık alanı. Biz tesis yöneticileri ise inşaat firması yapıyı tamamlayıp yönetime teslimini gerçekleştirdikten sonra “yaşamın başlangıcı” olarak adlandırdığımız aşamada devreye giriyoruz. Yönetim ekibi binayı şantiye ekibinden devralırken birçok teknik sistem, birlikte aktifleştiriliyor.
Normal şartlarda en az 1 veya 2 ay önce yönetimde yer alacak olan teknik kadronun şantiye ekibi ile birlikte mesai yapması ve binayı tanıması gerekiyor. Ama maliyetler daha ön planda tutulduğu için bu durum ne yazık ki uygulamada pek mümkün olmuyor.
Tesis Yönetimi Yeni Projeyi Devraldıktan Sonra Süreç Nasıl İşler?
Yeni bir projede önce işletme müdürü işe başlar. Eğer proje büyük çaplı ve karma bir yapıda ise o zaman teknik yöneticinin de eş zamanlı işe başlatılma olasılığı yüksektir. Temizlik ekibi kurulur ve binayı inşaattan kurtarma savaşı başlar, her yer toz bulutuna döner. Bu aşamada teknik personelin yönlendirmesi ve kontrolü altında, teknik demirbaş ve ekipmanlar da temizlenir.
İnşaat temizliği yapıldıktan sonra her şey gün yüzüne çıkmaya başlar. Eksik koyulan yangın tüpleri, devreye alınmayan yangın sistemi, uçları açık onlarca kablo, üstü kapatılmamış kuyular, inşaat kalıntılarının döküldüğü ve tıkanmış giderler, kapısı olmayan karanlık bölmeler, eksik ve yanlış bağlantı yapılmış aydınlatmalar gibi pek çok şey saymak mümkün…
İşte bu yüzden devir teslimlerde teknik ekibin işletme müdürünün yanında olması çok önemlidir. Ancak uygulamaya baktığımızda çok az projede teknik kökenli yöneticilerin mevcut olduğunu görmekteyiz. Olsa bile bu süreç, bir kişinin üstlenebileceğinden çok daha yoğun ve detaylıdır. Bu nedenle uyumun en baştan sağlanması gerekmektedir.
Tesis Yönetimlerinde BIM Kullanımı Avantaj Sağlıyor
Teknik dokümanlar ile projeye ait her türlü evrak, arşivlenerek kayıt altına alınmalıdır ve bu noktada BIM (building information modeling-yapı bilgi modellemesi) teknolojisinin kullanılması büyük avantaj sağlayacaktır. Ticari binalarda BIM kullanımı artsa da henüz konut amaçlı yapılarda maliyet nedeniyle bu sistemden faydalanılmamaktadır. Çünkü maliyet, aynı zamanda teknik personelin bu sistemi öğrenmesi ve kullanması için harcayacağı zamanı da kapsamaktadır.
Bina temizlenip tüm teknik sistemler aksaksız çalışmaya, birçok süreç de işlemeye başladı. Herhangi bir yapının ayakta kalabilmesi için bir kurulum (demirbaşlar) ve bakım-işletim bütçesine ihtiyaç duyulmaktadır. Özellikle de ilk başlangıçlar demirbaşları da kapsadığı için masraflıdır.
Peki, bu maliyetleri kim karşılayacak?
Bu noktada alışveriş merkezlerinin yatırımcıları olduğu için daha şanslılar. İş merkezleri ve plazalar ise ticari işletmeler olmaları sebebiyle buralarda da bütçenin bir araya getirilmesi nispeten daha kolay. Ancak konut amaçlı yapılan ve kullanılacak binalarda ilk bütçeyi bir araya getirmek çok zor bir süreç. Daireler teslim edildiğinde yaşamın başlamaya hazır olması için birçok masraf yapılıyor ve henüz bir aidat (işletme avans gider payı) geliri söz konusu değil. Özet bir ifadeyle kasa ekside…
Öte yandan bu giderler binanın işletimi ile ilgili olduğu için inşaat firması da karşılamak istemez. Yönetim olarak daireler teslim edildiğinde tahsilat yapmak istersiniz ancak bu defa da “henüz oturmaya başlamadım” şeklinde itirazlarla karşılaşırsınız. Elbette tahsilatlar geç de olsa yapılır ancak çoğu zaman %100 uyum sağlamak mümkün olmaz ve bütçede hep bir açık vardır. İnşaat firması mecburen ilk kurulum giderlerini karşılasa bile bunları alacak hanesine yazarak tüm sakinleri ilk günden borçlandırır.
Bütçeden Kaynaklı Güvenlik Açıkları
İster yeni ister eski olsun birçok binanın bütçesinde açık vardır. Toplanan bütçe ile personel maaşları, kesinti yaşanmaması için elektrik, doğal gaz ve su gibi faturalar ödenir. Geriye kalan bütçe ile de bakım ve onarım gibi günlük rutin işler yapılır. Bu nedenle dışarıdan lüks gözükse dahi yangın tüplerinin eksik veya dolu olmadığı binalar bulunmaktadır. Kimi yerde de yangın kapılarının kulpları bozuk olduğundan ya hiç açılmamakta ya da sürekli açık kalmaktadır. Bu da bir yangın anında ya orada kilitli kalıp çıkamayacağınız ya da kapı açık olduğu için bütün dumanın evinizden içeri gireceği anlamına gelir.
Kullanımdan Kaynaklı Güvenlik Açıkları
Yukarıda bahsettiğim bütçe ve bakım ile ilgili bir durumdur. Bir de kullanımdan kaynaklı yanlışlıklar bulunmaktadır. Alışveriş merkezlerinde mağazaların arka çıkış kapıları yangın holüne açılır. Ancak genelde buralarda mağazalara ait eşyalar vardır. Özellikle de mağazalara malzeme geldiği günlerde buralardan geçmek bile imkânsız hâle gelmektedir. Konutlarda ise kullanılmayan ama ya bir gün kullanılırsa denilen eşyalar yangın çıkış merdiveni boşluklarındadır. Özellikle de çatı katları genelde tam bir ardiye hâlini almaktadır. Özel dolapların yapılmış bir oda gibi kullanıldığı yerlere rastlamak mümkündür. Lütfen şaşırmayın, zira bunlar İstanbul’un kalbinde lüks sitelerde dahi çok sık karşılaştığımız durumlardır.
Afetlere Karşı Toplu Yaşam Alanlarında Bunlara Dikkat
Olası afetlere hazırlıksız yakalanmamak adına binalarda mutlaka yapılması gerekenleri şöyle özetleyebiliriz:
- Yangın, deprem gibi afetlerde öncelikle acil kaçış yollarımızın engelsiz, temiz ve aydınlık olması elzemdir.
- Yangın tüplerinin zamanında doldurulması, test edilip bozuk olanların değiştirilmesi gerekir.
- Yangın kapılarının ve aydınlatmaların görevli personel tarafından periyodik kontrolü yapılmalıdır.
- Teknik kontrol formları eksiksiz doldurulmalı, her mevsimin kendine özgü özelliklerine uygun iş planlaması yapılarak bu işler imza altına alınmalı, yapılan/yapılmayan işlerin sorumlusu belli olmalıdır.
- Profesyonel iş güvenliği firmaları ile çalışılmalı; yönetilen-çalışılan-yaşanan yapının özellikleri bilinmeli ve buna göre önlemler alınmalıdır.
- Sık sık tatbikatlar yapılmalıdır. Ebeveynler evde yokken de tatbikatlara devam edilmelidir. Zira çocukların, evlerdeki yabancı bakıcıların veya yaşlı kişilerin bilinci de bu şekilde artırılabilir.
- Binalarda toplanma alanları belirlenmeli ve bu bölgeler imza karşılığı herkese tebliğ edilmelidir.
- Tesislerdeki uygun alanlara dayanıklı acil durum konteynerleri koyularak kişi sayısına göre; jeneratör, delici ve kırıcı alet, seyyar aydınlatma, kablo, el feneri, megafon, ilk yardım çantası, su, konserve gibi malzemeler temin edilmeli, bu ürünlerin tarihi ve durumu kontrol altında tutulmalıdır.
- Konutlarda “aile bildirim” formlarının tüm fertler adına doldurularak yönetime teslim edilmesi önemli bir konudur. Bu şekilde acil durumlarda kurtarılacak engelli, yaşlı, çocuk gibi kişilerin belirlenmesi ve binada bulunan kişilerin kimlik tespiti kolaylaşır. Ancak hem kişiler hem de yöneticiler bu form bildirimine gereken önemi vermemektedir.
- Bina girişlerinde (konut, iş yeri, okul fark etmeksizin tüm binalarda) acil durum planlarının görünür olan bir duvara asılması da mecburidir.
Tesislerde Bütçe Toplanamazsa Hayati Önemdeki Konular Aksar
Binaların yöneticileri ve bu alanları kullananların bilinçlenmesi kadar, aylık giderler için gerekli olan bütçenin toplanması da önemlidir. Yoksa yukarıda belirtildiği gibi hayati önem taşıyan konularda gerekli tamiratlar ile bakımlar aksayacaktır. Unutulmamalıdır ki binaların yöneticileri de maaşlı çalışan kişilerdir. Bu nedenle yönetimler bir tüzel kişiyi temsil etmez, ticari faaliyeti bulunmaz, giderleri kendi kasasından karşılaması gibi bir durum söz konusu değildir.
Bizler nasıl iş yerlerimizde patron ödemedi diye gidip şirketin doğal gaz faturasını maaşımızdan ödemiyorsak yöneticiler de aynı şekilde bina giderlerini karşılayacak kişiler değillerdir. Eğer binalarımızda güvenli ve sağlıklı bir şekilde oturmak istiyorsak tüm bakımlarının aksaksız yapılması ve kontrolü gerekir. Binaya yeni taşınan kişilerin de düzeni koruması için bilgilendirmeler yapılmalıdır.
