İçindekiler
Kira fiyatlarında 2022’nin ortalarında başlayarak devam eden hızlı artış nedeniyle yasama organının sorunu çözmek için (2022 Temmuz itibarıyla) kira artışlarını %25 ile sınırladığı düzenleme, 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı.
(11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na geçici 1. madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, 11.6.2022 ile 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine %25’lik sabit bir oran olacaktır.)
Söz konusu tedbir, “6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1 ile getirilen kira bedelinde %25’lik artış sınırlaması” olarak anılmakta ve yalnızca mevcut kira sözleşmeleri için geçerli olmaktadır. Dolayısıyla yeni kiralanan gayrimenkuller bu düzenlemeden etkilenmeyecektir.
Türkiye’de kira fiyatları kapsamında konut fiyat endeksinde, 2021 Ocak – 2023 Haziran arasında (aylık olarak) yaklaşık %485 oranında, kiracı tarafından ödenen gerçek kira endeksinde %160 oranında, inşaat maliyet endeksinde ise %255 civarında çarpıcı bir artış meydana gelmiştir.
6098 Sayılı Kanun geçici madde 1 ile getirilen kira bedelinde %25’lik artış sınırlaması kiracı lehine görünse de sürecin ardından artış gösteren ev sahibi – kiracı davalarının arttığı gözlenmiştir. Söz konusu dava yükünü azaltmak için arabuluculuk kurumu 2023 Eylül itibarıyla ön plana çıkmıştır.
Arabuluculuk Nedir?
Arabuluculuk, günümüzde barışçıl uyuşmazlık çözüm yöntemleri arasında en bilinen ve en çok kullanılan yöntemdir. Türkiye’de arabuluculuk sistemi, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile 2013 yılında yerini almıştır.
Arabuluculuk, tarafsız bir kişinin müzakereler sırasında tarafların anlaşmaya varmasına yardımcı olduğu; gönüllü, bağlayıcı olmayan, özel bir uyuşmazlık çözüm sürecidir.
Arabuluculuk Nasıl Uygulanır?
Uyuşmazlık hâlindeki taraflar, arabuluculuk toplantısına gönüllü olarak ve eşit haklarla katılırlar. Arabuluculuğa dahil olan tüm taraflar, bu süreçte sunulan beyan veya belgelerin gizli kalmasını sağlamalıdır. Uzlaşma, mahkeme veya tahkim işlemleri vb. sırasında kullanılan belgeler ve yapılan beyanlar başka bir yerde delil olarak kullanılamamaktadır.
Arabuluculuk Sürecinde Değerleme Raporu Nasıl Kolaylıklar Sağlar?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’nun 18A/1 maddesinde “kiradan doğan uyuşmazlıklar” ibaresi yer aldığından, kiralama faaliyetinden doğan uyuşmazlıklarda uzlaştırıcıya başvurulması zorunlu görülmektedir. Bu bağlamda 1 Eylül 2023 itibarıyla “kira tespit” ve “tahliye” davalarında zorunlu arabuluculuk şartı aranmaktadır.
Türk Borçları Kanunu’nun 27. maddesine göre Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olan sözleşmeler geçersizdir. Alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri veya emredici hükümlere aykırı çözüm getirme yolları bulunmadığından, arabuluculukta %25 sınırının aşılması esasen mümkün değildir. Ancak bu durumda arabuluculuk talebinde bulunmanın amacı tartışmalı görünmektedir. Diğer yandan arabuluculara çözüm önerisi sunma alanı da tanıyan düzenlemeye göre arabulucunun tarafsız şekilde ortak bir noktada buluşulması adına çözüm sunması beklenmektedir. Tam da bu noktada arabuluculuk kurumuna destek niteliğinde bir değerleme raporuna ihtiyaç duyulacağı düşünülmektedir.
Arabulucunun teknik anlamda gayrimenkul değerleme alanında yetkinlik sahibi olması beklenmemektedir. Bundan dolayı sektörde yer alan lisanslı değerleme uzmanlarının çalışmaları ya da üniversitelerden temin edilebilecek bölgesel kira değerleri üzerine hazırlanmış değerleme raporları ile daha sağlıklı sonuçların alınacağı bir ortam hazırlanabilir.
- Özellikle kira tespit davası öncesinde arabuluculuk kurumunun güçlendirilmesi adına değerleme raporu zorunluluğunun getirilmesi, uyuşmazlıkların azalmasına katkı sunarken aynı zamanda kiralama eyleminin gerçekleştiği gayrimenkullerin de kayıt altında tutulmasına olanak sağlayacaktır.
- Değerleme raporu çalışmaları ile kira piyasası uzun vadede şeffaf, öngörülebilir ve kayıt altında olan bir ekonomik alana dönüşebilecektir.
- Lisanslı değerleme uzmanlarının kira tutarlarına ilişkin hazırladığı değerleme raporları sayesinde kira fiyatlarının düzensiz şekilde tırmanması ve alım gücünün bu fiyatlar düzeyine yetişememesi durumunda boş konut stokunun çoğalması gibi bir döngünün oluşmasına engel olunabilecektir.
