İçindekiler
Türkiye gayrimenkul piyasasında 2022 yılı itibarıyla yaşanan sorunlardan biri de gerek gayrimenkulün kıymetinin gerekse kira değerlerinin öngörülemez şekilde yukarı yönde ivmelenmesidir.
Arz-talep dengesi üzerine hareket gösteren gayrimenkul kira bedelleri, herhangi bir regülasyona tabi değildir ve kamusal düzenlemelerden bağımsızdır. Bu nedenle söz konusu piyasa çok hızlı hareket ederek mülk sahipleri ile kiracıların karşı karşıya gelmesine ve her iki taraf için de çeşitli hak kayıplarına sebep olmaktadır.
Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Uygulaması Önlemi
Konut piyasasındaki kira artışlarının kontrol altına alınabilmesi için 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:
GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Yukarıdaki geçici madde kapsamında konut kira artışları %25 tavan artış uygulaması ile sınırlı tutulmuş, ancak 2022 yılı TÜFE oranının 12 aylık ortalaması ise %72,31 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Kira Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk Faaliyeti Zorunlu Oluyor
01/07/2023 (bu tarih de dahil) tarihinde ilgili Kanun’a eklenen Geçici Madde 1, yani %25 kira artış sınırı uygulaması son bulacaktır. Uygulamanın sonlanması ile kira değerlerinin tespiti konusunda yaşanabilecek uyuşmazlıkların giderilmesi için de 01/09/2023 tarihi itibarıyla arabuluculuk faaliyeti zorunlu hâle getirilmiştir.
Arabuluculuk Faaliyeti Olmadan Mahkeme Yoluna Başvurmanın Yolu Kapatılıyor
Arabuluculuk hizmeti gerçekleştirilmeden mahkeme yoluna başvurmak, vatandaşlarımıza kapatılmıştır. Mahkemelerin dava yoğunluğunun önüne geçilmesi başta olmak üzere pek çok hedefin sonucunda ortaya çıkan bu uygulama doğru bir adımdır, ancak kanaatimce bazı eksiklikleri bulunmaktadır.
Arabuluculuk Zorunluluğu Uygun Bir Adım, Ancak…
Arabuluculuk faaliyeti zorunluluğu, gayrimenkul hukuku kapsamında uygun bir gelişmedir. Ancak gayrimenkulün kira değerinin belirlenmesi adına, kiralayan ve kiracı uzlaşısı noktasında eksik kalmaktadır. Arabuluculuk mekanizmasının sağlıklı işlemesi için kira değerine referans olabilecek; güvenilir, adil ve sürdürülebilir bir çalışmanın taraflara sunulması hayati önem taşımaktadır.
Kira Tespit Raporu Hazırlanmalı
Tam da bu noktada yukarıda belirttiğim gibi kira değerine referans oluşturması adına teminata dayalı borçlanma sisteminde hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları gibi “kira tespit raporları” hazırlanmalıdır. Ardından kira artış bedeli konusunda kiracı-kiralayan arasında yaşanabilecek uyuşmazlıklarda bu rapor arabulucu tarafından taraflara sunulur ve sorunlar şüphesiz çok önemli oranda azalır.
Kira Tespit Raporlarının Altyapısı, TDUB Üyeleri Tarafından Oluşturulabilir
Kira tespit raporlarının hazırlanmasına ilişkin altyapı, hâlihazırda gayrimenkul değerleme faaliyetini gerçekleştiren ve ülke genelinde yıllık 2 milyon adet değerleme raporu düzenleyen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyeleri tarafından oluşturulabilir. Türkiye’de değerleme sektörü gerek tecrübesi ve mesleki yeterliliği gerekse kamu meslek birliği çatısı altında denetime ve disipline tabi olması bakımından bu görevi yerine getirebilecek kapasiteye sahiptir.
Kira tespit raporlarının düzenletilmesi ve arabuluculuk faaliyetleri kapsamında zorunlu tutulması elzemdir. Uygulamanın bu şekilde ilerlemesi hem uyuşmazlıkları azaltacak hem de kayıt dışı ekonomi ile mücadele kapsamında önemli bir adım olacaktır.
