Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: Üçüncü Bölüm

Emlak Komisyon / Yetki Sözleşmesinin Asgari Şekil Şartları Nelerdir?

Öncelikle simsarlığa ilişkin tüm sözleşmelerin Borçlar Kanunu madde. 520’de ancak yazılı olarak kurulabileceği belirtilmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte ise dört türde sözleşme ve bir belgeden bahsedilmektedir.

Yönetmelikte sırasıyla;

a) Yetkilendirme sözleşmesi,

b) Alım / satım ve aracılık sözleşmesi,

c) Kiralamaya aracılık sözleşmesi,

d) Hizmet ortaklığı sözleşmesi,

e) Taşınmaz gösterme belgesi olarak sıralanmıştır.

Yönetmelikte bu sözleşmelerde bulunması gereken asgari unsurlara yer verilmiş olup, bu hususlarda eksiklik olması hâlinde sözleşme Borçlar Kanunu 27/1’e göre hükümsüz kabul edilecektir. Ancak Borçlar Kanunu’nun “sözleşme serbesti ilkesi” gereği Yönetmelikte düzenlenmesi istenen sözleşmenin içeriğine ilişkin asgari hususlar haricinde başkaca ayrıntılara ilişkin maddelerin eklenmesi hususu tarafların takdirinde olacağı ortadadır.

Yetkilendirme sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 15. maddesi gereği bir emlak komisyon sözleşmesi yapılmadan önce taraflar arasında yetkilendirme sözleşmesi imzalanmalı ve en az iki nüsha olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmede gayrimenkule ilişkin verilen eksik bilgilerden iş sahibi sorumlu olacaktır. Bu sözleşmede;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- İş sahibinin gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- İşletme veya sözleşmeli işletme tarafından verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri,

4- Tarafların hak ve yükümlülükleri,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları,

6- Sözleşmenin süresi,

7- Tarafların tebligat adresleri,

Alım / satım ve kiralamalara ilişkin yetkilendirme sözleşmelerinde ikinci fıkradaki bilgilerle birlikte taşınmaza ilişkin asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:

a) İmar ve yapı kullanma izin durumu,

b) Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,

c) Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu,

ç) Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri,

d) Toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi,

e) Sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık mesafesi,

f) Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların yaklaşık büyüklükleri gibi iç özellikler,

g) Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu ile sosyal ve kültürel donatıları gibi dış özellikleri,

ğ) Araziler için hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı,

h) Üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilmelidir.

Alım / Satıma Aracılık Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha hâlinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel işinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri,

4- Taşınmazın alım / satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu,

6- Hizmet bedeli,

7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü,

8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması hâlinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

Kiralamaya Aracılık Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 17. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha hâlinde düzenlenir.

Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu,

6- Hizmet bedeli,

7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü,

8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması hâlinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

Hizmet Ortaklığı Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 18. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha hâlinde düzenlenir. Gayrimenkul danışmanlığı işletmesi tarafından yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütülebilir. Gayrimenkul danışma şirketi tarafından, üçüncü bir şirketle hizmet ortaklığı sözleşmesinin düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilerek bu sözleşmenin bir örneği düzenlenme tarihinden itibaren üç iş günü içinde iş sahibine yazılı ya da elektronik olarak gönderilir. Gönderime ilişkin ispat yükü gönderimi yapan işletmeye aittir. Hizmet ortaklığı sözleşmelerinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmelerin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Sözleşmenin konusu,

3- Hizmet bedelinin paylaşım usulü,

4- Tarafların hak ve yükümlülükleri yer alır.

Taşınmaz Gösterme Belgesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 19. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha düzenlenmelidir. Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Taşınmaz gösterme belgesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,

4- Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi

4- Hizmet bedeli oranı veya tutarına yer verilir.

İnternette elden ele dolaşan sözleşmelerde, hatta ticaret odalarının standart sözleşme örneklerinde bile asgari hususların tamamı yer almamaktadır. Mesela, internet ortamında paylaşılan hiçbir emlak yetki sözleşmesinde taşınmazın metroya veya ana caddeye yakınlığına ilişkin bilgi verildiğine rastlamadım. Ancak bu sözleşmeler dolayısıyla olay yargıya intikal etse, sözleşmenin yönetmelikte belirtilen standartlara uygun olmadığı tespit edilse, mahkem eksik sözleşmeyi hükümsüz mü sayacak yoksa eksik sözleşme unsurlarına rağmen ayakta mı tutacak belli değildir.

Sözleşme hükümsüz sayılırsa, akit hiç kurulmamış sayılacağından emlak komisyoncusunun hak ettiği ücretinden olma ihtimali vardır. Sözleşme eksikliklerine rağmen ayakta tutulması yönünde yorumlanırsa boşluk Borçlar Kanunu ve diğer mevzuata göre doldurulacak olup, mahkemenin birçok boşluk bulunan sözleşme hükümlerini nasıl yorumlayacağı asla bilinemez. Bu nedenle, gayrimenkul tellallığı sözleşmelerinin profesyonel bir hukuki destek alınarak hazırlanmasında fayda bulunmaktadır.

Hukukçu Gözüyle Emlak Sözleşmelerinde Başka Hangi Hukuki Düzenlemelere Yer Verilmelidir?

Bir hukukçu gözüyle baktığımızda genel olarak sözleşme hazırlanırken hâkimin takdir hakkını olabildiğince sınırlandırmaya çalışmak gerekir. Bir emlak komisyon sözleşmesinde hukuki tüm ayrıntılara yer verilmelidir. Bir gayrimenkulün fiyatı günümüzde milyonlarla ifade edilmekte ve komisyon ücretlerinin hak edilmesiyle çok ciddi kazançlar elde edilmektedir. Bu kazançların riske atılmaması için standart sözleşmelerin dışında, akitte bulunması gereken birtakım hususlara yer verilmeli, uyuşmazlık hâlinde sözleşmede ücret, fesih, cayma hakkı, cezai şartlar garantilenmelidir.

Yönetmelikteki asgari sayılan düzenlemeler haricinde bir avukat gözüyle emlak sözleşmelerinin içermesi gereken hususlar şunlardır:

• Sözleşmenin başlığı doğru konulmalıdır. Örneğin uygulamada yetkilendirme sözleşmesi ile alım / satım işlemine ilişkin sözleşmeler karıştırılmaktadır. Bu sözleşmeler birlikte hazırlanabilir, ancak başlık ona göre konulmalıdır.
• Bir sözleşmede aracı işletme ve iş sahibine ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Ancak bazı durumlarda iş sahibi adi ortaklık ya da mirasçı topluluğu olabilir. Bu gibi durumlarda standart sözleşmenin dışına çıkılması ve hukuk kurallarına uygun yetkilendirme yapılması önemlidir. Yine temsile yetkili işletmenin imza yetkisinin araştırılması gerekmektedir.
• Tanımlamalar çok doğru şekilde yazılmalıdır. Sadece alıcı, satıcı ve aracı gibi sıfatlar yerine şirket isimlerinin kısaltılarak yazılması sözleşmenin anlaşılmasını kolaylaştıracaktır.
• Sözleşmenin konusu açık ve sarih şekilde yazılmalıdır. Sözleşmenin konusunun doğru yazılması; hangi kanunun ve kanundaki hangi hukuk kuralının uygulanacağının belirlenmesi açısından önemlidir.
• Tarafların hak ve borçları çok ayrıntılı ve net yazılmalıdır. Uyuşmazlık durumunda hak ve borçlar hususunda sözleşmede boşluk bulunması hâlinde boşluğu hâkim doldurur ve öngörülemeyen sonuçlarla karşılaşılabilir.
• Faiz oranları belirlenirken ne tür bir işleme girildiğine göre uygulanacak faiz oranı da değişmektedir. Ticari işlerde uygulanan akdi faiz ile adi işlere uygulanacak kanuni faiz oranı farklıdır. Yine ücret ödemelerinde temerrüt faiz oranları kanunda yazan sınırların üzerinde belirlenemeyecektir.
• Damga vergisi başta olmak üzere, vergi ve diğer masraflardan sorumlu olanlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu düzenleme yapılmazsa tarafların vergilerden eşit oranda sorumlu olacağı unutulmamalıdır. Kanun gereği vergilerin eşit ödeneceğine ilişkin madde olması hâlinde bile sözleşmede vergileri iş sahibinin ödeyeceği kararlaştırılmışsa işletmenin rücu imkânı olacağı unutulmamalıdır.
• Cezai şart belirlenirken, ceza koşulu ile borç arasındaki ilişki doğru kurulmalıdır. Ayrıca cezanın indirilmesi ve istisnalara ilişkin içtihatlar bilinerek sözleşme düzenlenmelidir. Cezai şart ile götürü tazminat birbirine karıştırılmamalıdır.
• Sözleşmede sonradan yapılacak değişikliklere ilişkin sözleşme maddeleri ve şekli kararlaştırılmalıdır. Mahkemelerce sözleşmenin uyarlanması talebi hâlinde iş, hâkimin takdirine bırakılmamalıdır.
• Mücbir sebep durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri düzenlenmelidir. (Örneğin sözleşme konusu taşınmaz depremde yıkılırsa ne olur?)
• Taraflar tacir ise gizlilik anlaşması yapılmalıdır.
• Uyuşmazlık durumunda hak ve menfaatlerin korunması için delil anlaşması yapılmalıdır.
• Bildirim / tebligat adresleri ile bu adreslerin ve bildirim yerlerinin değişmesi hâlinde ne olacağı sözleşme ile düzenlenmelidir.
• Devremülk, otel ve günlük ev kiralamalarında sorumsuzluk anlaşması yapılmalıdır.
• Sözleşmede alacağın devrine ilişkin sorumluluk formüle edilmelidir.
• Yetkili mahkeme belirlenirken Hukuk Muhakeme Kanunu’nun ilgili maddeleri dikkate alınmalıdır.
• Sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler tek tek düzenlenmelidir. Hangi durumlarda sözleşme haklı nedenlerle feshedilebilir. Hangi durumlar haksız fesih sayılmakta, hangi durumlarda tek taraflı olağanüstü fesih hakkı taraflara verilmekte, bunlar tek tek sözleşmeyle düzenlenmelidir.
• Sözleşmenin diline ilişkin kural konulmalıdır.

Basiretli bir tacir olduğu varsayılan gayrimenkul danışmanlık şirketinin sözleşme yaparken (yönetmelikte sayılan asgari maddelerin haricinde) yukarıda sayılan hususlarla alakalı sözleşme maddeleri ilave etmesi, satıcı veya alıcı ile uyuşmazlık yaşanması hâlinde aracının ücrete hak kazanması açısından önem taşıyacaktır.

Sonuç

Türk milleti, “kervan yolda düzülür” mantığındadır. Milletimiz “önce anlaşalım, yolda kuralları belirleriz” düsturuyla hareket etmektedir. Nitekim iş insanlarımızın yabancı ülkelere ihracat yaptıklarında sözleşme yapma oranı %20 civarında iken; ithalat yaptıklarında sözleşme yapma oranının %90’lara çıktığı Bakanlık kayıtlarına geçmiştir. Yani yabancılar bir alışverişte sözleşme yapmaya olağanüstü önem verirken; bizler malımızı sattığımızda karşı tarafla sözleşme yapmaya bile gerek duymuyoruz.

Gayrimenkul danışmanları da içinden çıktığı topluma uygun davranmakta, antlaşmalarını internetten buldukları ya da standart sözleşmelerle yapmaktadırlar. Sadece gayrimenkul danışmanları değil, diğer sektör temsilcileri de sözleşmenin profesyonel bir hukukçuya hazırlatılması mantığından çok uzaktalar. Ancak sözleşme yukarıda sayılan şekil şartlarına uygun olmadığından hükümsüz sayılabilir ve ücret alınamayabilir ya da sözleşme mahkemece ayakta tutulsa bile alacak tehlikeye girmekte ve senelerce süren davalarda tarafların yıpranması kaçınılmaz olmaktadır. Hâlbuki sözleşme ile tüm uyuşmazlık çıkacak noktalar önceden saptanarak çözüm yolları belirlenirse her iki tarafta hem paradan hem zamandan tasarruf edebilecektir.