İçindekiler
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği riskli yapı ilan edilen binalarda, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ile maliklerin önünde binanın yeniden inşası yanında güçlendirilmesi de seçenek olarak sunulmuştur. Bu yazımızda, maliklerin yenileme yerine güçlendirme seçeneğini tercih etmelerine etken olan şartları ve bunların nasıl sağlanabileceğini inceleyeceğiz.
Bina Güçlendirme İçin Gereken Şartlar
Binanın güçlendirilmesi, yıkılıp yenilenmesinden farklı olarak 6306 Sayılı Kanun’a değil 636 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılır. Zira burada bina ayakta olduğundan kat mülkiyetine ya da (henüz geçmemişse) kat irtifakına tabi olup Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 gereği ana binanın güçlendirme işlemi (yıkıp yenileme seçeneğinden farklı olarak) arsa payının salt çoğunluğu (yüzde 50+1) değil arsa payı ve malik sayısının 4 / 5 oranında çoğunluk kararı ile yapılabilir.
Teknik olarak güçlendirme işlemi, İmar Mevzuatı (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m 58 / 1) gereği, binanın taşıyıcı sistemine etki eden bir esaslı tadilat olup; bu işlemle binanın statik yapısının iyileştirilmesi ve depreme dayanıklı hâle getirilmesi sağlanmaktadır. Bunun için taşınmazın kayıtlı olduğu ilçe belediyesinden tadilat ruhsatı alınarak, ruhsata esas projenin onaylanması gereklidir.
6306 Sayılı Kanun, riskli yapı kaydının kesinleşmesini takip eden 90 günlük tahliye ve yıkım bildirim süresinde ruhsat alınmasını öngörmekle birlikte uygulamada sürecin daha uzun sürdüğü bilinmektedir.
Bina Güçlendirmenin Avantajları
Malikler açısından güçlendirme (eğer şartları varsa), riskli binayı yıkıp yeniden inşa etmeye nazaran maddi olarak ve süre açısından avantajlı olup; imar durumuna göre yeni binada olası alan kayıpları varsa (yola terk vb.) bunun önlenmesi bakımından oldukça faydalıdır. Ek olarak projesi imkân verdiği takdirde oturum hâlinde dahi güçlendirme yapılabilmesi sebebiyle maliklere büyük kolaylık sağlanmaktadır.
Hangi Durumlarda Bina Güçlendirme Yapılır?
İmar Durumu
İmar durumuna göre yeniden inşa hâlinde yola terk ya da çekme mesafeleri dolayısıyla eskiye nazaran alan kaybı mecburi ise ve diğer şartlar sağlanıyorsa güçlendirme tercih edilebilir.
Binanın Yaşı
Genel kabul gören görüş, yapı ruhsat tarihine göre ortalama 40 yaş civarında olan 50 yaşını aşmamış binalar için güçlendirmenin mümkün olduğudur. Bu sebeple binanın yaşı oldukça önemlidir.
Teknik İmkân
Binanın statik açıdan güçlendirmeye müsait olması ve bunun teknik bir raporla tespiti gerekmektedir. Dava sürecinde, binanın yenilenmesi değil güçlendirilmesini isteyen maliklerin, bu yönde bilirkişi raporu alması gereklidir. Teknik açıdan güçlendirmenin mümkün olduğu ispat edilmediği müddetçe diğer şartlar sağlansa dahi güçlendirme yapılamaz.
Maliyet Analizi
Bina güçlendirme işleminin maliyeti projesine göre değişmekle birlikte genel olarak, yenileme bedelinin yüzde 40’ına kadar olan güçlendirme maliyeti makul kabul edilmektedir.
Hukuki Sayısal Çoğunluk
Teknik ve hukuki olarak iki temel üzerine oturtulan güçlendirme işlemi için Kat Mülkiyeti Kanunu m 19 / 2 gereği “ortak yerlerde inşaat” vasfına girdiğinden arsa payı ve malik sayısının 4 / 5 çoğunluğu ile kat malikleri genel kurul kararında karar alınması gereklidir. Elbette karar öncesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nu m. 27 ve devamında aranan duyuru ve toplantı için geçerli çoğunluk ve usule uyulmalıdır. Aksi halde sayısal çoğunluk sağlanmış olsa dahi alınan güçlendirme kararı geçersiz olur ve bunun mahkeme yoluyla iptali mümkündür.
Örneğin maliklere Kanun’un aradığı şekilde (elden veya iadeli taahhütlü posta ile) yazılı bildirim yapılması yerine ortak WhatsApp grubundan duyuru yapılması hâlinde, kararın alındığı toplantıya katılıp ret oyu veren ve bunu muhalefet şerhi olarak kat malikleri kurulu karar defterine işleten malik, Kanun’un 33. maddesi gereği, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde güçlendirme kararının iptali için önce arabuluculuk yoluna, ardından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurma hakkına sahiptir. (Arabulucunun hakim yerine geçerek kararı iptal etme yetkisi olmadığından, bu maddenin arabuluculuk kapsamına alınması isabetsiz olduğu kanaatindeyim.)
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise (örneğin salt çoğunlukla güçlendirme kararı alınması) süre koşulu aranmaz ve 1 ay süre ile bağlı kalınmaksızın iptal davası açılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 / 2 gereği ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece teknik raporla tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin 4 / 5 inin rızası aranmaz. Bir başka deyişle hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilir ve Belediyeden ruhsat alınması için Mahkemeden yetki alınır.
Kentsel Dönüşümde Bina Güçlendirme Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
Kentsel dönüşüm uygulamasında sıklıkla, binanın yenilenmesi sürecine karşı olan maliklerin, binanın güçlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle itiraz veya dava yoluna gittiğini görmekteyiz. Bazen tam tersi olarak, güçlendirme işleminin iptali ile binanın yıkılıp yenilenmesi yolunda itiraz ve dava yoluna gidildiği görülmektedir. Her iki talep bakımından, mahkeme tarafından verilecek tedbir kararı önem arz etmektedir. Güçlendirme işlemini savunan ya da itiraz eden maliklerin, dava süreci öncesinde yukarıda sayılan kanuni kriterleri incelemesi ve teknik yeterliliğe ilişkin delil tespiti yoluyla ya da TMMOB’den rapor alması önerilir.
Son olarak yargılamada, teknik gerekliliğe dair itirazların bilirkişiler tarafından incelenmesinin sıradan bilirkişi raporlarının çok üzerinde emek ve zaman gerektirmesi sebebiyle, olası dava sürecinde maliklerin yüksek yargılama giderlerini dikkate alması gerektiğini bilgilerinize sunarım.
