Mevzuatta Riskli Yapıların Dönüşüm Süreci

Deprem, herkesin oturduğu binayı kontrol ettirmesi gereğini doğurdu. Bu sadece 6 şubat günü depremin yaşandığı bölgede değil, tüm ülkenin gündeminde ve bu yönde talep giderek artıyor. Deprem beklentisinin doğurduğu kaygı da süreci hızlandırıyor. Her ne kadar böyle bir tetik noktası olsa da sürecin bir de hukuki yönü var. Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında uyuşmazlık çıktığında nasıl bir yol izlemek gerekiyor? Bu yazımızda çeşitli ihtimalleri göz önüne alarak sırasıyla detaylı bir değerlendirme yapacağız.

Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?

Riskli yapılar, doğal afetler karşısında can güvenliğinin bulunmadığı yapılardır. Bunun çeşitli sebepleri olabilir. Binanın eskimiş olması, bulunduğu zeminin özellikleri veya imalat hatası, statik sorunu vb. durumlar yapının riskli olması sonucunu doğurur.

Kimi zaman yapıda hiçbir sorun yoktur. Yapı deprem geçirmiştir, içinde yaşayanlar sağ salim çıkmıştır ama yapı artık risk grubuna dahil olmuştur. Bunun tespitini kendimiz yapamayız. Yetkili kuruluşlar tarafından inceleme yapılarak söz konusu binanın riskli yapı olup olmadığına karar verilir. Teknik verilere dayanan bu incelemeye ise riskli yapı tespiti denir. Bunu malik olarak istemek herkesin hakkıdır. Hatta bu hakkın kiracılar için de bir “ihbar” olarak kabul edilerek ele alınması gerekir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Taşınmazın riskli yapı sınıfında olduğu ve bu bilginin tapuya şerh edildiği ilk 15 gün içerisinde gayrimenkulün sahipleri rapora itiraz edebilirler. İtiraz etmedikleri takdirde (tebligatı takip eden 60 günden az olmamak üzere) kendilerine tanınan sürede binanın yıkılması durumu doğar.

Riskli olduğu tespit edilen bina için gayrimenkul sahiplerine 60 gün süre verilir. Bu sürenin sonunda binayı yıktırmaları gerektiği kendilerine tebliğ edilir. Bina bu süre içerisinde yıkılmazsa (30 günden az olmamak üzere) ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda bina, bakanlık tarafından yıkılır.

Riskli Yapı Tespitine İptal Davası Açılabilir mi?

Riskli yapı tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından görevlendirilen kişilerce yapılır. Bu bir idari işlemdir. Malikler bu konuda yapılan hasar veya yapı durum tespitine karşı idari yargıda dava açabilir, yapının aslında riskli olmadığını iddia edebilirler. Bu durumda mahkeme, bir bilirkişi heyeti ile meseleyi inceler ve bakanlık kararının doğru olup olmadığına karar verir. Davanın, yapı durumunun malike bildirildiği veya malik tarafından ilan ya da e-devlet yoluyla öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Sonrası Uzlaşma Sağlanmazsa Ne Olur?

Riskli olduğu kesinleşen yapının yıkım sürecinde veya sonrasında maliklerin paralel davranmaları gerekir. Aksi hâlde süreç uzayacaktır. Bu durum da gerek itiraz gerekse mahkeme sürecinde işlemlerin durmasına ve maliklerin riskli yapıda uzun yıllar daha oturmasına yol açabilir.

Riskli yapı tespiti sonrası aranan ilk şart maliklerin uzlaşmasıdır. Apartman maliklerinin (arsa payı açısından 2/3 çoğunluğunun) inşaat sözleşmesi bakımından fikir birliği içerisinde olması hâlinde, malikler usulüne uygun olarak toplanır ve üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesi ile paylaşım planını da ekleyerek protokolü imzalarlar.

Protokole katılmayan veya muhalif olan bağımsız bölüm maliklerine ise karara katılmaları ve diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesini 15 günlük süre içerisinde imzalamaları konusunda başka bir malik tarafından noter kanalıyla ihtar gönderilir. Sözleşmeyi imzalamayan 1/3 oranında azınlık maliklerin arsa payı, bakanlık tarafından satılır. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya yani inşaata geçilir.

Protokole Katılmayan Malikler Ne Yapmalı?

Burada anlaşan değil anlaşmayan maliklerin durumu önemlidir. Zira cebri bir satışa maruz kalabiliyorlar. Burada artık sürecin “yıkıma doğru” gittiğini görerek adım atmak gerekir. Bunun için öncelikle yukarda değindiğimiz protokole katılmakla birlikte protokol uyarınca yapılan dağılımın hakkaniyetli olmadığını dile getirmek gerekiyor…

Bir kimsenin protokol imzalaması, her hususu kabul ettiği anlamı taşımaz. Sözleşmenin iptali, uyarlanması ya da zararın tazmini istenebilir. Yine sözleşmeye katılmayan ve payı satılan kişi eğer bir usulsüzlük varsa ya da mülkün değeri düşük gösterildiyse satışın iptali davasını da açabilir. Tüm bunların yanında satış sonuçlanmadan diğer malikin protokole katılması da mümkündür.

Kentsel Dönüşümde Yarısı Devletten Kampanyası

Bilindiği üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “kentsel dönüşümde yarısı bizden” kampanyası başlatıldı. Bu kampanyaya göre örneğin, 100 metrekarelik 2+1 bir dairenin 1.5 milyon liralık maliyetinin 750 binini devlet hibe olarak verecek. Bu, öncelikli olarak İstanbul’da başlatılacak ve önümüzdeki süreçte 7 bölgeye yayılacak bir program. Kampanyaya ilk başvurular alındı.

Bu yıl yerinde 200 bin, rezervde 100 bin, 5 yıl içerisinde ise yaklaşık 1 milyon bağımsız bölümün dönüştürülmesinin hedeflendiği bir çalışmadan söz ediliyor. Her malikin başvuru hakkının olduğu kampanyaya en az 2/3 malik katılmadı. Katılmayanların hisseleri yukarda belirttiğimiz prosedüre tabi olacak. Bu binaları TOKİ yapacak. Bina boşaldıktan en geç 2 yıl sonra evler teslim edilecek. Yapının yıkılmasından sonra, malikin başvurusuna müteakip 5 bin 250 TL kira; 10 bin 500 TL taşınma yardımı yapılacak.

“Yarısı devletten” uygulaması kapsamlı bir pilot proje. Normal şartlar bu durum için geçerli değil. Tüm dönüşüm süreçlerinde devlet, kira yardımı ve kredi paketleri ile destek oluyor. Bunun ilk şartı maliklerin uzlaşması ve yapının riskli olması. İmzalanan protokol ile müteahhitler malikleri bu paketlerden istifade ettirerek çalışmaları yürütüyorlar.

Burada maliklerin istenen bilgileri göndererek süreci ilerletmeleri şart. Müteahhitle yapılan sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamına giriyor. Bu sözleşmenin detaylı olmasına hatta burada devletten alınacak yardımlar ve kredilerin bir biçimde sözleşmeye özgülenmesine dikkat etmek gerekiyor. Ürün kalitesi, kat dağılımı, teslim tarihleri, sürece başlama vadesi ve diğer detayların malikler ile müteahhitler arasında sorun çıkarmayacak düzeyde olması da üzerinde durulması gereken hususlar arasında.

Malikler Bunlara Dikkat Etmeli!

Tüm süreci detaylarıyla aktarmaya çalıştık. Yazımızı süreç kapsamında dikkat edilmesi gereken 10 hususu belirterek noktalayalım:

1. Kredi ve kira destek paketlerini dikkatlice inceleyin.
2. Müteahhit sizi sözleşme ile başka kredi borçlarından sorumlu hâle getirmesin! Müteahhidi ve daha önce bitirdiği işleri araştırın.
3. Müteahhidin daha önceki yaptığı binalardaki malikler ile görüşün (müteahhidin sermaye yapısı çok önemli).
4. Arsa payı karşılığı sözleşme için hukuki destek alın. Geçerli sayılması için sözleşmenin noterde imzalanması gerekiyor. Bunu atlamayın.
5. Arsanın güncel imar durumunu araştırın (kat sayısı, inşaat alanı vb. bilgiler önemli).
6. Proje taslaklarını sözleşmeye dahil edin. Teknik şartnamede maddelerin açık ve anlaşılır olmasına dikkat edin.
7. Riskli yapı raporunu aldıktan sonra ön protokol yapın. En az 3’te 2 çoğunluğu sağladıktan sonra harekete geçin.
8. Aboneliklerinizi iptal edin.
9. 6 katlı bir inşaat 12-18 ay arasında biter. Sürenin başlangıç tarihi önemli. İnşaat işlemlerine süre sınırı getirin.
10. Kentsel dönüşüm uzmanları ile görüşün.