İçindekiler
Değerli Emsal.com okurları, bu yazımda sizlerle son dönemlerde fazlasıyla gündemde olan, gayrimenkul kira ve satışlarındaki fiyat artışlarıyla ilgili görüşlerimi paylaşacağım.
Bilindiği üzere piyasada fiyatlar arz-talep dengesine göre oluşmaktadır. Bir malın talebi çok ve arzı az ise fiyatı artar, tersi bir durum varsa düşer. Bu, ekonominin en bilindik, en geçerli ve herkes tarafından kabul edilen kuralıdır.
Yüksek enflasyonun olduğu günümüzde mal ve hizmet fiyatının sürekli artması nedeniyle alım gücü günden güne düşen vatandaşlar, gelecekte bu mal ve hizmetlere hiç ulaşamayacakları veya zor ulaşacakları korkusuyla (ya da alım güçlerini korumak düşüncesiyle) mal piyasalarına aşırı rağbet ettiler.
Arz Düşerken Fiyatlar Hızla Arttı
Gayrimenkul piyasası özelinde 2018’den itibaren düşmeye başlayan arz, 2019-2020 yıllarındaki talebi ancak karşılarken 2021 yılında duran piyasayı canlandırmak için çıkarılan krediler, Cumhuriyet tarihimizin rekor satışlarını da beraberinde getirdi.
2022’nin başından itibaren tüm mal ve hizmetlerdeki aşırı fiyat artışlarından sonra yukarıda bahsettiğim nedenlerden dolayı vatandaşlar alım yönlü hareketi arttırınca, piyasadaki arz düşerken fiyatlar da çok hızlı şekilde yükselmeye devam etti. TÜİK istatistiklerine göre Türkiye genelinde ortalama %160, bazı bölgelerde %250’lilere varan fiyat artışlarını gördük, görüyoruz.
Piyasada oluşan bu fiyat artışlarını önlemeye yönelik değerlendirdiğim kredi finansmanındaki yavaşlatmalar, piyasada fiyatların çok yükseldiği algısı ve ayrıca 31 Mayıs’ta yayımlanan tebliğ ile alım-satımların mercek altına alınacağı gibi uygulamalar, gayrimenkul piyasasının hızını haziran ayından itibaren giderek durdurmuştu.
Sürece dair beklentim, getirilen bu önlemlerden sonra piyasada ağustos ve eylülde iyice duran alım hareketinin kasım ve aralık aylarında tekrar başlayacağı yönünde. Bu hareketin, fiyatların kısmen durağan hale gelmesine, bölgesel olarak %10 ila %20 arasında değişen fiyat düşmelerine ve fiyatların gelecekte daha da yükseleceği beklentisinden dolayı büyük oranda ihtiyaca ve kısmen de yatırıma yönelik olacağını düşünüyorum.
Konutta Fiyatların Düşmesini Beklemek Bir Hayal
Ocak sonrasında Türkiye seçim atmosferine girmiş olacak. Fiyatlar durağan seyretse de en ufak bir alım yönlü hareketlenmede yine yükselme trendine girecektir. Unutmamalıyız ki Türkiye dinamik bir ülke. Gayrimenkule olan talep kısa, orta veya uzun vadede düşmeyecektir. Bu talebin nedenleri arasına; yurt içindeki nüfus artışı, hane halkı sayısının azalması, bölgemizdeki ülkelerin siyasi, politik ve savaş nedeniyle parçalanması sonucu dışlardan gelen vatandaşların durumu gibi faktörleri de eklediğinizde fiyat düşüklüğünü beklemek hayal olacaktır.
Gayrimenkulde balon varmış gibi görünse de bir yıllık artış %160-200 olmuşken, fiyatların durağan seyrettiği bu zamanlarda %20’ye varan inişleri görüyoruz. Ancak bunlar da genel durumu ve geleceği etkileyecek oranda azalışlar olmayacaktır.
Tekrar hatırlatıyorum fiyat artışının nedeni, talep varken arzın az olması ya da hiç olmamasıdır. Evet talep durmayacak ancak alımlar ertelenecektir. Esasında piyasanın durağana geçmesinin nedeni de budur. Buna bir de inşaat ve arsa maliyetlerinin artışını eklersek gelecekte fiyatların daha düşük olmasını beklemenin şu anki ekonomik gidişata bile aykırı olacağı görüşündeyim.
Ev Sahipleri ve Kiracılar Orta Yolu Bulmalı
Gelelim bir de kira artışlarının değerlendirilmesine… Konutlarda 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 arasında kira artışları %25 ile sınırlandırıldı. Bu konu, haziran ayından bugüne kadar ev sahibi ile kiracı gerginliğini artıran bir unsur haline geldi. Şahsen bu dönemlerde ev sahibi ve kiracıların vicdani olarak birbirlerine anlayış gösterip orta yolu bulmalarını tavsiye ediyorum.
Burada ev sahipleri eğer kiracılarından memnunsa onların bütçelerini zorlamayacak bir rakamı talep etmeli, kiracılar da eğer gelirleri arttı ise ev sahibinin kayba uğramayacağı bir kira tutarı ödemeliler. Çünkü geldiğimiz noktada kiralar bir yıl içinde birçok bölgede iki hatta üç kattan fazla arttı. Bu bir gerçek! Bu kiraların ödenebilirliği de çok önemli bir unsur ancak bunu gelecekte göreceğiz.
Ben, herkes için zorlu olan bu dönemin, karşılıklı anlayış çerçevesinde yönetilmesi gerektiğine inandığımı tekrar belirtmek istiyorum. Bu önerim dar gelirli veya geçim sıkıntısı çeken vatandaşlarımız için değil tabii ki. Ancak maaşına enflasyon oranında artış almış ya da bir şekilde iş durumu iyi olan sektörlerde çalışan kiracıların, anlaşmazlığa mahal vermeden konuya bu açıdan bakmaları, hem ev sahibi hem de kiracılar açısından doğru bir yaklaşım olacaktır.
Karşılıklı anlayış diyorum çünkü geçim sıkıntısı veya alım gücünün düşmesi herkesin yaşadığı bir olgu. Açıkçası gıda, eğitim, elektrik, su, ısınma gibi temel giderler %100’den fazla artmışken, kirada %25 artış sınırını getirmeyi çok da adaletli bulmuyorum.
