İçindekiler
Türkiye’de sanayi geliştikçe sanayi alanlarına ihtiyaç artmakta, sanayi alanları genişledikçe de sanayi kuruluşları daha da güçlenmektedir. Altyapı gibi birçok ihtiyacın karşılanmasına müsait olan alanlarda kurulan sanayi tesisleri; verimlilik ve rekabet gücü konusunda da avantajlar elde edebilmektedir. Bu gerçekten yola çıkarak yıllardır birçok şehir ve bölgede sanayi tesisleri, uygun alanlarda toplu olarak faaliyet göstermektedir. Organize sanayi bölgeleri olarak tariflenen bu alanlar, aynı zamanda çarpık kentleşmeyi önlemek ve çevre kirliliği ile mücadelede de önemli roller üstlenmektedir.
Sanayi ve Ticaret Bakanlığının açıklaması, Türk sanayiinin; verimli, sürdürülebilir ve rekabetçi büyümesinde öncü rol üstlenen OSB sayısı ve üretim kapasitelerinde son 22 yılda kaydedilen ilerlemeyi ortaya koymaktadır. Buna göre 22 yılda OSB’lerin sayısı 191’den 363’e, sanayi parsellerinin sayısı 11 binden 59 bine, istihdamı da 415 binden 2,7 milyonun üzerine çıktı. Yalnızca son bir yılda yani 2024 yılında ilan edilen OSB sayısı 11’i buldu. Rakamlar gün geçtikçe OSB’lerin ekonomik hayatımızdaki ağırlığının daha da artacağını ortaya koyuyor.
Bir şehir plancısı olarak OSB’leri sadece ekonomik açıdan değil, şehir planlaması açısından da anlamlı ve önemli bulmaktayım. Çünkü en basit anlamıyla, OSB’ler plansız kentleşmeyi önleme araçlarından biridir. Dolayısıyla bu yazıda OSB’lerin planlanması ve kent planlarına etkisi konusuna girmek isterim.
5 Soruda Sanayi Üretim Üslerinin Kurulması
Önce OSB’lerin nasıl işlediğine 5 soru ve cevapla kısaca bir bakalım:
OSB’ler Nerelerde Kurulurlar?
Sanayinin yoğunlaştığı bölgelerde kurulurlar.
OSB’lerin Tüzel Kişiliği Var mıdır?
OSB kuruluşuna katılan kurum / kuruluşların temsilcileri ile vali tarafından imzalanmış kuruluş protokolünün Bakanlıkça onaylanması ve sicile kaydı sonrası OSB tüzel kişilik kazanır.
OSB’lerin Altyapı Yatırımları Nasıl Karşılanır?
Bakanlar Kurulu kararı ile kurulması kararlaştırılan OSB’lerin altyapı yatırımlarının yüzde 99′u Bakanlık Fonu’ndan, yüzde 1′i ise OSB’yi kuran ticaret ve sanayi odaları / sanayi odaları veya ticaret odaları ile yerel yönetimler tarafından karşılanmaktadır.
OSB’ler Hangi Bakanlığa Bağlıdır?
T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına bağlıdırlar. İmar planları Bakanlıkça onaylanır. Bakanlık gerekli gördüğü hâllerde veya şikâyet üzerine OSB’lerin her türlü hesap ve işlemlerini denetlemeye ve tedbirler almaya yetkilidir.
OSB’ler İçin Kamulaştırma İşlemleri Nasıl Yapılır?
Organize sanayi bölgesi, kamulaştırma işlemlerini valilik, il özel idaresi, belediye ya da Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı aracılığıyla gerçekleştirebilir.
OSB’lerde Planlama Nasıl Yapılır?
OSB’lerde planlama sürecini sizlere özet olarak anlatmaya çalışacağım çünkü fazla teknik ayrıntı ile sizleri bunaltmak niyetinde değilim. Amacım, planlama sürecinin ne tür hazırlıklar ve deneyim gerektirdiğini ortaya koyabilmek.
Girişte belirttiğimiz gibi OSB’lerin yer seçimi önemlidir. Bu nedenle planlamadan önce OSB’nin bağlı olduğu kentin; geçmiş yıllardaki nüfusu, yıllık değişim oranları, artış eksilme hızı, ortalama yıllık değişimleri, önemli saptamalar belirlenir. Bu konuda OSB Yer Seçim Komisyonunun belirlediği 1/25000 ölçekli topografik paftalar esas alınır ve onaylı kadastral pafta sureti eklenir. İmar planları onaylı ve koordinatlı orijinal hâlihazır haritalar üzerine çizilir.
Ardından OSB alanının jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına göre yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmesi sürecine geçilir. Nereler yerleşime uygundur, nereler önlem alınmadan yapılaşmaya izin verilmeyecek alanlardır, nerelerde ayrıntılı jeoteknik etüt gerekmektedir ve nereler yerleşime uygun değildir? Bu sentezler yapıldıktan sonra (eğer varsa kesinlikle) yapılaşmaya açılamayacak olan “ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar” ile “yerleşime uygun olmayan alanlar” imar planına işlenir, belirlenen tedbirler plan notu olarak düzenlenir.
Eşik sentezi paftası hazırlanırken kurumların görüşleri ve yer seçim raporu örneğinin eklenmesi önemlidir. Şehir plancıları olarak bu noktada araştırma dosyasını değerlendirerek eşik sentezini oluşturmaktayız ve bölgede yer alabilecek sanayicilerin özellikleri, istek ve ihtiyaçları teknik şartlaşmada belirlenen mekânsal standartlarla birlikte değerlendirilerek plan teklifi hazırlamaktayız. Hazırlanan imar planında sanayi parselleri, sosyal, idari ve teknik donatı alanları, arıtma alanı, ilgili kurumca belirlenen sağlık koruma bandı ve benzerleri ile arazi kullanım kararlarını oluşturmaktayız. Tabii ki bu teklifin hayata geçebilmesi için Bakanlık İmar Komisyonuna sunularak onaylanması gerekiyor.
OSB Planlamasında Dikkat Edilmesi Gereken Detaylar
Özelliği nedeniyle OSB planlaması; çevre düzeni planı ile bir bütün olarak düzenleniyorsa, OSB çevresi ile ele alınarak kentsel ve çevresel alanların bütünlüğünü ve ilişkilerini gösterir “Çevre Düzeni Planı” temin edilerek rapora eklenir. OSB’nin yakın çevresi ile ulaşım ağı ve uzaklıkları, çevresel bütünlüğü olan mekândaki etkinliği tanımlayan çevre verilerinin gösterildiği 1 / 25000 ölçekli bilgi paftası hazırlanır.
Planlamada önemli bir husus da ulaşım sistemidir. OSB’nin bölgesel ulaşımı, deniz – hava – demiryolu ve karayolu ulaşımı, liman, barınak, iskele, istasyon vb. bağlantıları belirlenir. Bölgesel ulaşımda, ulaşım sistemleri, ağı vb. yeterli ölçek ve sayıda haritalar üzerinde belirtilir.
Planlama alanı yer seçimi yapılan alanın tamamını kapsamıyor ise gerekçelerinin de yazılması gerekir. (Örneğin kamulaştırma, eğim nedeniyle planlanmayan alanlar, yatırım programındaki karakteristik vb.)
Arazinin yapısı, eğimi, hatta ne kadar güneş alıp almadığı konusu bile imar planlarının hazırlanmasında önemli detaylardır. Jeomorfolojik ve topografik eşikler; yükselti kuşakları, eğimler, yüzey şekilleri belirlenir. İklim; yağış, rüzgâr, hâkim rüzgâr ve güneşlenme olarak yerleşmeye elverişlilik açısından, biyometeorolojik değerlendirmeler yapılır. İlgili kurum tarafından belirlenen sınırlar dikkate alınarak orman alanları, orman dışına çıkarılan (2b vasıflı) alanlar işlenir. Jeolojik etüt ve rapora dayalı olarak deprem durumu ve heyelanlı alanlarla jeolojik sakıncalı ve yasaklı alanlar incelenir.
Etüt çalışmaları sırasında kurum / kuruluşlardan temin edilen ve etüt raporunda bulunması gereken kadastral pafta, uydu görüntüsü, tapu kayıtları, çevre düzeni planı gibi bilgi, belge ve dokümanlar etüt raporuna eklenir.
OSB’lerin İmar Planlamasında Hangi Kurumlarla İş Birliği Yapılmalı?
OSB’lerin imar planlaması yapılırken birçok kurumdan da görüş alınması gerekmektedir. Örneğin: Mevcut enerji nakil / iletim hattı güzergâhlarına, sağlık koruma bandı mesafesine, mevcut doğalgaz boru hattı, kamulaştırma ve koruma kuşağı, etrafındaki yapılaşmalara ilişkin güvenlik koşullarına yer verilmesi için enerji ve sağlık konularında ilgili kurumları görüşü alınır.
Yine karayolu bağlantısı için ilgili kurum tarafından belirlenen bağlantı noktasına ve koşullarına yer verilir. Ulaşım ağında bütün yollar birbirine bağlantılı olmalı, ucu açık, gidiş güzergâhı belirsiz yollar bırakılmamalıdır. Bölgede varsa mevcut yollar, ıslahı yapılacak yollar ve öneri yollar lejantta ayrı ayrı gösterilir. Önemli yaya yolları da belirtilir.
İmar planında mülkiyet bilgisi detayı da atlanmamalıdır. Planlanan alanın yatırım programında olup olmadığı, ne kadarının kamulaştırıldığı, kamulaştırılmayan alanlardaki mülkiyet dağılımı hakkında bilgi verilmesi beklenmektedir.
Arıtma tesisi alanı, bütün parsellere en az maliyetle teknik hizmet verebilecek şekilde, arazinin en düşük kotunda ayrılmalıdır. Sanayi adaları, yeşil alanlar, arıtma tesisi, idari ve sosyal tesis alanları, ulaşım vb. arazi kullanım alanları belirlenir.
Sanayi parsellerinde Emsal = 0.70’dir. Aksi bir hüküm olmadıkça, sanayi parsellerinde h=yükseklik, teknolojinin gerektirdiği yükseklik şeklinde serbest bırakılacaktır.
OSB mülkiyetinde kalacak ortak kullanım alanları olan idari, sosyal ve teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ve aktif yeşil alanlar için bölge büyüklüğünün en az %8’i kadar alan ayrılır.
İmar planı değişiklikleri de yine Bakanlık onayına sunulur, onaylanması hâlinde imar planları valilikçe (sanayi ve teknoloji il müdürlüğü) tespit edilen ilan yerlerinde ve Bakanlığın internet sayfasında bir hafta süre ile ilan edilir. Askı süresinin sonunda Bakanlıkça yürürlüğe konulur ve ilgili kurumlara bilgi verilir.
Özetle, hem planlı kentlerin oluşumu hem de çevre kirliliğin önlenmesi için OSB kurmak modern endüstri ülkelerinde önemli bir yatırım olarak değerlendirilir. OSB’lerin planlama süreçlerinin de en ince detayına kadar uzman kadrolar tarafından yönlendirilmesinde fayda bulunmaktadır.
