Proje GYF Kentsel Dönüşüme Kaynak Olur mu?

Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?

Nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan fonlarla faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım fonu (GYF), pay sahipleri hesabına gayrimenkul yatırımlarına yönelik portföyü yönetmek amacıyla faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir iç tüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulmaktadır.

GYF’ler, tüzel kişiliği bulunmayan mal varlıklarıdır. Bu fonlar; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkul ile ilgili haklara yatırım yaparak yatırımcıların gayrimenkul fırsatlarına ve getirilerine erişim imkânı sunar. GYF’ler, gayrimenkul sektörüne giriş için doğrudan yatırıma göre düşük bir maliyet sunarak, bireysel olarak erişmesi zor gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmektedirler.

Bilindiği üzere, proje gayrimenkul yatırım fonu (pro­je GYF), 17 Temmuz 2024’te, 32604 sayılı Resmi Ga­zete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu, GYF’lerin artık özel sektör tarafından da gerçekleştirilen ve devam eden, ba­ğımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olan, bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşla­rınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üze­re fon kurulmasını mümkün hâle getirmiştir.

Proje GYF’lerden Beklentiler

Konut ve arsa maliyetinin yanı sıra; işçilik, paranın zaman maliyeti, faizler ve kurdaki olası artışa bağlı üretim ma­liyetlerinin her geçen gün çıtayı yukarıya taşıması, özel sektörün merkezi konumlarda arsa üretiminin de pratikte hızlı ve kolay olmayışı göz önüne alındığında, pro­je GYF’lerin (konut arzında beklentileri karşılama tarafında istenilen ivmeyi henüz yakalayabilmiş olmasa da) yakın gelecekte özellikle kamunun atacağı adımlarla konut arzında üretim ivmesini artırması beklenmektedir. Bu beklentinin sebebini yazımın sonlarında paylaşıyor olacağım.

Proje GYF’ler Neden Önemli?

Proje GYF’ler;

• Portföy yönetim şirketlerinin ve özel sektördeki gayrimenkul geliştiricilerinin finansmana erişiminin kolaylaşması,
• Gayrimenkulün menkulleşmesi,
• Müteahhidin / proje geliştiricilerinin proje finansmanına daha az maliyetle erişebilmesi,
• Yatırımcıların gayrimenkule, istediği zaman da menkul yatırıma geçebilmesi ve
• Yatırımın çeşitlendirilmesi açısından önemlidir.

Gayrimenkul geliştiriciler açısından proje GYF’ler özelinde gözden kaçırılmaması gereken noktalar bulunmaktadır. Projenin finansman yükünün yüksek oranda portföy yönetim şirketleri tarafından ihraç edilecek katılım paylarından karşılanma beklentisinde;

• Projenin konumu,
• Proje geliştiricisinin piyasaya sunacağı ürünün fiyat algısı ile mevcut talebin örtüşmesi,
• Proje büyüklüğü,
• Proje geliştiricisinin pazardaki marka bilinirliği,
• Tüketicinin markaya duyduğu güven algısı gibi birçok parametre, yatırımcılar nezdinde projeye talebi oluşturacak ana etmenlerdir.

Portföy yönetim şirketlerinin proje süresince ortaya çıkabilecek risklerden sorumlu olacağı düşünüldüğünde, yatırımcının aleyhine olabilecek maddi kayıplardan portföy yönetim şirketleri sorumlu tutulmuştur.

Proje GYF’lerin kuruluş taleplerinin bu aşamada portföy yönetim şirketlerinin aksine gayrimenkul geliştiriciler ve arsa sahiplerinden gelmesi, süreç içerisinde daha olası bir gelişme olacaktır. Geçmiş yıllarda gayrimenkul yatırım fonlarının tabi olduğu vergi avantajları açısından da 2025 yılı başında gelen ek vergiler diğer önemli bir konu olarak dikkatlerden kaçmamaktadır.

Proje GYF’lerin Avantajları

Proje GYF’lerin bu kapsamda hem yatırım hem sosyal sorumluluk çerçevesinde konut ve barınma için erişilebilir­lik sorununa çözüm olmasının da önü açılmış oldu. Bu noktada, proje GYF’ler büyük şehirlerdeki merkezi konumda proje üretmek isteyen ve yatı­rımcı odaklı satış yapmayı hedefleyen geliştir­me firmalarına hem kat karşılığı hem de hasılat paylaşımlı arsa satış sözleşmeleri gerçekleştirerek finansman olarak avantaj sağlayacaktır.

Proje GYF sisteminde; portföy yönetim şirketi, arsa sahipleri, müteahhit / yüklenici, değerleme şirketleri, Portföy Saklama Bankası, SPK, Takasbank gibi denetleyici ve düzenleyici kurumlar yer almakta ve bunlar projenin dolaylı olarak birer paydaşı olmaktadırlar. Bundan dolayı proje GYF’ler;

• Gayrimenkulün yasal izinlerinin alınmış olması,
• Projelerin gecikmesi / tamamlanmaması durumuna karşı yatırımcının haklarının önceden belirlenmesi ve sözleşmelerle garanti altına alınarak riskin minimize edilmesi,
• Şeffaflık,
• Gayrimenkulün bağımsız değerleme şirketi tarafından açıklanan rapordaki gerçek değerinin belirlenerek objektiflik yaratılması,
• Yatırımcının aleyhine olabilecek değişikliklerin yönetim komitesi onayı olmadan yapılamaması,
• Proje gayrimenkul yatırım fonuna dahil edilecek olan konutların (kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere) haczedilememesi, konutlara ihtiyati tedbir konulamaması ve bunların iflas masasına dahil edilememesi,
• Fonu katılım paylarının Takasbank ve E-Devlet sistemi üzerinden takip edilebilmesi ve
• Yatırımcıların istediği zaman proje GYF’lerde yatırım yapmış oldukları katılım paylarının satışı ile likit hale gelebilmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Proje GYF’lerde Vergi

1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlar için hem istisna uygulaması kâr dağıtım şartına bağlanmış hem de gayrimenkullerden elde edilen kazançlar için %10 asgari kurumlar vergisi ödeme şartı getirilmiştir. Kurumlar vergisi istisnasının uygulanabilmesi için GYF’lerin gayrimenkulden elde ettikleri kazançların en az %50’sini ilgili dönem kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar dağıtmaları zorunludur.

Kar dağıtımını şartının yerine getirilmemesi durumunda GYF kazançları %30 kurumlar vergisine tabi olacaktır. Dağıtılması gereken kazanç tespitinde Türk Ticaret Kanunu, ayrılması zorunlu olan kanuni yedek akçeler dikkate alınacak olup, gayrimenkul gelirine isabet eden kanuni yedek akçe tutarının düşülmesi, aynı zamanda enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın dikkate alınması gerekmektedir.

Gerçek kişiler için iki yıldan fazla süreyle elde tutulan GYF katılma paylarının elden çıkarılması veya bu paylara ilişkin kar payı dağıtılması durumunda stopaj oranı %0’dır. Bunun haricindekiler için %10 stopaj oranı geçerlidir. Bu stopaj nihai vergidir. Gerçek kişiler bu kazançlarını yıllık gelir vergisi (GV) beyannamesinde beyan etmez.

Kamunun Proje GYF Atılımı

2025 yılının ilk aylarında TOKİ, portföy yönetim şirketlerine sunduğu hizmet alım dosyasında, 20 milyar TL tutarında arsa katılım GYF kurma çalışmalarına başladığının sinyalini vermişti. OYAK Portföyün kurmuş olduğu iki farklı proje GYF’nin de yatırım tutarı 27,8 milyar TL’ye ulaşmış olup, çalışmalarına devam etmektedir.

Proje GYF, Deprem ve Kentsel Dönüşüm

Kamunun proje GYF’lere ilgisi her geçen gün artmakta, kamu kurum ve kuruluşlarının düzenleyici denetleyici etkisinin projelerin tamamlanması tarafında güven anlayışından dolayı son tüketici nezdinde tercih edildiği yadsınamaz bir gerçektir.

Tam bu noktada, ülkemizin kanayan yarası deprem konusunu göz önüne aldığımızda kamu, erişilebilir konut arzı oluşturacak sosyal proje sorumluluğunun yanı sıra ülkemiz ve özellikle üç büyük kentimiz için zaruri olan kentsel dönüşüm projelerine proje gayrimenkul yatırım fonları ile kaynak yaratma, aynı zamanda düzenleyici ve denetleyici şapkası ile kentsel dönüşüm projeleri özelinde vergisel kolaylık getirip süreci hızlandırarak vatandaşlarımızın can / mal kayıplarının önlenmesine ve ülke varlıklarının korunmasına önemli katkılar sunabilir.

Vergisel avantaj getirilmiş proje GYF enstrümanı, kentsel dönüşüm paydaşlarının kendi içerisinde uzlaşısı / projenin finansmanı ve uzun süren proje süreçlerini göz önüne aldığımızda, özel sektör oyuncularını da kapsayacak şekilde mevcut süreci başlı başına bir fırsat hâline dönüştürebilir.

Büyük kentlerimizdeki eskimiş yapı stokunun yenilenerek, kentsel dönüşümün geç kalınmadan hızlandırılmasına ve sağlıklı konut üretimine katkı sağlayacak proje GYF’leri bu açıdan değerlendirmekte fayda vardır. Kamu kurum kuruşlarının bu noktada sürece katkı vermesi ivedi bir çözümün anahtarı olarak ülkemize büyük yarar sağlayacaktır.