İçindekiler
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği riskli yapı vasfındaki taşınmazın yıkılıp arsa vasfına dönmesinden sonra, arsa payının 2/3 çoğunluğuna sahip malikleri tarafından bazı kararlar alınabilir. Örneğin malikler; arsa üzerine tekrardan bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bu hususta seçilen yüklenici ile sözleşme yapılmasına karar verebilirler.
Sözleşmeyi İmzalamayan Malikler Varsa Ne Yapılır?
Bahse konu karara katılmayan ve sözleşme imzalamayan maliklerin arsa paylarının rayiç değeri, kat maliklerince sunulan değerleme raporu dikkate alınarak ve belirlenen bu değerden az olmamak üzere T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit ettirilir. Ardından arsa payları, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Belirttiğim sürecin öncesinde ise binanın yeniden inşası hususunda anlaşma sağlanan yüklenici ile imzalanan sözleşme ve ekleri, bina karar protokolü eşliğinde karara katılmayan arsa maliklerine noter yolu ile gönderilerek 15 gün içinde sözleşme imzalanması istenir.
Maliklere Ulaşılamıyorsa?
Bu aşamada ilgili maliklere ulaşılması bazen mümkün olmamaktadır. Taşınan, yeni adresine erişilemeyen, yurt dışı adresi bilinmeyen, Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS) adresi olmayan, depremde yıkılmış binadaki adresini kullanan ve sair sebeplerle kendisine ulaşılamayan arsa maliklerine ihtarname gönderilmesi; uzun ve zorlu bir süreçtir.
Geçerli Uygulama: Bilinen Adrese Tebligat
Öncelikle, 6306 sayılı Kanun uygulamasında “bilinen adrese tebligat” usulünün geçerli olduğunu belirtelim. Bilinen adres de Tebligat Kanunu madde 1 gereği, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresidir. Yani MERNİS adresine tebligat yapılma zorunluluğu yoktur. Uygulamada bilinen adres; kamu veya özel kurumlarda kayıtlı (noterlik, emniyet, adliye, vergi dairesi, abonelik tesis eden elektrik dağıtım şirketi) güncel adresler olabilir.
Bu aşamada belirtmek gerekir ki Tebligat Kanunu madde 21 gereği adreste bulunmayan ilgili için muhtarlığa tebligat yapılabilmesi ancak o kişinin muhtarlıkta ikametgâh kaydının olmasına bağlıdır. Özetle kişinin ilgili mahalle muhtarlığında ikametgâh kaydı yoksa, muhtarlık tarafından tebligat kabul edilemez.
Kişiye Ulaşmak Mümkün Değilse İkinci Yol: İlanen Tebligat
Doğrudan veya dolaylı olarak (komşuya/muhtarlığa teslimat) kişiye ulaşılması mümkün değilse, ilanen tebligat yoluna gidilecektir. İlan suretiyle tebliğ de ilgilinin konuyu en güvenilir şekilde öğrenmesini sağlamak adına, varsa tebliği çıkaran mercinin bulunduğu yerde yayımlanan bir gazetede ve elektronik ortamda Basın İlan Kurumu (BİK) vasıtasıyla yapılmaktadır.
İlanen tebligat işlemlerinde; genellikle tirajı 50.000 ila 100.000 üzerinde olan, Türkiye çapında yayın yapan bir gazete tercih edilmekte ve maliyet de buna göre değişmektedir.
İlanda; ilgililerin kimlik ve adres bilgileri ile tebliğin konusu, yani imzalanması gereken sözleşme bilgileri (İstanbul 3. Noterliğinin … tarih … yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi), sözleşme imzası için hangi gün ve saatte hazır bulunulacağı (Hafta içi 09.00-17.00 saatleri arasında İstanbul 3. Noterliğinde hazır bulunmanız gereklidir) yazılmaktadır.
İlanen Tebligata Rağmen İmza Atılmazsa Ne Olur?
“İlanen tebliğ, son ilan tarihinden itibaren 7 gün sonra yapılmış sayılır.” şeklinde yapılan tebligat sonrası 15 gün geçmesine rağmen sözleşme imzasına icabet edilmezse, sözleşmeyi imzalamayan arsa sahiplerinin paylarının satışı için (ilgili evrakların hazır edilmesinin ardından) T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri veya yetki verilen ilçe belediyelerine başvuru yapılabilir.
İlanen Tebligat Yolu, Doğrudan Kullanılmamalı
Tüm bunların yanı sıra birçok pay satışı işleminin usule aykırı tebligat ve/veya evrak eksikliği sebebiyle mahkemeye taşındığı ve iptal edildiği düşünüldüğünde, ilanen tebligat yönteminin bilinen adreslere tebligat yolu tüketilmeden doğrudan kullanılmasının sakıncalı olduğunu hatırlatmak gerekmektedir.
Öte yandan yasal şartları gerçekleşmişse kentsel dönüşüm uygulamasında oldukça zorluk yaşanan tebligat sürecinin ve pay satış işleminin öncesinde bu yöntemin kullanılmasının, ciddi fayda sağladığını da belirtmek yerinde olacaktır.
