İçindekiler
Uluslararası Tesis Yöneticileri Derneği (TESYÖN), Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD) ve Odaklı Grup iş birliğiyle düzenlenen Sürdürülebilir Tesis Yönetimi Zirvesi, 28 Mayıs günü Nişantaşı Üniversitesi Doç. Dr. Cevdet Uysal Konferans Salonu’nda gerçekleştirildi
Tesis yöneticileri, mühendisler, idari yöneticiler, yeni mezunlar ve bu alanda kariyer yapmayı hedefleyenlerin katıldığı etkinlikte; sürdürülebilir tesis yönetimi alanında en yeni gelişmeler ve stratejiler, sektör profesyonelleri tarafından paylaşıldı. Zirvede sektörel bazda eğitim verilmesinin ve bir mevzuat oluşturularak tesis yöneticiliğinin bir meslek olarak tanınmasının gerekliliği vurgulandı.
İşte etkinlikten öne çıkan başlıklar…
Dr. Aylin İlgen: Mesleğimizin Yükü Ağır Ama Adı Yok
TESYÖN Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Aylin İlgen de gerçekleştirdiği açılış konuşmasında, üniversitelerde tesis yöneticiliğine dair 4 yıllık bölümler açılması gerektiğinin altını çizdi. İlgen, açıklamasında şu ifadelere yer verdi:
Biz tesis yöneticileri, canlının mâl her alanda sağlıklı bir yaşam ortamı yaratmak ve konfor seviyesini artırmak için gece – gündüz demeden çalışan adsız kahramanlarız. Ama diğer mesleklerde olduğu gibi bunca sorumluluğun altına girmiş olmamıza rağmen; ‘ben mimarım’, ‘ben mühendisim’, ‘ben bankacıyım’, ‘ben dişçiyim’ der gibi ‘ben tesis yöneticisiyim’ diyemiyoruz. Mesleğimizin yükü ağır ama adı yok. Oysa bize emanet edilen tesislerin değeri milyon dolarlar.
“Nitelikli Yöneticilerin Olması Gerekiyor”
Dünyada yaşanan iklim krizi ve kıt kaynaklarımız ile sürdürülebilirlik çerçevesinde doğru yönetim bileşenlerini bir araya getirmek için toplandık. Ancak birlikte hareket edersek binalarımızın uzun yıllar sağlıklı bir şekilde ayakta kalabilmesini sağlarız. Doğru planlama, doğru üretim, sürdürülebilir yönetim ve işin başında nitelikli yöneticilerin olması gerekiyor.
“Üniversiteler Tesis Yöneticiliğini Sahiplenmeli”
2024 yılı güz döneminde, tesis yönetimi ağırlıklı olarak bir yüksek lisans programı başlatacağımızı sizlere duyurmak istiyorum. Tesis yönetimi multidisipliner bir alan olduğu için; finans, hukuk, mühendislik gibi pek çok mesleği içinde barındırıyor. Bu nedenle en azından üniversiteler bu alanı sahiplenip 4 yıllık bölümler açana kadar, bizim hedefimiz, yüksek lisans dışında profesyonel tesis yöneticileri sertifika programları oluşturmak.
Tesis Yönetimi Henüz Meslek Hâline Gelemedi
TYTFED (Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu) Başkanı İbrahim Bozan da yaptığı açılış konuşmasında, tesis yönetimi sektöründe öncelikli olarak bir mevzuat oluşturulması gerektiğini söyleyerek, şu açıklamalarda bulundu:
Türkiye’de tesis yönetimi son 20 yılda aktifleşen ama henüz meslek hâline gelmemiş bir alan. Bu sektör; AVM’lerden konutlara, konutlardan şehir hastanelerine, havalimanlarına, entegre tüm tesislere hatta doğal gaz boru hatlarına kadar çok geniş bir kavram.
“Uzman Kadrolara İhtiyacımız Var”
Türkiye’de mevzuatın oluşmadığı her alanda kaos oluşuyor. Tek amacımız bu sektörde de mevzuat oluşturmak. Lisanslı yönetim şirketlerini veya yöneticilerini oluşturamadığımız takdirde hem kötü niyetli kişiler sektörün içinde çoğalmasına hem de vatandaş mağduriyetine yol açıyoruz. Bizim uzman kadrolara ihtiyacımız var. 4 yıllık fakültelerin açıldığı, buralardan tesis yöneticilerinin yetiştiği alanları yaratmamız lazım.
UTTMD Başkanı Kemal Evcioğlu: Bilgi Sermayesi, Parasal Sermaye Kadar Değerli
Açılış konuşmacıları arasında yer alan UTTMD Yönetim Kurulu Başkanı Kemal Evcioğlu, küresel iklim krizinin yıkıcı etkilerine değindi. Yaşanan gelişmelerin, krizleri fırsatı çevirme olanağını da beraberinde getirdiğini ifade eden Evcioğlu, sözlerine şöyle devam etti:
İnsanlık tarihinin en önemli ve en hızlı sistemik dönüşümü başladı. Krizler, salgın, yangın, deprem gibi kavramlar sürekli gündem yaratır oldu. Krizler uzun müddet bizi terk edeceğe benzemiyor. Buna karşın krizlerle birlikte fırsatlar da var. Çağımız bir bilgi çağı. Bilgi sermayesi, önceki çağın parasal sermayesi kadar değerli artık. Bilginin, yaşanan hızlı değişimi yönlendiren kuvvetli bir faktör olma özelliği, ona yatırım yapanlara rekabette öncülük sağlayacak ve güç getirecek. Bilgi bize; endüstri 4.0 ve günümüzde konuşulur olan 5.0 sıfır gibi yeni kavramlar alanında yeni yaşamsal rekabet alanları getirdi. Bunların başında da sürdürülebilirlik geliyor.
“İklim Değişikliği İnsan Üzerinde Bir Baskı Kurdu”
Sürdürülebilirlik, tanımı gereği; dijital dönüşüm ve yeşil mutabakat kavramlarını içermektedir, literatürde de birlikte ele alınmaktadır. Dünyamız, iklim felaketlerinin eşiğinde. İklim değişikliği ile eş zamanlı olarak insan üzerinde bir baskı kurdu. Bir gün içinde 20 dereceye varan sıcaklık değişimleri, susuzluk, kuraklık tehdidi, biyoçeşitliliğin azalması gibi faktörler adeta bir kaos ortamı yarattı.
“Karbon Vergileri Devletleri ve Vatandaşlarını Zorlayacak”
Yakın gelecekte iklim değişikliği gündeminde, ulus devletlerin iklim sorumluluklarını yerine getirmesi için baskıların artması ve yaptırımlar gelmesi bekleniyor. Karbon vergileri, devletleri ve vatandaşlarını zorlayacak. Birleşmiş Milletler Ajanda 2030 kapsamında yerine getirilmesi gereken sorumluluklar mevcut. Bu bağlamda iklim değişikliği için ülkemizde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın adı; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı oldu.
“Kamu ve Özel Sektörün Sıkı İş Birliği Yapması Zorunlu”
Çevre, insan ve teknoloji ilişkisindeki yüksek ivmeli sarmal, insanlığı derinden etkiliyor. Hızlı teknolojik atılımlar çığ gibi geldi ve yüzyıllar içinde süregelen gelişme hızının 2020’lerde kırılmaya uğradığı görülüyor. Bu sırada eşzamanlı olarak küresel finans sisteminde de eski sistemden yeni sisteme sıkıntılı bir geçiş yaşanıyor. Bu baş döndürücü hızlı gelişmeyi; kamu ve özel sektörümüzün sıkı iş birliğinin yanı sıra, toplumsal dayanışma ve birliktelik ile karşılama zorunluluğumuz bulunmaktadır.
“Yaşanan Gelişmeler, Krizleri Fırsatı Çevirme Olanağını da Beraberinde Getirdi”
Bütün bunların üzerine, pandemi etkisi de uzun yıllar süreceğe benziyor. Öyle ki bu durum inşaat ve sağlık ilişkisini de sürekli kılacak bir meydan okuma ile risk analizleri yapmayı zorunlu kılarken, ürün ve hizmetlerin de inşa aşamasından itibaren ekolojik riskler kadar biyolojik riskleri de içermesini gerektiriyor. Bu alanda da özel çalışmalar yapılması gerekmektedir. Ancak yaşanan gelişmeler, krizleri fırsatı çevirme olanağını da beraberinde getirdi. Ne var ki bu fırsatlar ancak çaba, süreklilik, dinamiklik ve katılımcılıkla yakalanabilecektir.
İbrahim Bozan: Yapmamız Gereken En Önemli Şey: Lisans Almak
Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu (TYTFED) Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Bozan, sektör değerlendirmelerinin aktarıldığı ve moderatörlüğünü Dr. Aylin İlgen’in yaptığı panelde söz alarak, tesis yönetimi sektörünün mevcut sorunlarına ve bunların çözümlerine değindi. Bozan, tesis yönetimi sektöründe lisanslaşmaya gidilmesi gerektiğini belirterek şöyle konuştu:
Sektörümüz 20 – 25 senelik bir sektör. Henüz bu konuda bir mevzuat yok. Bu sektörün bileşenlerini toplayıp bir mevzuat oluşturmamız lazım. Bu işi; doğru, hukuka, kitaba uygun ve etik kuralları çerçevesinde yapan firmaları korumamız lazım. Bunun da temeli lisanlaşma ile oluyor. Yani bu işi yapacak insanların lisansı olmuyor.
Bizim en önemli olayımız lisanslaşma. Onunla uğraşıyoruz. Eskisi gibi emekli öğretmen Ali Abi, bankacı Ayşe Teyze gibi kişilerin artık yönetici devri bitti. Olacak işler değil bunlar. Bugün profesyonel insanlara ihtiyaçlar var. Bina yöneticilerinden sertifika istememiz lazım.
“Aidat Krizi Hukuksal Altyapı ile Çözülmeli”
Binalarda yaşanan aidat sorunlarına da değinen Bozan, şunları aktardı:
Aidatların kiraya yaklaştığı iddiaları var. Dünyanın hiçbir yerinde aidatlar kiraya yaklaşmaz. Aidatlar, kira oranının yüzde 15’ini hiçbir zaman geçmez, ancak ücretlere sıkça zam yapılır, kiralara da yüzde 25 sınırı konulursa bu durum yaşanır elbette. Bunun sorumlusu aidatları belirleyenler değildir. Bugün asgari ücretin, elektriğin, suyun enerjinin değerini devlet belirliyor. Bunun da pazarlığı yapılsın ve bu yük kaldırılsın. Vatandaşların da bilinçlenmesi gerek. Konutun seramiğiyle, mutfağıyla ilgilendiği kadar binalardaki aidat sistemleri ile de ilgilenmesi gerekiyor insanların.
Binalarda belirlenen aidatlar ayın biri ile beşi arasında ödense o siteleri yaşatmak mümkün olur. Ama oturanların bir kısmı geciktirir, bir kısmı ödemez, kalanı da mahkemelerle uğraşırsa o siteler batar. Peki çözüm ne? Hukuksal altyapı içerisinde aidata ait oranların teşhisi yapılmalı ve ödeme yapılmadan itiraz etme olayı kaldırılmalı.
Erhan Demirtaş: Güncelliğini Yitirmiş Kanunlar Tesis Yönetimlerinde Yetersizliğe Yol Açıyor
Panelin bir diğer konuşmacısı olan Tesis Yönetim Derneği (TRFMA) Başkanı Erhan Demirtaş, sitelerde yaşanan tesis yönetimi sorunlarının temelinde yatan nedenleri konuşmasında şu şekilde dile getirdi:
Tesis yönetimi dediğimiz zaman, aklımıza ilk olarak siteler ve konutlar geliyor. Siteler ve konutlar arasına sıkışmış durumdayız. Burada bazı nedenler var. Bir Kat Mülkiyeti Kanunumuz ve bunun yetersizliği var. Kanun, güncelliğini yitirmiş durumda. Bu güncel olmayan durumlar bizi yaptığımız modern yapılarda oldukça sıkıştırıyor. Tesis yönetim firmaları da burada müşterilerle veya kat malikleri ile karşı karşıya geliyor bu yetersizlikten dolayı.
Tesis yönetim şirketlerinin hizmet verdiği alanlardaki segmentlere baktığımızda sitelerin yüzde 25 – 30 civarında yer aldığını, geriye kalan yüzde 65 – 70 gibi oranlarda da okullar, şehir hastaneleri, AVM’ler ve diğer segmentlerin olduğunu görüyoruz. Evet buralar hızlıca el atılması gereken yerler, çünkü insanlar yaşıyor buralarda ama geri kalan yerlerde de hızlıca çözülmesi gereken konular var.
Sitelerin kendi bünyelerinde iş yapma hevesleri ve onları da buraya getiren nedenler var. Bu nedenlerin en önemlisi yüzde 20 olan KDV durumu. Bu KDV’den kaçınmak, insanları maalesef bu yollara itiyor. Bunun sonucunda da konunun uzmanı olmayan maliklerin yönetiminin uzmanlık gerektiren operasyonel konuları yönetme arzusu veya zorunluluğu ortaya çıkıyor.
Bizim KHK’mizde yönetici sorumluluğu konusu net değil. Dolayısıyla o şekilde yaklaşan sitelere farklı bir özgürlük alanı doğuyor ama bu özgürlük alanı aslında doğru bir özgürlük alanı değil. Bunlar bize kayıt dışı istihdamı getiriyor. Yönetimler işleri nasıl ucuza getirirse o şekilde devam ediyorlar. Elden ve faturasız ödemeler gibi konular da bir taraftan devletin zararına olan durumlar. Kontrol ve denetim ortadan kalkıyor. Çünkü kendisi karar veriyor, kendisi uyguluyor ve içeride en fazla bir genel kurulda yapılan tartışmalardan sonra yine bakıyorsunuz işler hep aynı şekilde devam ediyor. Burada bir eğitim konusu ortaya çıkıyor. Bu konuda kim eğitim verecek? Ne zaman verecek? Hangi uzman verecek? Hangi birikimli insanlar verecek? Bunların hepsi soru işareti.
Tesislerimiz zamanından önce yıpranıyor, çünkü bu işi ucuza yapalım mantığı ile gelen denetimsizlik, eğitimsizlik ve kontrolsüzlük, tesislerimizde yıpranmaya neden oluyor. Tabii bir taraftan bunlar iş güvenliği ve diğer konularda da yeni zaafiyetler doğuruyor. Bunları da dikkate almak lazım.
Ramadan Kumova: Her Şeyden Önce Tüketicilerin Bilinçlenmesi Lazım
Panel konuşmacılarından olan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramazan Kumova, tesis yönetimi sektöründe sorunların azalması için öncelikle tüketicilerin bilinçlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak şunları aktardı:
Sektör çok dertli. Bir kanunu ve birliği dahi yok şu anda. Öncelikle bu sektörün gerçekten bir kanununun olması gerek. Birlik altında bunların yönetiminin olması, dataların toplanması çok önemli ama bundan daha başa gelmek lazım. Önce tüketiciyi hazırlamak lazım. Eğer tüketiciyi biz hep beraber ikna edemezsek, bu hizmetin faydalarını, o sitelere veya o alışveriş merkezlerine getireceği faydaları tüketiciye iyi anlatamazsak aidatlar her zaman gündem olur. Eğer bir işe başlayacaksak tüketiciyi eğitmekten başlamalıyız. Tüketicinin eğitimi çok önemli. Yapılan hizmetlerin getirdiği faydaları doğru anlatmalıyız. Bu faydaların uzun vadede gayrimenkulün değerini koruduğunu, varlık değerini artıracak bir hizmet olduğunu anlatmak lazım. Bunun bir yük değil beş milyona aldığı evin değerini on milyona taşıyan bir hizmet olduğunu anlatmak gerek. Biz buralarda da gerekli iletişimi kuramıyoruz. Eğer biz bu gerekli iletişim kurabilirsek tüketiciye verdiğimiz hizmetin faydasını doğru anlatabilirsek kavgalarımızın çoğu aslında bitecek.
Prof. Dr. Ümit Ünver: Binalarda Sürdürülebilir İyileşme İçin Devlet Desteği Gerekiyor
Yalova Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ümit Ünver, etkinlik kapsamında katıldığı panelde sürdürülebilirlik ve tesis yönetiminin ilişkisi üzerinde durdu. Konuşmasında, binaların sürdürülebilirliği açısından devlet teşviklerine ihtiyaç olduğunu belirten Ünver, konuyla ilgili şunları aktardı:
Artık her yerde karşımıza çıkan sürdürülebilirlik nedir? Esas itibarıyla güzel bir dünya için hayatlarımızın güzel şekilde sürdürülebilmesidir. Bunun için ne yapmamız lazım? Karbon ayak izinin düşürülmesi gerekiyor. Örneğin fosil yakıt yakmayalım. Karbon ayak izini düşürmek için sanayi ve ulaştırmayı devlet destekleri ve proje teşvikleri ile düzenlesek de bina tarafında sürdürülebilirlik meselesi yürümüyor.
Binalarda sürdürülebilirliği ön plana almak ve çalışmaları başlatmak için devletin buna mecburen teşvik etmesi, bir mekanizma kullanması ve itmesi gerekiyor. Bina enerji performansını yükselterek sürdürülebilirliği sağlayabiliriz. Enerji performansını yükseltmek için de yapılması gerekenler var. En basitinden hepimizin bildiği binanın yalıtımı var. Binayı daha iyi yalıttığımız zaman ısınma veya binanın soğutulması için gerekli olan enerjiyi de azaltırız. Böylece fosil yakıt yakmayız veya soğutmak için daha fazla elektrik harcamayız. Fakat bu iş bu kadar kolay olmuyor. Binanın kullanıcısı, binanın sahibi ve binayı yapan kişiler aynı kişiler olmuyor. Bunlar birbirinden çok bağımsız üç kişi olduğu için bunu en azından iki tanesinin istemesi gerekiyor ve bunu da sağlamak için bazı devlet politikalarıyla durumu zorlamak gerekiyor. Peki bu nasıl olacak? Bunun çözümü, kanunlar ve yönetmelikler çıkararak olur. Değişim burada.
Hepimizin bildiği gibi tesis hizmetleri; temizlik, destek, bakım – onarım ve güvenlik servisleri gibi hizmetleri içeriyor. Benim önerim, bilhassa kamu binaları ve büyük binalarda uygulanan tesis yönetiminin dizayn edilmesi yönünde. Tesis yönetimi dizayn edilirse o zaman binalarda sürdürülebilir iyileşmenin sağlanabileceğini düşünüyorum. Çünkü ölçmeden mühendislik olmaz. Mutlaka ölçülmesi lazım. Binalarda enerji verimliliğini izlemeyi ve bina performansını takip etmeyi bina sahibine yüklemek doğru olmaz. Bu onun görevi değildir. Bina sahibi bunun nasıl hesaplanacağını bilmiyor olabilir. Bu işin son derece profesyonel bir şekilde yapılması lazım. Dolayısıyla bu işin yönetmeliklerle ve hatta kanunla işaret edilerek çerçevesinin çizilmiş olmasını tavsiye ediyoruz.
Serhat Şahin: Yapılarımızı İklim Krizine Dayanıklı Hâle Getirmeliyiz
“Sürdürülebilir Tesis Yönetimi Kapsamında İyi Uygulama Örnekleri” başlıklı son oturumda konuşan SEPEV (Sıfır Enerji ve Pasif Ev Derneği) Yönetim Kurulu Üyesi Serhat Şahin, pasif ev standardıyla sıfır enerjili bina inşa etme süreçleri hakkında bilgi verdi. Şahin, konuşmasında şunları aktardı:
İklim krizi artık ciddi bir kriz olarak kapımızda. Dolayısıyla yapılarımızı sadece depreme karşı dayanıklı hâle değil, iklim krizine karşı da dayanıklı hâle getirmek durumundayız. Burada en önemli konulardan bir tanesi; tüm dünyada ve Türkiye’de karbon emisyonlarının yüzde 40’ından sorumlu olan binalar sektöründe birtakım iyileştirmeler yapmak. İşte burada, sıfır enerjili bina kavramı ön plana çıkıyor.
“Sıfır Enerjili Binalar Bir Tercih Değil İhtiyaç”
İnsanlar sıfır enerjili binayı ilk duydukları zaman hayal gibi geliyor. Ama aslında bu hayal değil ve bunun çok mükemmel bir örneği var. Öncelikle, sıfır enerjili binalar neden bir tercih değil de ihtiyaç ya da ihtiyaç olmak zorunda? Birincisi; çevre dostu olması. Yani binalardan kaynaklı karbon emisyonlarının azaltılması. İkincisi; artan enerji fiyatlarına rağmen son derece düşük ısıtma ve soğutma maliyetleri. Pasif evlerin en iddialı olduğu konulardan biri de nem içermeyen yapı tasarımı. Pasif ev standardıyla sıfır enerji bina inşa etmek mümkün. Mesela bir termosu düşünün. Termosun içine koyduğunuz içeceği ısıtmak ya da soğutmak için herhangi bir enerji girdisine ihtiyaç yoktur. Yani içeceği, içine koyduğunuz sıcaklıkta sabit tutar. Çünkü çok iyi bir kabuğu vardır. Pasif evi de biz buna benzetebiliriz. Pasif evde her şeyden önce, ısı yalıtımı geliyor. Çok iddialı bir bina kabuğu olması gerekiyor.
Pasif ev, Almanya’da bir fizikçi tarafından geliştirilen uluslararası bir standart. İlk defa 1991 yılında Almanya’da pasif ev standartlarıyla bir ev inşa ediyor ve ardından da Uluslararası Pasif Ev Enstitüsü kuruluyor. Türkiye’de pasif ev standartlarını sağlayan ilk bina, ekolojik kreş olarak Gaziantep’te inşa edildi. Bunun haricinde; Konya’da, Bursa’da, Şile’de inşası devam eden pasif ev uygulamalı yapılarımız var. Dünyada ve Türkiye’de ilk olan karma kullanımlı pasif ev Şile’de inşa ediliyor. Restoran, konut ve otel kullanımını içeren bir yapı. Bunun özelliği şu: Pasif ev standartlarına göre yapılan bir bina, aynı zamanda su yönetimi açısından da oldukça iddialı bir bina. Yağmur suyunun ve günlük suyun dönüştürülerek tekrar kullanılması gibi çok ciddi bir çalışma yapıldı.
“Pasif Evler Yüzde 90 Enerji Verimi Sağlar”
Pasif evin iddiası şu: Yüzde 90 enerji verimli bir yapı. Pasif ev uluslararası bir standart. Dünyanın her bölgesinde, her tip yapıya uygulanabilir. Pasif evlerin prensipleri şunlardır: çok iyi bir ısı yalıtımı, çok iyi pencereler, ısı köprüsüz tasarım, hava sızdırmazlığı, ısı geri kazanımlı mekanik ünite.
“Sıfır Enerjili Binalar Yapının Bütün Yaşam Ömrünü Esas Alır”
Sıfır enerjili binaların tesis yönetimi açısından önemi nedir? Sıfır enerjili binalar çevre dostu binalardır. Uluslararası iklim hedefleri uzlaşısına katkı sunar. Sıfır enerjili binalar, yapının sadece inşasını değil, bütün bir yaşam ömrünü esas alır. Kullanıcısına, binanın ekonomik ömrü boyunca işletme ekonomisi tasarrufu sağlar. Gayrimenkul piyasasında canlı, çekici ve yüksek talep gören enerji verimli bir yapı. Değerlemesi, normal bir yapıya göre çok daha farklı.
