İçindekiler
Şehircilik ve imar, sadece mühendislik formasyonu, mimarlık veya plancılıkla kalmayıp birçok disiplin ve çok boyutlu bilgiye ihtiyaç duyan bir bilim dalıdır. Bu nedenle, imar ve mevzuat hukuku ile ilgili olarak salt hukuk sistemi bağlamında değerlendirme yapılması doğru değildir.
Bazen işin içine ekonomi, sosyoloji, çevre vb. gibi ihtisaslık isteyen alanların girmesi kaçınılmaz hâle gelmekte olup, yapı denetimi de imar hukuk sisteminin en önemli başlıklarından birisidir. Bu makalemizde sistemi özetle üç ana başlık altında topladık.
İmar Hukuku Nedir?
Bir arazi veya sahanın nasıl ve hangi amaçla kullanılacağını, bir kenti güzelleştirmenin, canlandırmanın ve inşa etmenin esaslarını belirleyen ve buna uyulma mecburiyetini ortaya koyan kurallar sistemidir. İmar hukuku, içeriğinin çok boyutlu, karmaşık ve kendine özgü olması nedeniyle; bir hukuk dalı olması ötesinde, şehir plancılığı, sosyal bilimler, mimarlık, inşaat ve diğer mühendislik gibi disiplinlerin de ilgi ve uygulama kapsamına girmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu ve kanunun 4. maddesinde ifade edilen istisna kanunlar ile konuyla alakalı diğer özel kanunların (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi İmar Kanunu vb.) bu kanuna aykırı olmayan hükümleri, imar hukukunu gövdesini teşkil eder.
İmar hukuk sisteminin esas ve alt başlıklarını şöyle inceleyebiliriz:
İmar Planı Yapımı, Eski Eserlerin Korunması ve İmar Düzenlemeleri
Planlama
İmar planlarının yapım ve düzenlenmesi sürecidir. İmar planı, imar uygulaması yapılacak olan arazi parçası üzerinde planlama tekniklerine uygun olarak hazırlanan, kentleşmeye ilişkin ayrıntılı bilgilerin yer aldığı çeşitli ölçeklerdeki haritalardır. İmar planları ile ilgili esaslar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. ve 14. maddeleri arasında yer almaktadır.
Ana planlama kademeleri şunlardır;
Mekânsal strateji planı: Orta ve uzun vadede, ülkenin sosyoekonomik ve kültürel yapısını gözeterek mekân, kent ve bölge tasarımına yönelik geniş perspektifli bir alanı kapsar. 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçeklerde ülke ve bölge planı başlıkları altında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanırlar.
Çevre düzeni planı: Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen, 1/100000, 1/50000 veya 1/25000 ölçekli planlardır. Sınırları içerisinde planları büyükşehir belediyeleri, büyükşehir olmayan illerde ise Bakanlık yapar,
Nazım imar planı: Arazinin genel kullanış biçimini ve bölge tipini, gelecekteki nüfus yapısı ve yoğunluğunu; yapıların fonksiyon, yön ve alanlarını, ulaşım sistemlerini ve kamusal alanları belirlemek amacıyla yapılır. Nazım imar planları uygulama imar planlarına esas teşkil eder. Genel olarak 1/2000 ve 1/5000 ölçeğinde düzenlenirler.
Uygulama imar planı: Nazım imar plana bağlı kalınarak, uygulamaya yönelik tüm yapısal fonksiyonların ve kamu alanlarının detaylı biçimde gösterildiği, raporuyla bütün teşkil eden 1/1000 ölçekli plandır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması
Anayasa‘nın 63. maddesi ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu çerçevesinde, taşınır ve taşınmaz tüm kültür varlıklarının korunması esas alınmıştır. Kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili her türlü planlama, imar uygulaması, kamulaştırma, ruhsatlandırma, yapılaşma ve denetim, bu başlık altında incelenip değerlendirilmektedir.
İmar Uygulamaları
Bu kademede, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile belediyeler; üzerinde yapı bulunan/bulunmayan arazi sahiplerinin muvafakati olmadan, imar planlarına göre ada ve parsellere ayırarak resen tescil etme yetkisine haizdir. Sonrasında, imar uygulama sürecinin diğer safhalarına geçilir. İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hâllerine 3194 sayılı yasanın 6. ve 14. maddeleri arasında yer verilmiştir. Arazi ve sınır düzenlemeleri, ifraz ve tevhit, tescil işlemleri, imar uygulaması kapsamında incelenir.
Kamulaştırma
Devletin, kamu yararını gerektirdiği takdirde özel mülkiyetteki taşınmaz malları, mülkiyet sahiplerinin rızası gözetilmeden bir bedel karşılığında almasıdır. Kamulaşma şartları 6203 sayılı Kamulastirma Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Özellikle imar uygulaması sürecinde bu husus karşımıza sıkça çıkmaktadır. Kamulaştırma ve arsa terkinleri ile ilgili hususlar 3194 sayılı yasanın 10. ve 17. maddeleri arasında yer almıştır.
Denetim Süreci
Denetim süreci, imar hukukunun ikinci ana başlığı olarak incelenmiştir. Süreç, yapının ruhsatlandırılma safhasında başlar ve iskân (yapı kullanma izni) verilmesiyle sonlanır. 3194 sayılı İmar Kanunu, istisna kabul edilen imarla ilgili özel kanunlar (2863, 2960 sayılı kanunlar vb.), 4708 sayılı Kanun, imar planları, kanunlara ve planlara ait uygulama yönetmelikleri çerçevesinde işlemler gerçekleştirilir.
Ruhsatlandırma
Mücavir alanlar içerisinde belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında valiliklerce (kanunla istisnai olarak kabul edilen yapılar dışında) tanzim edilerek onaylanan belgeye dayalı, inşaatın başlatılma safhasıdır. Ruhsat süreci ile ilgili hususlar, 3194 sayılı Kanun’un Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar bölümünde hüküm altına alınmıştır.
Ruhsat işlemlerinde kullanılacak belgeler ve yapılacak işler şunlardır:
- Çap ve röperli kroki (lisanslı harita bürolarından temin edilir),
- İmar durumu (imar kanunu ve imar planı çerçevesinde belediye tarafından düzenlenir),
- Arazi/yol kotları, aplikasyon krokisi, kontur/gabari ve zemin mekaniği verileri (belediyeden temin edilir),
- Kanal bağlantısı (belediye ve su/kanal idarelerinden temin edilir).
Yukarıda yer alan belgeler ve zemin etüdü ışığında proje fenni mesulleri tarafından hazırlanan; mimari proje, statik proje, elektrik, mekanik, ısı yalıtımı ve elektrik tesisatı projeleri, çevre-peyzaj projeleri ve jeoteknik rapor olarak sıralabileceğimiz tüm bilgi ve belgeler ışığında proje müellifleri tarafından tanzim edilen projeler, yapı denetim firmaları tarafından onaylanır.
Yapı sahibi veya kanuni vekillerince bir dilekçe ekinde onaylı projeler ile taahhüt/muvafakat belgeleri, tapu senedi, vekâletname, yol/kanal katılım payları gibi belgeler eklenerek belediyeden ruhsat talep edilir.
Can ve mal güvenliğine yönelik, plana, fen, sanat ve sağlık kuralları ile standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak, yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacı ile oluşturulan Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, fenni mesuliyet ve sorumluluklar denetim firmalarına verilmiştir.
Bu bağlamda; 4708 sayılı Kanun kapsamında her türlü proje, hesap, etüt ve rapor, yapı denetim firmaları tarafından onaylanıp fenni mesuliyetleri alındıktan sonra, ruhsat için gerekli olan her türlü bilgi ve belge ilgili idareye ibraz edilmelidir. Proje ve hesaplar nedeniyle yapılarda oluşacak hasarların sorumluluğu, proje müellifleri ve yapı denetim firmalarına aittir.
Denetleme/İskân etme (Fenni sorumluklar, yıkım ve para cezaları)
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre tüm proje, etüt ve raporları inceleyerek onaylayan yapı denetim firmaları, hafriyat ve temel inşaatından başlayarak yapıya iskân alınmasına kadar uygulamadaki her türlü fenni mesuliyeti ve denetimi de üstlenmektedir. Yapılarda hasar oluşumundan, denetimi yapan firmalar, denetçiler, yükleniciler, laboratuvar görevlileri mesuldür. Sorumluluk süreleri; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. Firmalar tarafından uygulamasına onay verilen inşaatlara belediye tarafından sertifika ve iskân belgesi tanzim edilir. Belediyeler; fenni mesuller, yapı denetim firmaları ve yapı sahiplerine aykırı imalatlarla ve kanuni sorumluluklarını yerine getirmedikleri için para cezası ve yetkilerini kısıtlama gibi yaptırımlar uygulayıp, imar mevzuatına aykırı yapıların mühürleme ve yıkım işlemlerini gerçekleştirirler.
Yargı Boyutu
İmar hukukunun yargı boyutunda; imar planları, arazi/sınır tashihi ve mülkiyet, imar kirliliği, eski eserler, imar barışı, kentsel dönüşüm, kamulaştırma ile ilgili davalar söz konusudur. İmar mevzuatı ile ilgili olarak; özel ve tüzel kişilik hak ve hukukları bu davalar çerçevesinde hüküm altına alınmaktadır. Yargı sürecinde, özellikle imar planı iptali, arazi/kamulaştırma ve TCK’nin 184. maddesi kapsamında yer alan imar kirliliği davaları ve yapı hasarları ile sözleşmeden kaynaklanan davalar öncelik arz etmekte olup, imar hukuku davaları ile ilgili olarak çok sayıda içtihat kararı bulunmaktadır.
