GYODER 18. Gayrimenkul Zirvesi’nden Öne Çıkan Başlıklar

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), sektör profesyonellerini 25-26 Ekim 2023 tarihlerinde İstanbul Kongre Merkezi’nde gerçekleştirdiği 18. Gayrimenkul Zirvesi’nde buluşturdu.

Zirvede; afet sonrası yeniden yapılanma, teknolojik değişimler çağında kentlerin geleceği, insan deneyimi odaklı yaşamlar tasarlamak, gayrimenkulde finansman ikilemi, konuta erişilebilirlik, gayrimenkul dünyasında yeni yaklaşımlar gibi birçok konu mercek altına alındı.

İşte etkinlikten öne çıkan başlıklar…

Mehmet Kalyoncu: “Şehirleri Değiştirmeye Vicdanla Başlamalıyız”

Etkinliğin açılış konuşmasını yapan GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, kentsel kalitesizlikle mücadelede vicdanla hareket edilmesi gerektiğine değinerek çözümün akılda değil, vicdanda olduğunu vurguladı. Kalyoncu, şunları dile getirdi:

Şehirlerimizin gelişimi ve sağlığı bizim yaptığımız işin başarısını direkt etkileyen bir faktör. Biz biraz tersten başladık ve önce toplumumuz devletimiz, şehirlerimiz; sonra sektörümüz ve firmamız sıralamasına geçtik. Bu tersten olursa yarın yapacak bir iş bulamayız. Bugün aslında İstanbul da biraz o noktaya geldi. İstanbul’da arsa maliyeti, fonlama maliyeti veyahut başka bir şekilde yaşadığımız zorluklarla gayrimenkul geliştirme sektörünün öne tıkandı. Bakanlığımız bu konuda ciddi manada yenilikler ortaya koyuyor. En son çıkan İstanbul kanunuyla birlikte kentsel dönüşüm daha hızlı ve kolay yapılabilsin diye birçok konuda kolaylaştırıcı kanunlar geldi çok kısa bir süre içerisinde.

Bizim de yapım sürecinin dinamosu olarak bundan sonrasında üzerimize düşeni yapmamız gerekiyor ve bunu vicdanla yapmak istiyoruz. Geçen yılki temamız, “rota yeniden oluşturuluyor” şeklinde belirlenmişti. Bir rota arıyorduk ama yine bir tarafta eksiğimiz varmış. Aradık ve rota bizi vicdana getirdi. Bu sene de diyoruz ki şehrini vicdanla tamamla. Şehirlerimizin geldiği kentsel kalite bizi memnun etmiyor. İstanbul’daki trafik sorunu, her yerde yapılan kazılar, insanların istediği yere ulaşamaması ve artık bir şeylere ulaşabilme ihtimalinden dahi vazgeçmeleri gibi sorunlar mevcut ama bunu değiştirmek için varız. Nereden başlamalıyız? Vicdanla başlamalıyız. Biz bilgiyle akılla buraya kadar geldik. Biz zaten fazla akılla bu noktaya geldik. Herkes çok akıllı olduğunu düşünüyor. Biz geliştiriciler çok akıllı olduğumuzu düşünüyoruz. Çözüm akılda değil, vicdanda. Elimizi vicdanımıza koymamız lazım ve oradan yola çıkmamız lazım.

Deprem bize vicdandan mahrum kalan aklın enkaz altında kaldığını gösterdi ve bence enkazın altında kalan bir kavram da akıllı şehirler kavramıydı. Akıllı şehirler kavramıyla son 10 – 15 yıl o kadar içli dışlı olduk ki… Belediyeler ve gayrimenkul sektörü tarafından etkinlikler organize edildi. Bunlar bizi hiç bir yere götürmedi. Bize vicdanlı şehirler lazım ve bugün buna en fazla ihtiyaç duyduğumuz dönemlerimiz. Çünkü tarihte bu kadar kısa sürede bu kadar fazla şehrin yok olduğu, yıkıldığı ve tahrip edildiği bir dönem olduğunu ben düşünmüyorum.

Biz ne yapabiliriz bunca zarar gören şehirler için? En iyi bildiğimiz şeyi yaparız. Bizim bildiğimiz iş mekân üretmek ama nasıl yapmalıyız? Vicdanla yapmalıyız. Biz yıkan tarafta değil yapan tarafta olmalıyız çünkü medeniyetimizden beri öyle olmuş. Bugün yapmak için önümüzde gerçekten çok büyük zorluklar var. Bu zorlukları vicdanla aşmalıyız diye düşünüyoruz. O yüzden ancak vicdanla tam olabiliriz bir şeyleri tamamlayabiliriz. Bir şeylerden memnun değilsek önce kendimizi değiştirmeliyiz ve bunu da yine vicdanla yapabileceğimizi inanıyoruz.

Peki vicdanlı şehir nedir ve nasıl yapılır? Vicdanlı şehir en başta kaynakların adaletle paylaşıldığı, kamusal alan hukukunun korunduğu şehirlerdir. Eğitimin, sağlığın, yeşil alanın, kültürle kesişiminin şehirde yaşayanla adaletli bir şekilde buluştuğu şehirlerdir. Yaya olmanın ızdırap olmadığı, otomobillerin işgal etmediği şehirlerdir. Yüzlerce yıl önceden bize emanet bırakılan değerlerin, mekânların, sokakların korunduğu, hafızamızı kaybetmediğimiz şehirlerdir. İsrafın olmadığı, sürdürülebilir şehirlerdir. Emeğimizin karşılığını aldığımız şehirlerdir.

Söylemesi güzel ama vicdanlı şehirlere nasıl sahip olacağız? Tabiatla uyumlu, doğru teknik ve güncel teknolojiyle, iyi tasarımlarla ve toplumsal fayda üreterek. Tabiat, tasarım, teknoloji ve toplum. Bunu hedefe dönüştürelim ve değişimin öncüsü olmaya çalışalım. Bir şeyleri değiştirmek için gayret edelim ama bunu vicdanımızı yapalım. Bunu yapabilirsek vicdanlı şehirlere ülkemizde ulaşabiliriz.

Refik Tuzcuoğlu: “Kentsel Dönüşüm Çalışmalarını Doğru Yürütmek, Millî Savunma Meselesi”

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu’nun açılış konuşmalarından sonra söz alan T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Bakan Yardımcısı Refik Tuzcuoğlu ise iklim değişikliği risklerine işaret etmesinin yanı sıra bir deprem ülkesi olan Türkiye’deki kentsel dönüşüm çalışmalarının önemine de dikkat çekti.

Tuzcuoğlu’nun konuşmasında şu ifadeler öne çıktı:

Şehrin vicdanla tamamlanması meselesi, gerçekten çok hassas bir noktaya temas ediyor. Günümüzde dünyamız pek çok aslında risk altında. Bunlar ekonomik riskler ve savaşlar olarak örneklendirilebilecekken iklim değişikliği küresel ölçekte çok daha uzun süre kalıcı etki kuracak. Bu nedenle kalkınmayla beraber işin içerisine yeşil dönüşümü de dahil etmek gerekiyor. Biz bunu yapamayacak / yapmayacak olursak çok ciddi felaketlerle karşı karşıya kalırız. Bu noktada yeşil dönüşümle alakalı iklim değişikliği kanun tasarımızın da süreci olgunlaştıracağına inanıyoruz.

Küresel risklerin yanında bir de ülkemizin bulunduğu coğrafya itibarıyla karşı karşıya kaldığı birtakım riskler var. Örneğin topraklarımızın çok büyük bir bölümü deprem bölgesinde bulunuyor. Hâl böyle olunca ülkemizde deprem konusuna da dikkat etmemiz gerekiyor. Bugün dünyadaki deprem riskinde beşinci ülkeyiz. Çok yakın bir süre önce karşılaştığımız Kahramanmaraş Depremleri, bize durumun ciddiyetini bir kez daha çok acı şekilde gösterdi.

Depremle mücadele noktasında kentsel dönüşüm çalışmalarını sağlıklı ve ilkeli bir şekilde yürütmek, âdeta millî bir savunma meselesi. Bu sebeple kentsel dönüşümle ilgili yaşanan problemlerin önünü açacak yasal düzenlemeleri yapmaya devam ediyoruz. Eğer biz yeniden bir medeniyet kuracaksak bu perspektifi yakalamamız gerekiyor.

Son olarak medeniyet dediğimiz şey sadece taşları döşeme ile oluşmuyor. O taşlara bir mesaj yüklemek gerekiyor. İnsanoğlu mekânlarda yaşıyor, buralarda evrilerek büyüyor. İnsanla mekân arasında doğrudan bir iletişim var ve bizlerin bu iletişimi doğru kurgulaması elzem.

Cem Yılmaz: “Dünyada İş Birliği Yeniden Şekillenecekse Süreç Anadolu Topraklarında Başlayacak”

Etkinliğin “Afet Sonrası Yeniden Yapılanma: Sosyal, Ekonomik, Fiziksel” başlıklı panelinin moderatörlüğünü üstlenen GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz, konuşmasında şu ifadeleri kullandı:

Şehri vicdanla tamamlamak, insan odaklı okumak… Bunlar kulağa çok soyut kavramlar gibi geliyor ama esasında çok temel. Eğer biz unutmayacak ve unutulmayacaksak; bunu nasıl yapacağımızı konuşmamız ve şekillendirmemiz lazım. Kültür, öncelikle bir şeyleri anlamakla başlayacak. Biz günümüzde bireysel olarak kendimizi anlamaktan ciddi anlamda uzaklaştık. Kentler de bu duruma yardımcı olarak süreci hızlandırıyor. Eğer biz kültürü anlar ve bunu merkeze koyarsak; unutmama, unutturmama ve unutulmama konularında başarılı oluruz diye düşünüyorum. Çünkü akıl unutuyor ve bazı şeylerin kalıcı olması için kalbe indirilmesi gerekiyor.

Sınırlarımızın içerisinde bulunan kadim Anadolu toprakları, bütün medeniyetlerin kaynağı. İlk şehirler burada binlerce yıl önce kurulmuş. Eğer bugün dünyada iş birliği de yeniden şekillenecekse tüm süreç bu coğrafyada başlayacak. O nedenle de aslında burada bizim bu iş birliğini nasıl yaptığımız ve yapacağımızı iyi kurgulamamız gerekiyor.

Dr. Süleyman Kılınç: “Güzel Yapıların Yanı Sıra İnsanımızı Odağa Alan Bir Sistem Gerekiyor”

Panelde konuşan Adıyaman Belediye Başkanı Dr. Süleyman Kılınç, 6 şubat günü gerçekleşerek çok sayıda ili etkileyen depremin ardından Adıyaman’da yaşanan psikolojik ve fiziksel hasara değindi. Dr. Süleyman Kılınç, deprem sonrası mekân vermenin yanında psikolojik yıkıma uğrayan insanların da rahat ettirilmesi gerektiğini söyleyerek şöyle konuştu:

Afetlerin büyük bir kısmı insanın tabiatı anlamamasından kaynaklanıyor. Biz tabiata ondan ne kadar fayda sağlayabiliriz gözüyle bakıyoruz. Aslında tabiatın da bir canlı doğduğunu onun bir ruhunun olduğu bilmemiz lazım.

Şehirleri vicdanla tamamlama mottosuna şunu eklememiz lazım; güzel yapılar yapabiliriz ama insanımızı odağa alacak bir sistemle bu kadar can kaybı ve psikolojik yıkıma uğrayan insanlarımızı nasıl rahat ettirebiliriz? Yani mekân vermek güzel alanlar inşa etmek tabii ki çok önemli ama çok sayıda yaralımız ve engellimiz var. Bunlara yönelik çalışmalar da yapmamız lazım. Psikolojik anlamda başka türlü destek de olmak lazım diye düşünüyorum. Bu minvalde ilk saatten itibaren Cumhurbaşkanımız bizleri aradı ne ihtiyacınız var diye. Yetmişe yakın belediye bize desteğe geldiler hem altyapı hem üst yapı noktasında.

Şu an hızlı bir şekilde merkez için otuz bine yakın bir bağımsız bölüme ihtiyaç var. Onların önemli bir kısmının inşası devam ediyor. Muhtemelen bu ay sonu veya önümüzdeki ay içerisinde bir kısım teslim edecek. Bu muhteşem bir şey. Altyapılarla birlikte toparlanmaya çalışıyoruz. Hak sahipliği noktasında şu anda mağduriyet yok. Sadece plajlarla ilgili bir problem var, inşallah onların da alt yapısı yapılırsa bu anlamda çok hızlı bir şekilde toparlar diye düşünüyoruz.

Adıyaman hakikaten kadim bir medeniyet. Mezopotamya topraklarını içine alan bir medeniyet. Bu yaşadığımız asır depremi değil aslında asırların depremi. Şundan dolayı söyleyeceğim, bizim Komagene Krallığımız var Adıyaman’da yaklaşık iki bin yıl önce yaşamış olan bir medeniyet. Burada Karakuş Tümülüsü var, Kraliçeler Mezarlığı var, Tokalaşma Sütunu var. Bu sütun iki bin yıllık ve bu depremde yıkılmadı. Dolayısıyla aslında değil aslında asırların depremi diyebileceğimiz böyle bir olayla karşı karşıyayız. Sizlerle birlikte, sizin desteğinizle özellikle kentsel tasarım noktasında bu şehri eski kültürünü yansıtacak şekliyle inşa ederiz diye düşünüyorum.

Bünyamin Derman: “Depremin Ardından Bölgede Katılımcı Yaklaşım Benimsenmeli”

Oturuma konuşmacı olarak katılan DB Architects Kurucu Ortağı Bünyamin Derman ise Hatay özelinde yapılan çalışmalara dikkat çekerek depremin ardından yeniden inşa edilen kentlerde benimsenmesi gereken yaklaşımla ilgili önerilerde bulundu.

Depremin ardından Hatay’da doğa dostu yeni bir planlama nasıl yapılır? sorusunun cevabını aramak üzere bir çalıştay düzenlediklerini ve programda bu konuyu ciddi anlamda tartıştıklarını ifade eden Derman, konuşmasını şöyle sürdürdü:

Çalıştayımızda; küresel ısınma, üst ölçekteki ulaşım kararları, tarihî dokuların korunarak bundan sonraki nesillere nasıl aktarılacağı konularında önemli okumalar yaptık. Dolayısıyla günün sonunda da belirli prensipler ortaya çıktı. Bugün kentimizin büyük bir bölümü yıkılmış durumda. Şehirdeki yıkımın nasıl tamir edileceğine, yaraların nasıl sarılacağına odaklanmak gerekiyor. Esasında inşa edeceğimiz şehrin, doğa dostu bir kent olması lazım. Bölgedeki yeşil alanların tamamı sosyal alanlarla birlikte desteklenmeli diye düşünüyorum.

Bizler doğru adımlar atmak adına bakanlığımız çerçevesinde yerel, ulusal ve uluslararası paydaşlarla beraber Türkiye Tasarım Vakfı öncülüğünde bir her dönem ortak çalıştığımız; herkese açık, şeffaf, katılımcı bir platform oluşturduk. Esasında olması gerekenin de bu olduğunu düşünüyoruz ve herkes buna inanıyor. Platformumuzun bütün kentler için de bir model olmasını temenni ediyoruz. Şu an Adıyaman için de aynı şeyi çalışmaya başladık, geliştiriyoruz. Amacımız, iş birliği içinde ortak akılla bu işin nasıl yapılacağının yönünü açmak.

Can Çinici: “Esas İşimiz Yapılara Standart Kazandırmak”

Panelin bir diğer konuşmacısı olan Çinici Mimarlık Kurucu Ortağı Can Çinici, geride bıraktığımız depremin etkilerini, sonrasındaki gelişim süreçlerini ve aynı yıkıcı sonuçların yaşanmaması için şehirlerde nelerin farklı yapılabileceğini değerlendirdi.

Çinici şunları aktardı:

Hatayla ilişkim aslında deprem öncesinde dayanıyor. Hatta Hatay’ın çeşitli yerlerine bir Hataylı kadar olmasa bile gidip çıkıyordum. İlgimi çok çeken yerler vardı fakat her Anadolu kentinde olduğu gibi yapı stoku çok niteliksiz. Bu aslında hepimizin malumu. Kent yapmayı çok sevmeyen, çok özenli durmayan bir genel kültür yapımız var. Ben bu konuda hassas biriyim. Dünyayı o gözle görüyorum. Yani orta çağ kentlerinden tutun en modern kentlere kadar bu sağlamlık, uzun erimli kent yapmak, kentin kalması, kentin sadece sosyal ilişkilerden oluşmaması konularına kafayı taktım. Çünkü insan hayatı sınırlı. Bir süre var oluyorsunuz hayatta sonra yok oluyorsunuz. Kentin hafızasının sürmesi için kalıcı bir yapı stokunun maddi olarak duruyor olması gerekiyor.

Ticaret odası binası yıkıldıktan sonra bana telefon edenler oldu bilgi almak için. Bina yara almış ama yapısı ayakta orada. Bu da bize bir tecrübe oldu. Şimdi bambaşka bir kafa yapısıyla bakıyoruz aslında burada. Son yıllarda mimarlar tasarımcı olarak algılanıyor. Yani mimar ve tasarımcı lafları birbiriyle çok eşitlendi. Bu kısmen doğru bir eşleşme. Evet biz tasarlıyoruz fakat tasarımın çeşitli kategorileri var. Ele aldığımız yeniden inşa etme meselesi var. Bir kenti yeniden inşa ediyorsunuz burada. Aslında birtakım yapı standartları koyuyorsunuz. Esas meseleniz aslında bu oluyor. Sadece güzel bir mekân yaratmaktan öte ileride de o standartların kullanılacağı, bizim hayatımızın vadesi dışında da insanların kullanabileceği, yapıları yıkmadan, kolon kesmeden bunların önünün açık olabildiği birtakım standartların bizim esas işimiz olduğu düşünüyorum.

Prof. Dr. Cenk Yaltırak: “Her Kaybettiğimiz Gün Geç Kalmış Oluyoruz”

İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) Jeoloji Mühendisliği Öğretim Üyesi Prof. Dr. Cenk Yaltırak, zirvede yaptığı konuşmasında Türkiye’nin depremlere karşı geliştirebileceği en önemli tepkinin bilimsel tepki olduğunu vurguladı ve şunları söyledi:

Doğal felaket diye bir şey yok. Doğanın bir kendine ait sistemi var. Siz bu sistemin üzerinde onu kendi aklınıza göre ıslah etmeye çalışıyorsunuz. Dünya ıslah olmaz bir gezegen. Çünkü dinamik bir gezegen. Volkanları, depremleri, iklimi her şeyi değişken yani doğanın dengesi diye bir şey yok. Doğa dengesiz bir şey.

Bizim yaşadığımız coğrafyanın haritasına baktığımız zaman Türkiye istisnai bir ülke. Türkiye’nin depremlere karşı geliştirebileceği en önemli tepki bilimsel tepkidir, teknik tepki değildir. Kullandığınız sayılar ve değerler yanlışsa yaptığınız her şey yanlıştır. Size göre onlar ayakta durabilir, doğru olabilir ama bir felaketle karşılaştığınızda birdenbire gerçekle yüzleşirsiniz.

Her gün geç, yani her kaybettiğimiz gün geç kalmış oluyoruz. Her geçen gün de inisiyatif almadığımızda boş vesveseli sözlerle kafamızı bulandırdığımızda bilimden uzaklaşmış, sadece ego ve kariyer savaşı veren insanların genel sosyal medya ve toplumu yönlendirebildiği bir yerde hastalığa gerçek müdahaleyi yapmaktan uzaklaşıyoruz.

Mert Fırat: “Bir Kira Bir Yuva ile İhtiyaçla Desteğin Buluştuğu Bir Sistem Kurmak İstedik”

Programın “Şehrini Vicdanla Tamamla” başlıklı panelinde söz alan Oyuncu, İhtiyaç Haritası Kurucu Ortağı Mert Fırat ise “Bir Kira Bir Yuva” projeleriyle ilgili detaylar vererek motivasyonlarının kaynağını açıkladı.

Ankara, diğer pek çok büyükşehir gibi çok yoksul mahallelerle çok lüks mahallelerin bir arada olduğu bir şehir. Benim çocukluğum ve gençliğim de söz konusu büyük boşluğun olduğu yerlerde geçti. Ardından toplumun dezavantajlı gruplarına da ulaşarak fark yaratabileceğimizi anlayınca biraz daha sivil toplumun öne çıktığı kurumlar ile çalışmaya başladık.” diyen Fırat, konuşmasının devamında şu ifadeleri kullandı:

Maalesef 1999 Gölcük Depremi ile benim bu alandaki tecrübem başlamış oldu. Şu an 70 sivil toplum örgütünün bir arada olduğu bir platformumuz var. Bizler, ‘Türkiye’de çok ciddi bir konut rezervi var ancak bunun datasını tuttuğumuz ciddi alanlarımız yok. Biz bunu sivil toplum bazında nasıl tutarız?’ diye düşünürken İzmir Depremi oldu. Akabinde o bölgede bir kira, bir yuva uygulaması başlattık ve 6 bin aileye barınma imkânı sağladık. Yakın zamanda gerçekleşen Kahramanmaraş Depremlerinde ise 40 binden fazla ailenin buluşmasını sağladık.

Baktık ki kira değerleri artmaya başlıyor ve arada başka manipülasyonlar oluyor işte bu noktada ihtiyaçla desteğin buluştuğu bir sistem kurmak istedik. Dolayısıyla aracısız, para yerine değiş – tokuşun konuşulduğu bir yapı oluşturduk. Ama tabii sistemin içinde olmak isteyen, geçimini bu şekilde sağlayan ev sahiplerinin de gelire ihtiyacı vardı. Biz bu kişileri de bağışçılar ile destekledik.

Prof. Dr. Aliye Ahu Gülümser: “Denetim En Önemli Şey”

İTÜ Mimarlık, Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Aliye Ahu Gülümser, kent planlamalarında denetimin önemine vurgu yaparak şöyle konuştu:

Kentlerimizi vicdanla tamamlama başlığını görünce, yine mi vicdana geldik dedim. Bu konuyu hep konuşuyoruz. Etik diyoruz. Yapmamız gereken ya da kaçınmamız gereken kuralların bütünü. Vicdana geldiğimizde hep mimarlar var ama iç mahkememiz aslında vicdan. İç mahkememizi yapıyoruz da bir noktada işin içerisinde o kadar kayboluyoruz ki esas amacı unutuyoruz ve kurumların amaçları bizim amaçlarımız olmaya başlıyor. Ya da hayat gailesinde kayboluyoruz. Ne oluyor? Ondan sonra diğer kentler yok sayılabiliyor ya da anlık çözümlere gebe kalıyoruz. İstanbul da bunun içerisinde.

Bizim planlarda hep göz ardı ettiğimiz şey, denetim. Denetim en önemli şey. Neresi sanayi olacak, neresi ticaret, neresi turizm yapısı olacak, yeşil alanlar nasıl belirlenir? Bunların yüzdeleri var. Ülkemizin kanunları son derece iyi, son derece güzel. Yasalarımız çok kapsamlı. Mekânsal çalışmaları yaparken bunu da fark ettik. Fakat denetimin çok yüzeysel ve anlık çözümlere odaklı olmasından kaynaklı uygulamada birtakım problemler yaşıyoruz. Uygulamada kalıcı çözümlere ihtiyacımız olduğunu da maalesef deprem bölgesinde fark ettik. Bununla birlikte hep İstanbul’a yatırımlar geliyor. Seksen ili tamamlarsak vicdani anlamda İstanbul’a da iyi davranmış olacağız aslında bunu da gözden kaçırmamamız gerekiyor.

Ali Hepşen: “Konuta Erişimde Üçüncü Bir Yol Bulmalıyız”

Etkinliğin “Gayrimenkulde Finansman İkilemi” başlıklı oturumunun moderatörlüğünü üstlenen İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen; geçmişle bugün arasında özellikle finansmana erişim anlamında çok net bir çizgi oluştuğunu ifade ederek bunun sadece iç piyasadan kaynaklı olmadığının altını çizdi.

Prof. Dr. Hepşen, konuşmasına şu ifadelerle devam etti:

Pandemi ve devam eden süreçte jeopolitik risklerin artması, özellikle 2008 kredi krizinin devamında o genişleyici para politikalarının tersine doğru bir dönüş, kaynaklara erişimin daha da zor hâle geldiği bir dönemi karşımıza getirdi. Elbette bu dönemde şirketler, önden nakit girişi yaratabilmek adına satılabilir bir ürün koymak ya da ürün çeşidine gitmek gibi birtakım çeşitlendirme süreçlerine yöneldiler. Fakat tabii bu da tek başına yeterli olmuyor.

Öte yandan sürdürülebilirlik aynı zamanda finansal piyasalar tarafında da çok önemli. Çünkü siz sermaye piyasası araçlarına doğru eriştiğinizde o sürdürülebilirliği yakalıyorsunuz. Bunu altını çizmek gerekiyor. Diğer taraftan özellikle son dönemlerde yükselen faiz oranları, artan ev fiyatları ya da farklı tercihlere bağlı olarak gayrimenkulün finansal bir tercih olarak öne çıkmasıyla birlikte arz – talep dengesi bozuldu ve erişilebilirlik noktasında karşımıza ciddi problemler çıktı.

Bugün geldiğimiz noktada yaptığımız çalışmalara bakıldığında İstanbul özelinde ortalama hanehalkı yıllık gelirinin yaklaşık beş buçuk altı katına kadar fiyatlamalar söz konusu. Dolayısıyla ilerleyen zaman dilimlerinde konuta erişim için aslında bir üçüncü yol bulmak gerekiyor.

Sertaç Karaağaoğlu: “Erişilebilir Konut İçin Kamu Arazilerini Kullanabiliriz”

Oturum konuşmacılarından olan GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Sertaç Karaağaoğlu gayrimenkulde yaşanan finansman sorununa ve çözümlerine dair değerlendirmelerini şöyle paylaştı:

Bir vicdan muhasebesi yapabiliriz. Şehirlerimizi vicdanla tamamlayabiliriz. Tam bütün insani değerleri üst üste koyduğumuzda tam projelerimizi buna göre değerlendirelim dediğimizde yukarıdan güm diye bir yeni madde düşüyor önümüze. Bu da finansman. Baktığınız zaman şu anda hepimizin bildiği üzere gerçek anlamda bir konut problemimiz var. Ne arz yerinde duruyor ne de talep. Fakat bir şekilde buluşmuyor. Arzı yaratanlar müşteri bulamıyor. Bu sadece sıfır olan yeni geliştirilen projeler için değil, ikinci el konut için de aynı şey geçerli. Talep edenler açısından da fiyat örtüşmüyor. Yani bir orantısızlık var.
Problem nereden kaynaklanıyor diye yola çıktığımızda şunu gördük: maliyetler çok yüksek. Geliştiriciler niye bu kadar pahalıya satıyorlar kısmının altında iki tane etken var. Biri malzeme, inşaat, malzeme ve işçilik maliyetleri. İkincisi de arsa maliyetleri tabi ki.

Biz farklı bir bakış açısıyla farklı bir model geliştirelim diye baktık ve arsa fiyatını yok edelim dedik. Peki nasıl olacak? Kamu arazileri ile olacak. Yani devletin arsa vereceği, özel sektörün bunun üzerinde proje gerçekleştireceği ve projeyi gerçekleştiren firmanın uzun vadeli kiralama modeliyle konut arzını yükselttiği, böylece erişilebilir konutu artırarak bunun maliyetini aşağıya çekmek üzere bir sistem düşündük. Burada arsaların mülkiyeti de devlette kaldığı için herhangi bir mülkiyet problemi de olmuyor. Müteahhit firma projeyi gerçekleştirip arsanın tahsis vadesine kadar bunları kiralama yoluna gidebiliyor.

Zafer Baysal: “Kentsel Dönüşümde Güç Birliğine İmza Atmalıyız”

Etkinliğin “Kentsel Dönüşümün Yeni Dinamosu: Güç Birliği” başlıklı panelinin moderatörlüğünü, GYODER Konut Yatırımları Komitesi Başkanı Zafer Baysal üstlendi.

GYODER’in pek çok konuda sektöre öncülük eden, ilkleri gerçekleştiren, toplumsal sorumluluk görevini kendi üzerine alan bir sivil toplum kuruluşu olduğunu belirten Zafer Baysal, panelistlere söz vermeden önce şu ifadeleri kullandı:

Özellikle deprem konutlarındaki tasarım çalışmalarında devletimize nasıl bir destek verildiğini hep birlikte gördük. GYODER olarak markalı konut üreticileri arasında kentsel dönüşümde güç birliğine imza atarak anlamlı bir sinerji yaratma amacımız bulunuyor. Sektör temsilcileri olarak günümüzde kentsel dönüşüm projelerini çok daha hızlı bir sürede, çok daha adil bir ortamda, ada dönüşümlerinden ziyade mahalle, hatta ilçe ölçeğinde ele almamız gerekiyor. Bugüne kadar yaşadığımız acı tecrübelerden hareketle kentlerimizi dirençli hâle getirmek, karşımızdaki en önemli konulardan bir tanesi olarak duruyor.

İnanç Kabadayı: “Dirençli Şehirler İçin Hızlı Yol Almamız Lazım”

Panelde konuşmacı olarak yer alan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, kentsel dönüşümde güç birliğinin önemine dikkat çekerek bu konuda yaptıklarını dile getirdi. Kentsel dönüşümün özellikle 6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri ile birlikte daha çok konuşulmaya başladığını ifade eden Kabadayı, şöyle konuştu:

Bir taraftan afet bölgesindeki depremden zarar görmüş veya yıkılmış binaları inşa ederken diğer taraftan da kentsel dönüşümde yol almamız lazım. Bizler de üreticiler olarak birbirimize, kentsel dönüşümde karşılaştığımız vakaları anlattık ve buradan çok anlamlı güç birlikteliği fikri çıktı. Ardından da önümüzdeki dönem için bir çalışma grubu oluşturuldu. Bahsettiğim gelişmeler bizler için de tabii ki heyecan verici. Buradaki en önemli nokta, sektörün büyük oyuncularının ortak bir hedef doğrultusunda adım atmaları. Gerek ulusal gerekse uluslararası ölçekte bu alandaki önemli örneklerden biri olacak güç birlikteliğimizin, güzel sonuçlar doğuracağına inanıyorum.

Kentsel dönüşümün tabii ki hem teknik hem uzlaşı hem finans hem de kaynak yönetimi gibi pek çok alanı var ve bizler bunların tamamıyla ilgili fikir alışverişlerinde bulunuyoruz. Öte yandan projelere özel gayrimenkul yatırım fonları ile kentsel dönüşüm alanlarının hızlıca değerlendirilebileceğini düşünüyoruz. Buradaki en önemli hassasiyetimiz de deprem gerçeği. Türkiye için bir kum saati var ve her geçen gün süre doluyor. Bizler olabilecek en hızlı şekilde şehirlerimizi depreme karşı dirençli hâle getirmeliyiz.

Veysel Bakgör: “Kentsel Dönüşümün Temeli: Güven”

Panelde söz alan Bak Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Veysel Bakgör, kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak adına değerlendirmelerini şöyle aktardı:

Kentsel dönüşümün en değerli en önde olan unsuru; güven. Güvene dayalı bir dönüşüm bu işin temeli. Tıkanıklığa gelen noktalar var ama şubat ayında yaşadığımız depremden sonraki süreçte tüketicinin ciddi anlamda bilinçlenmesi ile farklı bir kulvara girildi. Bir an önce bu işlerin sonuçlanmasına dair bir heyecan oluştu. Bu heyecanı ister istemez bizim ciddi anlamda kullanmamız gerekiyor.

Bizim ilk kentsel dönüşüm girişimimiz olan Bursa şartlarında çalışmaya başladığımızda tüketicilerin inanılmaz senaryolarıyla karşılaşmaya başladık. Bunu yönetmek mümkün değil. Bizim bu kadar sabrımız yok. Hızlı şekilde dönüşüm ancak bekleyip görmekle sonuçlanabilir.

Veysel Bakgör, kentsel dönüşümün sosyal bir problem olduğuna dikkat çekerek konuşmasına şöyle devam etti:

Kentsel dönüşüm zaten sosyal bir sorun. Yani biz arazi ve proje geliştirebiliyoruz ama kentsel dönüşüm yerlerinin hızlı bir şekilde dönüşmesi adına da gereken ne varsa bunu münferit yapmak zor mu? O zaman iş birliği yapalım. Bu da bir samimiyeti ortaya koyuyor.  Biz birbirimizle rakip değiliz. Bu saatten sonra yapacağımız işler, tüm Türkiye’deki insanlara, vatandaşlarımıza nasıl katkı sunabilir, nasıl fayda sağlayabilir yönünde olacak.

Elbette kurumların öncelikli hedefi kârlılık. Ama bu kârlılığın yanında her birimizin telefonları 24 saat prensibiyle açık. Tüketici nezdinde bütün riskleri de merkezde biz taşıyoruz. Dolayısıyla empati yapıldığı takdirde bizim buradaki modelin güç birliği yaklaşımı, ciddi anlamda sosyal bir sorumluluk gereği yaptığımız bir girişim. Umarım bunun da semerelerini alacağız. Takdir bu saatten sonra artık mülkiyet sahiplerinin, tüketicilerin. Gerekli olan bütün çalışmalar da GYODER birlikteliğiyle sonuçlanarak umarım güzel sonuçlar alınacak.

Mahmut Sefa Çelik: “Yapıların Yüzde 53’ünün Acilen Dönüşmesi Gerek”

Panel konuşmacılarından olan Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Sefa Çelik, beklenen İstanbul depremi konusunda geri sayımın başladığını ve kentsel dönüşüm sürecinde acele edilmesi gerektiğini ifade ederek şöyle konuştu:

Ülkenin yüzde 47’si 2011 sonrasında yapılmış yapılarda oturuyor ve yaşadığımız 6 Şubat Depremi’nde çok dramatik bir istatistik var. Rakamlar bize 2001 yılından sonra yapılan yapıların yalnızca yüzde 7’sinin yıkıldığını gösteriyor. Bu rakamlar kontrol ve mühendislik disiplinlerinin nispeten daha zayıf olduğu Güneydoğu ve Doğu Anadolu’da yapılan yapılar için geçerli. Yani ne kadar geliştirirseniz eleştirin, yapı denetim sistemi yaşadığımız depremden başarıyla çıkmış. Dolayısıyla önümüzde yapı stokunun yüzde 53’ünün dönüşmesi gibi muazzam bir konu var.

Gerek kamu için gerek özel sektör için buradaki en kritik konu, zaman. Beklenen İstanbul depreminde zaman daralıyor. Burada bir geri sayım var. En hızlı şekilde mümkün olan bütün imkânlarımızla bu kentteki 300 bin yapıyı dönüştürmemiz gerekiyor. Öncelikli konu İstanbul. Çünkü İstanbul gerek nüfus olarak gerek ekonomi olarak Türkiye’nin yarısından fazlası.

İbrahim Ömer Gönül: “Borsada İşlem Gören GYO’ların Aktif Değeri 350 Milyar Lirayı Aştı”

GYODER 18. Gayrimenkul Zirvesi’ne konuşmacı olarak katılan bir diğer isim ise Sermaye Piyasası Başkanı (SPK) Başkanı İbrahim Ömer Gönül oldu. Konuşmasında gayrimenkul sektörünün ülke ekonomilerinin can damarlarından olduğunu ifade eden Gönül, “Sektörün canlı olması hem ekonomiyi hem de etkileşim içinde olduğu diğer alanları ayakta tutuyor.” şeklinde konuştu.

İbrahim Ömer Gönül’ün konuşmasında şu ifadeler öne çıktı:

Sektör şirketlerinin yeni projelerinin finansmanında sermaye piyasası araçlarının kullanılması ne kadar önemliyse, tasarruf sahiplerinin bu alandaki yatırım araçlarından getiri elde edebilmeleri de o derece kıymetli. Gayrimenkul alanında faaliyet gösteren kurumsal yatırımcılar, sermaye piyasalarımızın çok önemli aktörleridir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları uzun yıllardır faaliyet göstermektedir ve gayrimenkul yatırım fonlarının mevzuatımıza eklenmesiyle birlikte de bunlar, önemli bir yatırım ve finansman aracına dönüşmüştür.

Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının toplam aktif değeri 350 milyar TL’yi, piyasa değerleri toplamı da 220 milyar TL’yi aşmıştır. Mevcut durumda gayrimenkul yatırım fonlarında 49 milyar TL’nin üzerinde bir birikim gayrimenkul yatırımına yönlendirilmiştir. Gerek sermaye piyasalarının daha da gelişmesi gerek Türkiye’de son dönemde konuta erişimde yaşanan aksaklıkların giderilmesine katkıda bulunulması amacıyla gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin bir düzenleme taslağı hazırlanmaktadır. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kuruluşuna izin veren bu düzenleme ile çoğunluğu konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak gayrimenkul projelerini gerçekleştirmek üzere gayrimenkul yatırım fonlarının kurulmasına imkân tanınacak. Bu fonlar hem kendi mülkiyetlerindeki hem de sözleşme imzaladıkları farklı kişilere ait arsalar üzerinde projeler gerçekleştirebileceklerdir.