İçindekiler
Özyeğin Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Işıl Erol ile Türkiye’nin gayrimenkul sektörüne dair ufuk açıcı bir söyleşi gerçekleştirdik. Gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisine katkısı, gelir eşitsizliği ve ev sahiplik oranı arasındaki ilişki, konuta erişimi arttırmak adına yapılması gerekenler başta olmak üzere pek çok başlıkta kıymetli fikirlerini paylaşan Prof. Dr. Erol, gündemimizde yoğun şekilde yer alan kentsel dönüşümün finansmanı için de hâlihazırdaki kaynakların çeşitlendirilmesi gerektiğini söylüyor.
İnşaat Sektörünün Ekonomideki Payı
Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün ekonomiye katkısı hakkında neler söylemek istersiniz?
İnşaat sektörünün üretim yoluyla hesaplanan gayrisafi yurt içi hasıladaki (GSYİH) payının, 2022 son çeyreği itibarıyla yüzde 4,9 seviyesinde olduğunu görmekteyiz. Yine 2022 yılı sonu itibarıyla, inşaat sektörü ve gayrimenkul faaliyetlerinin GSYİH’deki payı da yüzde 9,2 olarak görülmektedir. İnşaat sektörünün GSYİH’deki payı, 2018 üçüncü çeyrekten bu yana (2023 birinci çeyreği) düşüş göstermektedir.
2015 yılındaki bir çalışmamda, 1998 – 2014 yılları arasında Türkiye’deki inşaat sektörü yatırımları ile reel ekonomik büyüme arasındaki nedensellik ilişkisini analiz etmiştim. Bu çalışmanın sonuçlarına göre 1998 – 2014 yılları göz önüne alındığında inanılan yaygın görüşün aksine inşaat sektörü; ekonomik büyümenin lokomotifi değil, ekonomideki gelişmeleri, inişleri – çıkışları takip eden bir alan olarak karşımıza çıkmaktaydı. Ancak farklı zaman periyotlarına baktığımızda, örneğin 2010 – 2014 yılları arası (2008 kriz sonrası dönemde) inşaat sektöründeki hızlı büyümenin ekonomik büyümeye neden olduğunu da gördük. Bu yıllar arasında inşaat sektöründeki hızlı büyümenin altında yatan nedenler; düşük faiz oranları (dolayısı ile düşük mortgage faizleri), İmar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelerdeki radikal değişikliklerdi. Söz konusu çalışmada vardığımız sonuç; inşaat sektöründeki dönemsel hızlı büyüme ekonomik büyümeyi tetiklese de bu etkinin kısa dönemli seyrettiği, 1998 – 2014 arasındaki 17 yıllık daha uzun dönem için bu sonucun geçerli olmadığıydı.
Buradaki önemli nokta; inşaat sektörünün ülke ekonomilerindeki reel büyümeye pozitif etkide bulunması ya da katma değer yaratmasıdır. En basit tanımıyla katma değer; bir sektörün ürettiği mal ve hizmetlerin piyasa değeri ile girdi maliyetleri arasındaki farkıdır. Bununla birlikte sektörün yarattığı nitelikli iş gücü (kaçak veya sigortasız çalıştırılan inşaat işçileri bu kapsamda yer alamaz) ve sermaye birikimi de ekonomik büyüme için önemlidir. İnşaat sektörünün girdi ve ara mallarının ne kadarının ülke içinde üretildiği ne kadarının ithal edildiği konusu, yarattığı katma değer hesaplamalarında önemlidir.
İktisadi İş Birliği ve Gelişme Teşkilatı’nın (OECD) yayınladığı, farklı sektörlerin ülke ekonomilerindeki büyüme oranı üzerinde (GSYİH büyümesine) yarattığı katma değer verilerine baktığımızda, Türkiye’nin gelişmiş ülke ekonomilerinden oldukça farklı davrandığını görmekteyiz. Örneğin inşaat sektörünün ekonomide yarattığı katma değer, gelişmiş ülkelere (İngiltere, Amerika ve EU bölgesi) kıyasla Türkiye’de çok daha yüksek seyrederken; sanayi, enerji, finans, sigorta, bilgi ve iletişim teknolojileri sektörlerinin katma değerinin ülkemizde düşük olduğuyla karşılaşmaktayız.
Verilerin kaynağını görüntüleyin.
Gelir Eşitsizliği ve Ev Sahipliği Oranı Arasındaki İlişki
Küresel ölçekte ülkelerdeki gelir eşitsizliği ve ev sahipliği oranı arasında nasıl bir ilişki var?
Konutun, kişiler veya hane halkları arasındaki gelir eşitsizliği, daha da önemlisi servet eşitsizliği üzerindeki rolü oldukça büyüktür. Uluslararası akademik çalışmaların da yaygın olarak gösterdiği üzere, konut piyasaları kapsamında servet eşitsizliğini etkileyen iki önemli faktör bulunmaktadır. Bunlar; konut sahiplik oranı ve konut değerlerindeki (fiyat ve kira bedelleri) değişimdir.
Gerek ülke bazında gerekse ülkeler arası ve bölgesel ölçekli çalışmaların sonuçlarına göre konut sahiplik oranı yüksek olan ülkelerde servet eşitsizliği daha düşüktür. Diğer bir deyişle konut sahiplik oranı arttıkça, servet de kişiler ile hane halkları arasında daha eşit bir dağılım göstermektedir.
Diğer yandan konut fiyatlarındaki şişme yani büyük artış oranları ise servet eşitsizliğindeki artışı hızlandırmaktadır. Konut değer artışları, mevcutta birden fazla konutu olan yatırımcıların sermayesini hızla çoğaltmaktadır. Ardından bu kişiler, krediye daha kolay erişmekte ya da ellerindeki nakit sayesinde yeni konut alımına gitmektedirler.
Özetle servet eşitsizliği ile konut sahiplik oranı arasında negatif bir korelasyon katsayısı gözlemlenirken, servet eşitsizliği ve konut fiyat artışları arasında da pozitif bir korelasyon olduğunu söylemek mümkündür. Nitekim ülkemizde de konut fiyatları hızla artmaya devam etmekte, konut sahiplik oranı ise hızla düşmektedir. Bu iki dinamik, servet eşitsizliğindeki hızlı artışın göstergeleridir.
Konuta Erişim Nasıl Arttırılır?
İnsanlığın barınma ihtiyacını karşılamasıyla öne çıkan konuta erişilebilirliği arttırmak adına ne gibi adımların atılması gerekiyor?
Kentsel alanlarda konuta erişilebilirlik artık küresel boyutta bir problemdir ve bu sorun gerek akademik çevrelerde gerekse de sektörde “konuta erişilebilirlik krizi” olarak tanımlanmaktadır. Konuta erişilebilirlik sorunu en basit hâliyle, konut fiyatlarının ve kira değerlerinin enflasyon oranı daha da önemlisi kişilerin gelir düzeyi artışlarından çok daha hızlı seyretmesi sonucu konuta barınma amacıyla erişememe durumu olarak tanımlanabilir.
Erişilebilirlik krizinin altında yatan en önemli neden; konutun barınma amaçlı kullanımından çıkıp yatırım aracı hâline gelmesidir. Kapitalizm ve finansal piyasaların hızlı gelişimi ile sermayenin getirisi, ücret / gelir artışlarının çok önüne geçmiştir. Sermaye sahipleri; finansal enstrümanlara, konutlara, ticari gayrimenkullere yatırım yaparak sermayelerini daha da arttırmış ve bu durum, gelir ile servet eşitsizliğini tetiklemiştir.
Konutu erişilebilir kılmak ya da konuta erişilebilirlik krizini önlemek için ne yapılması gerekiyor? sorusunun tek bir yanıtı yoktur. Bununla beraber konutun görece erişilebilir olduğu ülke örneklerine baktığımızda, arz odaklı konut politikalarının öne çıktığını görmekteyiz. Örneğin Japonya, erişilebilir konut sorunu ile başarılı şekilde baş edebilen bir ülkedir. Bunun en önemli nedeni; ülkenin esnek kentsel planlama (flexible zoning system) sistemi ile desteklenen oldukça elastik konut arzı politikalarına (elastic housing supply) sahip olmasıdır. Konut stoku eskidikçe piyasa değeri azalmakta, yerel / merkezi yönetimlerin elde ettiği emlak vergisi geliri de hızla düşmektedir. Bu durum da mevcut binaların yıkılıp yenilerinin hızla inşa edilmesini teşvik eden bir ortam yaratmaktadır.
Özellikle yeni tip koronavirüs (COVID-19) pandemisi döneminde ve sonrasındaki ekonomik resesyon ve belirsizlikler nedeniyle daralan konut arzı; artan konut fiyatlarını ve dolayısıyla konuta erişim sorununu negatif yönde tetiklemektedir. Bu nedenle günümüzde birçok ülke (örneğin Amerika Birleşik Devletleri, İskoçya ve Hindistan), konut inşaatı yoğunluğunu engelleyen arazi kullanım kanunlarını ve yönetmeliklerini esnetmenin ve daha az maliyetle görece ucuz ve erişilebilir konut üretmenin yollarını aramaktadır. Bazı ülkeler de (Hindistan, Çin, Meksika ve bazı Avrupa ülkeleri) teknolojiyi (örneğin yapay zekâ teknolojisi) konut üretimine entegre ederek inşaat maliyetlerini azaltmaktadır (proptech kullanımı).
Yine kişilerin / hane halklarının gelir düzeylerinin iyileştirilmesi ve konut finansman sistemine erişimlerinin sağlanması da konut sorununun çözümünde önemli faktörler olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Orta gelirli sınıfın konut finansman sistemine erişiminin sağlanması (kredi peşinatının biriktirilebilmesi için bireylerin gelir düzeylerinin enflasyon oranlarında arttırılması, makul faiz oranlarında uzun dönemli mortgage kredi imkânı ve mortgage faiz ödemelerinin gelir vergisinden düşmesi vs.),
- Düşük gelirli haneler için de kamu ve özel sektör girişimleri ile sosyal konut projelerinin geliştirilmesi,
- En önemlisi ve ilk yapılması gereken ise Türkiye gibi yüksek enflasyon sorunu ile boğuşan ülkelerin konut finansman sisteminin işleyebilmesi için öncelikle bu problemin çözülmesidir.
Tartışmalı enflasyon oranlarına rağmen, 2020’den itibaren Türkiye genelindeki ortalama konut fiyat endeksindeki artışların enflasyon oranının üzerine çıktığını görüyoruz.
Konuttaki Arz ve Talep Dengesi
Konuttaki arz ve talep dengesi hakkında neler söylemek istersiniz? Son yıllarda talepte yaşanan hızlı artış, Türkiye’ye özel bir durum mu? Bu artışı tetikleyen unsurlar nelerdir?
Türkiye konut piyasasına baktığımızda arz ve talep dengelerinde ciddi bir bozulma olduğu ile karşılaşmaktayız. Yani konut arzı ve talebi arasında büyük dengesizlik bulunmaktadır. Bu durumun sebeplerini, talep ve arz şeklinde iki başlığın altında özetlemek mümkündür.
Konut Talebi Artıyor
Konuta talebi artıran faktörler, aşağıdaki gibi özetlenebilir:
Nüfus artışı ve sosyodemografik yapı: Evlenme ve boşanmalar, öğrencilerin üniversite eğitimi için büyük kentlere gitmesi, iş arayanların işe girmesi; konuta talebi arttıran etkenler olarak sıralanabilir. Türkiye genelinde konut sahipliği oranı azalsa da birikim yaparak barınma ve / veya yatırım amaçlı konut alımı talebi yükselmektedir. TÜİK hane halkı anket verilerine göre birden fazla konuta sahip olan hane halklarının oranı son yedi – sekiz yıldır artıştadır.
Yatırım amaçlı konut talebi: Konut barınma değil de yatırım aracı hâline geldiği için fiyatlardaki hızlı ve keskin artışa rağmen sürekli artan bir talep söz konusudur. Zira konut yatırımı, enflasyona karşı koruma sağlamaktadır.
Göç
- İç göç: Her ne kadar İstanbul’dan çıkışların başladığını duysak da büyükşehirlere göç hâlâ devam etmektedir.
- Dış göç: Mülteciler sorunu, vatandaşlık hakkı verilmesiyle yabancı yatırımcıların artması, Rusya – Ukrayna savaşı nedeniyle Rus – Ukraynalı göçmen sayısının yükselmesi gibi etkenler de talebi arttırmaktadır.
Deprem bölgesi konut talebi: Deprem bölgesinde binaların hasar almasıyla yeni yaşam alanlarına olan ihtiyaç da konut talebini arttıran etkenlerden biridir.
Dış talep: Yabancı kurumsal yatırımcılar, özellikle varlık fonları, gayrimenkul fonları; İstanbul, İzmir ve Antalya gibi şehirlerdeki konut piyasalarına ilgi duymakta ve talep oluşturmaktadır.
Konut Üretimi Azalıyor
Türkiye konut piyasasına arz açısından baktığımızda ise aşağıdaki başlıklarla karşılaşmaktayız:
Artan girdi maliyetleri
- İnşaat şirketleri ve geliştiriciler, maliyetleri öngöremediği için yeni projelere başlayamamakta, bu da yeni konut arzını engellemektedir.
- Arsa fiyatlarındaki yükselişle birlikte uygun fiyatlı arsa bulma sorunu artmış durumdadır. Özellikle merkezi yerlerde arsa stoku yok denecek kadar azdır.
Alım gücünün erimesi: Özellikle orta ve alt gelirli kişilerin / hanelerin yüksek enflasyon oranı karşısında alım gücünün erimesi, talebi ve dolasıyla arzı negatif etkilemektedir.
Kredi piyasasının işlememesi: Konut kredisi yani mortgage piyasasının işlememesi (maksimum LTV rasyosunun yüzde 50 oranına gerilemesi, yüksek faiz nedeniyle kredi geri ödemelerinin mümkün olmaktan çıkması) de konuta olan talebi ve arzı negatif etkileyen bir etkendir.
Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere,
- Yapı ruhsatı verilen daire sayısı 2018 yılından itibaren azalmaktadır. Bu noktada rakamsal okuma yapacak olursak 2018’de yapı ruhsatı verilen daire sayısı 644,153 iken 2019’da 300 binlere gerilemekte, 2021 ve 2022 yıllarında ise sırasıyla 667,456 ve 639,428 seviyelerine gelmektedir.
- Son dört yıldır (2019 – 2022) yapı ruhsatı verilen daire sayısı, önceki yedi yıldan daha düşük seviyelerde gerçekleşmiştir. Benzer şekilde son üç yıldır yapı kullanma izin belgesi verilmiş (tamamlanmış ve kullanıma hazır hâle gelmiş) konut sayısı, önceki yedi yıldan daha düşük gerçekleşmiştir.
Sonuç olarak arz, talebe yetişemediği için konut fiyatları artmakta ve ortaya erişilebilirlik sorunu, hatta krizi çıkmaktadır.
Kentsel Dönüşümün Finansmanı
Ülkemizdeki yapı stokunun kalitesi göz önüne alındığında kentsel dönüşüm, kaçınılmaz bir durum olarak karşımıza çıkıyor. Peki bahsi geçen faaliyetleri hızlandırmak adına konunun finansman ayağında ne gibi düzenlemeler gerekiyor?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında karşılaşılan en büyük problem, kentsel dönüşüm için yeterli finansmanın sağlanamamasıdır. İlgili Kanun çerçevesinde, kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla kira yardımı ve faiz desteği verilmektedir. Buna ek olarak yapılacak işlemlerde; noter ve tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi, banka ve sigorta işlemleri vergisi gibi bazı vergi, harç ve ücretlere muafiyet / istisna getirilmiştir.
Finansman için uygulanan mevcut çözümlerin, bireysel ya da hane halkı ölçeğinde ve yetersiz olduğunu görmekteyiz. Bakanlığın mevcut yapıda hak sahiplerine sağladığı konut kredilerinde faiz desteği yaygınlaştırılmalıdır. Devamında parsel değil ada bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da benzer destekler sağlanmalıdır.
Kentsel dönüşümde kullanılan finansal kaynakların mutlaka çeşitlendirilmesi gerekmektedir. Örneğin gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları üzerinden yüksek miktarlı fon sağlanması, işler hâle getirilmelidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve gayrimenkul sertifikaları gibi farklı uygulamaların hayata geçirilmesi; kentsel dönüşüm sürecinin finansman ayağını hızlandıracaktır.
Yurt dışında (Avrupa ve özellikle Asya’da) önemli bir gayrimenkul finansman aracı hâline gelen kitlesel fonlama (crowdfunding) platformlarının ve sosyal etki tahvillerinin (social impact bonds) ülkemizde de yaygınlaşması, kentsel dönüşüm ve diğer gayrimenkul geliştirme projeleri için alternatif finansman olanağı sunacaktır. Bu enstrümanların yasal çerçeve kapsamında tanımlanması ve aktif olarak kullanılması için tabii ki merkezi hükûmetin düzenleyici, kural koyucu (regulator) ve piyasayı aktif hâle getirici (enabler) rolü oldukça önemlidir. Bununla birlikte özel sektör ve yabancı yatırımcıların ve uluslararası kalkınma kuruluşlarının da rolü elbette kıymetlidir. Bahsi geçen kurumlar, ülkelere özgü kentsel kalkınma fonlarına doğrudan sermaye sağlamakta veya Dünya Bankası’nın çeşitli ülkelerde yaptığı gibi belediye (yerel yönetim) tahvilleri için garantör olarak hareket etmektedirler.
