İçindekiler
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkan Yardımcısı, Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Yönetim Kurulu Üyesi Sühran Aras ile gayrimenkul sektörünün 2023 performansından konut stoku/açığı durumuna, Kahramanmaraş depremlerinin sebep olduğu göçten boş ev vergilendirmesine kadar sektörle ilgili merak edilen pek çok başlığı konuştuk. Aras, “Konutta arzın arttırılması, sadece özel sektör eliyle çözülebilecek bir konu değil. Buradaki en önemli çözüm yollarından biri, kamu arazilerinin değerlendirilmesi. Dar veya orta gelirlilere yönelik konut üretimi ya da sadece kiralama şartıyla kamu tarafından müteahhitlere arsa tahsisi gerçekleştirilebilir.” diyor.
Gayrimenkul Sektörünün 2023 Performansı
2023 yılının ilk yarısında gayrimenkul sektörü nasıl bir performans gösterdi? İlk dönem performansından hareketle ikinci döneme dair öngörüleriniz varsa dinlemek isteriz.
2023 yılına büyük ümitlerle girdik, fakat bir seçim yılıydı ve her sektörde olduğu gibi bizler için de çeşitli riskler söz konusuydu. 6 Şubat’ta ise çok daha vahim bir olay yaşadık. Deprem gerçeği özellikle gayrimenkul sektörünü oldukça derinden etkiledi. Öyle ki seçim sürecine kadar geçen süre içerisinde satışlar ciddi anlamda azaldı. Çünkü ne satıcılar ne alıcılar böyle bir felakete hazırlıklı değildi. Yine nisan ayındaki bayram tatili de gayrimenkul satışlarına etki eden bir diğer unsur oldu. Mayıs ayında ise sektör neredeyse tamamen durma noktasına geldi. Bu süreçte yerli müşteriler kadar yabancı müşteriler de alımlarını durdurdu. Çünkü piyasada ciddi bir belirsizlik vardı. Yatırımcılar, seçim öncesi kurda da artış yaşanacağı beklentisiyle alımlarını erteleyerek yatırımlarını başka ürünlere yönlendirdiler. Seçim sonrası ise beklenen oldu ve serbest bırakılan dövizde ani bir yükseliş ile karşılaştık.
Öte yandan ev satışları ne durumda? diye soracak olursanız son 2 yıldır ciddi şekilde yükselen gayrimenkul fiyatlarının ardından alıcıların alımlarını durdurduklarını söyleyebilirim. Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) açıkladığı istatistiklerde de görüldüğü üzere en son haziran ayında konut satış oranları, bir önceki yıla göre yüzde 44,4 oranında azaldı. Yabancılarda da alım bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 69,6 seviyesinde düşüş gösterdi. Bu arada tabii kredi musluklarının da kapatılmasıyla haziran ayında ipotekli satışlarda bir yıl önceye göre yüzde 66,8 oranında azalma meydana geldi. Özetle 2023’ün ilk 6 ayı, gayrimenkul sektörü için sıkıntılı geçen bir dönem olarak tarihe geçti.
Üçüncü çeyreğe geldiğimizde ise maalesef yine pek güzel bir tablo ile karşılaşmadık. İçinde bulunduğumuz tabloda yaz tatilinin de etkisi var ancak en büyük pay, ülkemizin yaşadığı ekonomik duruma ait. Rakamlardan anlaşılacağı üzere yabancılar da gayrimenkul alımlarını durdurdular çünkü artık onlar da fiyatların çok yüksek olduğunu düşünüyor. Vatandaşlarımız açısından baktığımızda ise alım gücü çok düştüğü için konuta erişim zorlaştı ve ülkenin neredeyse yüzde 75’i konut alımını durdurdu. Bu da barınma ihtiyacını karşılamak zorunda olan kişileri kiralamaya yönlendirdi, söz konusu talebe bağlı olarak kira fiyatları da aldı başını gitti. Kazançlar enflasyon oranında artmadığı için kira ödemelerinde sıkıntılar yaşanmaya başladı, kiracı-ev sahibi problemleri ne yazık ki kriminal boyutlara geldi.
Özetle şoklarla geçirilen bir 6 ay yaşadık, ikinci yarıda da bunun etkilerini yaşayacağımız gün gibi ortada. Ancak tüm bunlara rağmen ben yine de son çeyrekten umutluyum.
Türkiye Konut Stoku ve Açığı
Türkiye’deki konut stoku/açığı hakkında değerlendirmelerinizi dinlemek isteriz. Üretim yetersizse bunu arttırmak adına kamuya ve özel sektöre ne gibi görevler düşüyor?
Ciddi bir konut açığımız bulunuyor. Özellikle 2015’ten itibaren başlayan kentsel dönüşüm çalışmaları ve sonrasında gayrimenkul sektöründe yaşanan büyük kriz neticesinde konut stokumuzda azalma meydana geldi. Türkiye’de her yıl 750-800 bin bandında konutun üretilmesi gerekiyor. Ancak rakamlar ne yazık ki bunun çok uzağında. Hatta bir dönem bu rakam 65-70 bin seviyelerine kadar düştü. Özellikle malzeme fiyatlarındaki yükseliş, konut üretimini kısıtlayan önemli sebeplerden biri. Arsa maliyeti ise inşaatlardaki en büyük giderlerden bir diğeri.
Konutta arzın arttırılması, sadece özel sektör eliyle çözülebilecek bir konu değil. Buradaki en önemli çözüm yollarından biri, kamu arazilerinin değerlendirilmesi. Dar veya orta gelirlilere yönelik konut üretimi ya da sadece kiralama şartıyla kamu tarafından müteahhitlere arsa tahsisi gerçekleştirilebilir.
Tabii işin esasında ekonomi yatıyor. Ekonomide iyileşmelerin yaşandığı takdirde tüm sektörler gibi gayrimenkulde de taşlar yerine oturacak. Çünkü inşaat maliyetleri düşmediği sürece bu sorunların giderilebileceğini düşünmek âdeta bir hayal. Bahsi geçen problem de bugünden yarına çözülemeyecek kadar derin ve ciddi. Bugünden başlasak dahi, doğru uygulamalarla en az 2-3 yıl gibi sürelere ihtiyacımız var.
Kiralardaki Yüzde 25 Zam Sınırının Uzatılması
Kiralardaki yüzde 25 zam sınırlaması uygulamasının uzatılması hakkında ne düşünüyorsunuz? Sizce bu gibi çözümler yeterli mi?
Ben açıkçası 1 yılın ardından kira fiyatlarında yüzde 25 sınırlamasının uzatılmayacağını düşünenlerdendim. Zira söz konusu düzenlemenin uzatılması, sorunu çok daha çetrefilli hâle getirdi. Ev sahibi ve kiracılar arasında ciddi sorunlar yaşanıyor. İçinde bulunduğumuz enflasyonist ortamda, kiracılar kadar ev sahipleri de yaşıyor. Böyle bir ortamda kira zammını yüzde 25 ile sınırladığımızda da bu defa ev sahipleri mağduriyet yaşıyor.
Konut fiyatlarında düşüş beklemiyorum, kaldı ki rakamların durağan seyretmesi bile bu kadar büyük enflasyon yaşanan bir ülkede düşüş anlamına geliyor.
Boş Evlere Ek Vergi Getirilmesi Çözüm mü?
Son dönemde özellikle büyükşehirlerde yer alan boş evler sıklıkla gündeme geliyor. Bu evlerin kullanılmasının gayrimenkul piyasasına yansımaları nasıl olur?
Boş konutlara vergi konusuyla ilgili yurt dışındaki örneklere baktığımızda, Türkiye ile temel bir fark dikkat çekiyor. İlgili ülkelerde kaç adet konutun boş olduğu bilinirken bizim böyle bir verimiz yok. Var olan probleme çözüm üretilebilmesi için de elimizde güvenilir verilerin bulunması gerekiyor. Öte yandan bu ek vergi söylemleri mülk sahiplerini de ürkütüyor ve zaten düşen gayrimenkul alımlarını olumsuz etkiliyor.
Dolayısıyla cezai müeyyideler kısa vadede çözüm gibi görünse de uzun vadede olayı daha çok içinden çıkılmaz bir duruma getiriyor.
Deprem Kaynaklı Göç Alan İller
Kahramanmaraş depremlerinin ardından hangi iller göç konusunda öne çıktı? Bu durum illerdeki gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkiledi?
6 Şubat Kahramanmaraş Depremlerinin ardından Ankara dışında büyükşehirlere çok akın olmadı. Aksine deprem riski sebebiyle İstanbul’dan çevre illere göç yaşandı. Trakya bölgesinin yanı sıra Ankara, Konya ve Eskişehir gibi iller; deprem kaynaklı göçlerde öne çıktı. Göç alan tüm bölgelerdeki gayrimenkul fiyatları da ciddi anlamda yükseldi.
Noterlerde Gayrimenkul Satışı İşlevsel mi?
Noterlerde gayrimenkul satışının önünü açan düzenleme, temmuz ayı itibarıyla devreye girdi. Konuyla ilgili değerlendirmelerinizi dinlemek isteriz.
Noterlerde gayrimenkul satışı uygulamasının amacı, tapu müdürlüklerindeki yığılmayı önlemek olarak ifade ediliyor. Ancak ipotekli satışları da kapsamayan bu uygulamanın şu an için çok etkili olacağını düşünmüyorum.
İşlemlerin gerçekleştirilebilmesi için tapu müdürlüğündeki belgelerin incelenip tekrar noterlere gelmesi gerekiyor ve bu da süreci daha çok uzatan bir durum. Öte yandan noter satışları, alıcı ve satıcılara ekstra bir maliyet de getiriyor.
Noterlerin tapu ile entegrasyonunda da birtakım açıklıklarla karşılaşıyoruz. Zamanla iyileştirmeler yapılabilir ancak şu an için noter satışının çok işlevsel olduğunu düşünmüyorum.
